房地產項目融資風險
房地產業作為我國的經濟增長點，正處于發展階段，面臨著諸多制約因素，其中房地產企業融資手段過于單一是制約我國房地產業進一步發展的關鍵問題。下面學習啦小編就為大家解開房地產項目融資風險，希望能幫到你。
房地產項目融資風險
房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。據統計，在我國房地產業的資金來源中，銀行信貸占到70%以上，房地產貸款余額占商業銀行貸款余額的比重高達7.8%。國內房地產業的一個軟肋就是資金途徑過于依賴銀行貸款，這造成了風險過度集中于銀行，房地產投融資金融創新滯后，以及房地產開發企業自有資金不足的后果。在緊縮的宏觀環境下，使得房地產企業拓展其融資渠道的訴求變得更加迫切。 有鑒于此，為了分析我國房地產項目中的融資風險，探索我國房地產項目融資的科學模式，本文主要采用了系統分析方法和宏觀分析和微觀分析相結合的方法，遵循“提出問題→分析問題→解決問題”的研究范式，結合我國房地產項目融資的現狀，來深入探討我國房地產項目中的融資風險及其應對。
房地產項目融資的資金來源
(1)注冊資本金。
(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產項目是不辦理的。
(3)發行債券。根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數的房地產企業發行債券難以實現。
(4)上市發行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定:“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。
(5)海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而于中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產投資信托(REIT)，是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信托產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發展前景十分看好。
(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由于房地產本身變現能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規定。
房地產項目融資的主體
每個房地產項目的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產項目融資而言，主要有以下9個參與主體。
(1)項目發起人(Proiect Sponsors)
即商業房地產丌發商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不愿承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發商除了擁有項目公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發商是項目融資中的真正借款人。
(2)項目公司(Proiect Company)
即項目的直接主辦人。通常，由項目發起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，并直接承擔項目的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成項目公司的權益，項目公司把項目I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個項目丌發經營過程中，項目公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關系。項目公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨一家余融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和項目風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。
(4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users)
即項目房產的銷售對象。在房地產項目融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成后能夠產生穩定的用于還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發起人之一，成為項目公司股東，分享開發利潤:也可以只作為項目建成后的運營商，規避開發風險。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業地產項目的設計和建設工作，并承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。
(6)擔保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項目公司的資產及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信托資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受托方。擔保受托方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。
(7)房地產項目管理公司
項目建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是后期的經營管理。項目管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經營期風險的判斷。
(8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)
項目融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外融資，并充分利用稅務虧損降低資金成本，并能保證相關法律文件的嚴謹。
(9)其它
此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設期和經營期風險的評價。
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