貸款的基本知識

時間：2017-02-14 11:49:09 謝君787由分享

　　貸款又稱放款是銀行最重要的資產業務。那么你對貸款了解多少呢?以下是由學習啦小編整理關于貸款的基本知識的內容，希望大家喜歡!

　　貸款的基本知識

　　1、無論何種方式貸款，買方都要本人到銀行簽貸款;若貸款人已婚，夫妻雙方要到場簽字;若買方有共有權人，共有權人的配偶也要到場簽貸款。若貸款人或共有人或配偶不在南京，需要做委托公證(委托簽貸款、同意以所購房產做抵押等等事宜)。

　　2、連鎖店不要許諾客戶我們在哪一家銀行做貸款;貸款銀行由權證根據貸款人的實際情況來選擇。

　　3、貸款額度：商業貸款只能貸到總房價的70%;市行公積金只能貸到總房價的70%;省行公積金只能貸到總房價的70%;房價以銀行的評估價(接近市場價)為準。

　　4、1)、貸款年限：男士貸到60周歲;女士貸到55周歲;2)、貸款年限：商業貸款盡量控制在15年之內;二手房市行公積金貸款不能超過20年;二手房省行公積金貸款不能超過20年。

　　5、有關公積金的政策通知 1)、自2008年10月1日起，南京市(含郊區、縣)及江蘇省住房公積金貸款最高額度提高到每人(市行20萬元，省行30萬元)。 2)、實際可貸額度相應公式：市行：貸款職工月計繳住房公積金額/貸款職工住房公積金繳存比例×0.3×12個月×實際可貸年限;省行：貸款職工月計繳住房公積金額/貸款職工住房公積金繳存比例×0.45×12個月×實際可貸年限3)、市行住房公積金貸款額度取最小值時采取千位進位法，即滿壹千元即進而取整至萬元。舉例：如客戶根據公式算下來貸款額度為14.25萬，采取千位進位法，客戶可貸到15萬; 如客戶根據公式算下來貸款額度為14.05萬，采取千位進位法，客戶只能貸到14萬;省行不可以進位。4)購買面積在144平方米以上的高檔住宅可貸款額度減半5)夫妻雙方任何一方曾經使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款貸款暫時不與辦理。

　　6、市行公積金帳戶查詢：96166-1-1-1-輸個人身份證號-查詢帳戶金額、月繳存額和月繳存比例。

　　7、若夫妻二人中一人為軍官，其配偶有市行公積金，可貸款的最高額度為：軍官30萬，非軍官根據公積金貸款最高額度公式計算，兩人相加為可貸款的最高額度。士兵不享受此待遇。

　　8、若夫妻雙方的公積金，一個是市行公積金，一個是省行公積金;(1)借款人是市行公積金，貸款額度可以貸到總房價的70%X20年;(2)借款人是省行公積金，貸款額度可以貸到總房價的70%X20年，夫妻雙方中任何一方已辦理公積金貸款的，再次購房時暫停辦理公積金貸款。

　　9、純公積金：市(省)行公積金貸款公積金部分個人最高只能貸到20(30)萬;可以貸40(60)萬的條件是：

　　1)、必須是夫妻關系;2)、夫妻二人都有公積金;3)、夫妻雙方中的任何一方在此之前沒有用過公積金貸款

　　4)、夫妻之間的任何一方最高貸款額度都是20(30)萬。

　　10、省行公積金管理中心地址：北京西路16號蘇興大廈23樓2304室，電話：8339 2791;市行公積金管理中心地址：太平北路51號太平大廈大廳內，電話8455 2819。

　　11、未辦理出土地證的(房改房未辦理出土地證的)二手房無法貸款;居住權的房子(只有租賃證)無法貸款。

　　12、公積金下款時間為出件后(送件前簽貸款)45個工作日.商業貸款下款時間為出件后30個工作日

　　13、無論何種方式貸款，若賣方是委托公證售房，公證書上必須有“代收房款”事項，否則貸款只有委托方(即原房主)能拿到，被委托方不可能拿到房款，各店簽單時一定要注意此點。

　　14、省行公積金的貸款部分，銀行會直接下款給房主;下款時間為出件后45個工作日左右;且取款時必須買賣雙方憑身份證原件到置業擔保公司提款，置業擔保公司周六、周日不上班。

　　15、無論商業性貸款、市行公積金貸款、市行組合貸款，根據貸款額度不同，貸款費用收費標準為：1500元(30萬以下，含30萬);1800元(30萬到50萬、含50萬);2000元(50萬以上)。

　　非住宅貸款費用：擔保2350、土地證90、抵押240、公證250。

　　16、省行公積金貸款收費標準：2000元;省行公積金組合貸款收費標準：2000元。

　　17、關于貸款費用，無論商貸還是公積金貸款，我公司都不代收，由擔保公司直接向客戶收取。

　　18、以下3種情況需要貸款時請連鎖店先與權證聯系，權證會及時與銀行聯系此客戶是否可以貸款，并且會第一時間反饋給各連鎖店(1)、客戶購買的房屋總層高為四樓或四樓以下的房屋;(2)、房屋的面積小余50平方米;(3)、房屋年代為85年前房屋(特別是老產權證上有房屋年代的)。

　　19、若買賣雙方在交易過程中，涉及到賣方需要買方的首付款解押，需要在解押前，將買方的貸款資料送至權證部預批貸款，預批回復時間在7天之內，在確認買方貸款沒有問題的前提下，再進行解押手續。

　　20、判斷公積金是省行還是市行的方法：(1)、打電話問單位財務，這是最簡單、最直接的方法!如果單位下班，可以通過電話、手機詢問單位的財務/行政/人力人員，基于客戶同事不專業，所以此種方法不一定準確;;(2)、打電話問以前買過房子的同事，基于客戶同事不專業，所以此種方法不一定準確;(3)、到建設銀行的支行打出公積金繳存單，這是一種非常準確的方法，打公積金繳存單要提供：客戶的身份證原件和單位的公積金繳存帳號，根據公積金繳存單上的“公章”可以判別出此人的公積金是省行公積金還是市行公積金。

　　21、提取公積金需要資料：納稅申報表、完稅證、房地產買賣契約、房產證，將資料準備好到公司財務，開“現金支票”，然后到公司指定的銀行提取公積金;公積金帳戶里的錢可以提取轉帳支票，并且只能用于歸還公積金貸款部分的錢。提取公積金的期限：以契稅單為準，一年之內!無論何種付款方式買房，無論房款多少，只要買房，一年之內都可以提取公積金。

　　22、辦理公積金代扣：公積金可以辦理代扣，貸款發放后本人到借款銀行柜臺辦理代扣手續，可以選擇“逐月抵扣”和“逐年抵扣”兩種方式。若辦理公積金逐月代扣需留足13個月的繳存額。

　　23、不能使用公積金貸款的情況有以下情況：

　　(1)如果繳款時間不能滿足以下條件，則不能使用公積金貸款

　　(2)公積金繳存單上有“當前狀態”一欄，“當前狀態”有三種情況：正常、封存、轉入;只有當前狀態為“正常”時，才可以使用公積金貸款;

　　(3)個人購買別墅、商業用途、企業產權的房子不能使用公積金貸款;

　　(4)貸款人為農業戶口，不能使用公積金貸款;

　　(5)非在南京本市繳納的公積金不能在本市做公積金貸款。

　　(6)夫妻中任何一方曾做過公積金貸款且尚未還清;

　　(7)產權約定份額的

　　貸款的流程

　　一、建立信貸關系

　　要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關系時企業須提交《建立信貸關系申請書》一式兩份。銀行在接到企業提交的申請書后，要指派信貸員進行調查。調查內容主要包括：

　　①企業經營的合法性。企業是否具有法人資格必需的有關條件。對具有法人資格的企業應檢查營業執照批準的營業范圍與實際經營范圍是否相符。

　　②企業經營的獨立性。企業是否實行獨立經濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務計劃、會計報表。

　　③企業及其生產的主要產品是否屬于國家產業政策發展序列。

　　④企業經營的效益性。企業會計決算是否準確，符合有關規定;財務成果的現狀及趨勢。

　　⑤企業資金使用的合理性。企業流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金占用水平及結構是否合理，有無被擠占、挪用。

　　⑥新建擴建企業。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內補足的計劃。

　　信貸員對上述情況調查了解后，要寫出書面報告，并簽署是否建立信貸關系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批準。經行長(主任)同意與企業建立信貸關系后，銀企雙方應簽訂《建立信貸關系契約》

　　二、提出貸款申請

　　已建立信貸關系的企業，可根據其生產經營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款。〔以工業生產企業為例〕申請貸款時必須提交《工業生產企業流動資金借款申請書》。銀行依據國家產業政策、信貸政策及有關制度，并結合上級行批準的信貸規模計劃和信貸資金來源對企業借款申請進行認真審查。

　　三、貸款審查

　　貸款審查的主要內容有：

　　① 貸款的直接用途。符合工業企業流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應付票據;<3>經銀行批準的預付貨款;<4>各專項貸款按規定的用途使用;<5>其他符合規定的用途。

　　②企業經營狀況。主要包括物資購、耗、存及產品供、產、銷狀況，流動資金占用水平及結構狀況;信譽狀況;經濟效益狀況等。

　　③企業挖潛計劃、流動資金周轉加速計劃、流動資金補充計劃的執行情況。

　　④企業發展前景。主要指企業所屬行業的發展前景，企業發展方向，上要產品結構、壽命周期和新產品開發能力，主要領導人實際工作能力，經營決策水平及開拓、創新能力。

　　⑤企業負債能力。主要指企業自有流動資金實有額及流動資產負債狀況，一般可用自有流動資金占全部流動資金比例和企業流動資產負債率兩項指標分析。

　　四、簽定借款合同

　　借款合同是貸款人將一定數量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協議，是一種經濟合同。借款合同有自己的特征，合同標的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規定，當事人不能隨意商定。當事人雙方依法就借款合同的主要條款經過協商，達成協議。由借款方提出申請，經貸款方審查認可后，即可簽定借款合同。

　　借款合同應具備下列條款：

　　①借款種類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責任;⑨當事人雙方商定的其它條款。

　　借款合同必須由當事人雙方的代表或憑法定代表授權證明的經辦人簽章，并加蓋公章。

　　五、發放銀行貸款

　　企業申請貸款經審查批準后，應由銀企雙方根據貸款種類簽定相關種類的借款合同。簽定合同時應注意項目填寫準確，文字清楚工整，不能涂改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據。借款借據是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規定的額度和有效時間內，一次或分次訂立。銀行經辦人員應認真審查核對借款申請書的各項內容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤后，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長”兩簽”或行長(主任)”三簽” 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續。借款申請書及放款放出通知單經會計部門入帳后，最后一聯返回信貸部門作為登記貸款臺帳憑證。