不動產經營租賃增值稅

　　學習啦為你帶關于單位和個體工商戶出租不動產如何繳納增值稅的有關內容，請查閱。

　　單位和個體工商戶出租不動產如何繳納增值稅

　　《辦法》第十條規定，單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　該條與《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第九條的含義相同。一是，除自然人以外的納稅人，即單位和個體工商戶出租不動產，在不動產所在地主管國稅機關預繳稅款后，回機構所在地主管國稅機關申報納稅時，可以在當期的增值稅應納稅額中，抵扣在不動產所在地國稅機關已經預繳的稅款，若當期未能抵減完，可以結轉下期繼續抵減。二是，納稅人在不動產所在地國稅機關預繳稅款后，應取得并妥善保管完稅憑證(注明有增值稅)，以完稅憑證作為抵減應納稅額的合法有效憑證。區分納稅人身份，是一般納稅人還是小規模納稅人，區分不動產的取得時間，是改革前取得還是改革后取得，還區分不動產是否是住房，我們分別來舉幾個例子，全流程分析納稅人提供不動產經營租賃服務如何繳納增值稅。

　　例13：北京海淀區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了天津商鋪一層用于出租，購買時價格為500 萬元，取得《不動產銷售統一發票》。納稅人每月收到的租金為10 萬元。假設該納稅人2016 年5 月份其他業務的增值稅應納稅額為25 萬元。請問，2016 年6 月申報期，納稅人應如何計算5 月所屬期的增值稅應納稅額?應如何申報納稅?

　　分析：1、假設該納稅人對出租商鋪業務選擇簡易計稅方法計稅

　　根據規定，納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市區)的不動產，需在不動產所在地預繳稅款，則該納稅人應在天津國稅部門預繳的稅款為：預繳稅款=10/(1+5%)*5%=0.48 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機構所在地后，計算5 月份的增值稅應納稅額：應納稅額=10/(1+5%)*5%(出租業務)+25(其他業務)=25.48 萬元。

　　納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天津預繳的0.48 萬元，即納稅人應繳納增值稅25 萬元。

　　2、假設該納稅人對出租商鋪業務選擇一般計稅方法計稅

　　同上，納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市區)的不動產，需在不動產所在地預繳稅款，該納稅人應在天津國稅部門預繳的稅款為：

　　預繳稅款=10/(1+11%)*3%=0.27 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。

　　納稅人回機構所在地后，計算5 月份的增值稅應納稅額：

　　應納稅額=10/(1+11%)*11%(出租業務)+25(其他業務)=25.99 萬元。

　　由于納稅人在2013 年購買不動產，2016 年5 月，則沒有相應的不動產進項稅額抵扣。

　　納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.99 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天津預繳的0.27 萬元，即納稅人應繳納增值稅25.72 萬元。

　　例14：與例13 類似，但納稅人出租的不動產為改革后取得的不動產。北京海淀區某納稅人2016 年5 月1 日購買了天津商鋪一層用于出租，購買時價格為555 萬元，取得增值稅專用發票，注明增值稅款55 萬元。納稅人立即將該商鋪出租，每月租金為10 萬元，自2016 年5 月開始收取租金。

　　假設該納稅人2016 年5 月份其他業務的增值稅應納稅額為25 萬元。請問， 2016 年6 月申報期，納稅人應如何計算5月所屬期的增值稅應納稅額?應如何申報納稅?

　　分析：1、假設該納稅人為增值稅一般納稅人增值稅一般納稅人出租改革后取得的不動產，適用一般計稅方法，其應在天津國稅部門預繳稅款：

　　預繳稅款=10/(1+11%)*3%=0.27 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。

　　納稅人回機構所在地后，計算5 月份的增值稅應納稅額：

　　應納稅額=10/(1+11%)*11%(出租業務)—55*60%

　　(購入不動產分兩年抵扣，購進當月抵扣60%)+25(其他業務)=-7.01 萬元。

　　納稅人5 月份的增值稅留抵稅額為7.01 萬元，可留待以后納稅期繼續抵扣。同時，納稅人在天津預繳的0.27 萬元稅款，也可以結轉下期繼續抵減。

　　2、假設該納稅人為增值稅小規模納稅人

　　增值稅小規模納稅人出租改革后取得的不動產，仍適用簡易計稅方法，其應在天津國稅部門預繳稅款：預繳稅款=10/(1+5%)*5%=0.48 萬元。

　　納稅人取得天津國稅部門開具的完稅憑證。

　　納稅人回機構所在地后，計算5 月份的增值稅應納稅額：

　　應納稅額=10/(1+5%)*5%(出租業務)+25(其他業務)=25.48 萬元。

　　納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天津預繳的0.48 萬元，即納稅人應繳納增值稅25 萬元。

　　例15：張三零售店為個體工商戶，位于北京市西城區，張三零售店名下擁有北京東城區住宅三套，購于2012 年，一直用于出租。月租金3.5 萬元。2016 年8 月，該個體工商戶其他業務的銷售額4.5 萬元。納稅人8 月份應如何計算納稅?

　　分析：1、假設納稅人需要預繳稅款

　　納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市區)不動產，需要在不動產所在地預繳稅款。個人出租住房按照5%征收率減按1.5%計算應納稅額。按照規定，該個體工商戶需在北京東城區預繳稅款：

　　預繳稅款=3.5/(1+5%)*1.5%=0.05 萬元。

　　納稅人取得東城國稅部門開具的完稅憑證。

　　該納稅人8 月份應納稅額=3.5/(1+5%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他業務)=0.18 萬元。

　　該個體工商戶應在9 月15 日前向主管國稅機關申報8月份應納稅額0.18 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在東城預繳的0.05 萬元，即納稅人應繳納增值稅0.13 萬元。

　　2、假設納稅人不需要預繳稅款

　　假設北京市國稅局決定，北京市納稅人出租北京市內的不動產，不需要預繳稅款，直接在機構所在地申報納稅。則該個體工商戶9月15 日前直接向主管國稅機關申報8 月份應納稅額0.18 萬元。

　　該納稅人8 月份應納稅額=3.5/(1+5%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他業務)=0.18 萬元。

　　七、發票開具

　　《辦法》第十一條規定，小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

　　《辦法》第十二條規定，納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。