房地產市場分析方法

　　不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。為此學習啦小編為大家整理了房地產市場分析方法，歡迎參閱。

　　房地產市場分析方法篇一

　　1、房地產市場分析的層次

　　房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。

　　(1)區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。

　　(2)專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場(住宅、商業或工業物業)或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。

　　(3)項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。 2、房地產市場分析的內容

　　房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。

　　(1)地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析;⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。

　　(2)區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會;在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

　　(3)市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析;②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。

　　(4)專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域;②細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場;③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口;④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量(即未滿足的需求量)。

　　(5)項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征;②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業;③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率

　　(市場份額)。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。

　　(6)敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。

　　二、提高房地產市場分析有效性的途徑

　　(1)影響房地產市場分析有效性的原因

　　通過對房地產市場分析的系統研究，影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內容過多而遮掩了主體的分析;第二，分析過程中邏輯關系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當;第四，市場分析的數據是否充分、可靠。在一個房地產市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。

　　(2)提高房地戶市場分析有效性的途徑

　　總體上來說，要提高房地產市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產活動對房地產市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理;報告中采用的數據有針對性，有兩個以上數據來源的比較;需求參數確定合理，對關鍵需求參數的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數來求算;預測需求時測定了細分市場的分段需求;分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給;市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性;市場分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。

　　三，房地產市場分析的方法和程序

　　房地產市場分析主要由房地產市場調查和房地產市場預測組成。

　　(1)房地產市場調查的目的和內容

　　對于房地產市場的市場調查，有狹義和廣義之分。狹義的市場調查就是公開的個案現場做調查，并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。從廣義而言，房地產市場調查并不拘泥與房地產項目本身，還包括房地產宏觀經濟環境、房地產政策、法律環境，以及房地產市場的整體供求趨勢的調查分析等等。

　　房地產市場調查的內容可劃分為以下兩大部分：房地產投資宏觀環境調查與意向項目投資環境調查。

　　房地產市場分析方法篇二

　　1.一般目前對市場供給研究較多，對市場需求研究不夠，資料不足，大多數報告僅滿足于 全市人口、人均、經濟水平的簡單羅列上，缺乏對重要地區、區域甚至街道的人口研究。

　　2、對未來市場的預測不足 房地產行業投資大，周期長，供應上存在滯后的特點，因此必須對未來的市場狀況進行 預測，由于目前尚未有明確的空置率統計，對未來的土地供應量、房屋供給量還不能做到心 中有數，因此只能用一些統計數據和模糊而籠統的推斷來代替。

　　3、定量分析方法運用不當 有的報告傾向使用一些數據模型進行預測， 表現出一種 “學院式” 的研究傾向， 實際上， 任何模型都無法準確描述經濟環境中數不清的影響因素， 可能的結果是

　　通過這些模型和準確 數據得到的結果還不如實際經驗來的準確。

　　4、市場定位過于寬泛 開發商雖然宣稱為某類人定做產品，但實際上調研都比較寬泛，基本不作市場細分，炒 作的概念多于實質定位。

　　5、對市場份額的估計過高 實際上在一個地區內， 競爭樓盤的存在會使項目的市場份額不可能很大， 開發商往往會 寄希望于營銷和設計的新招術，從而能從競爭對手那里來爭奪客戶，偶然多于必然。

　　6、過高估計土地(地段)價值 開發商一般比較偏愛自己的項目，很容易過高估計土地(地段)的價值，過分透支開發 概念，把規劃中的地塊當做現實中的地塊，這種樂觀的估計可能導致開發商決策的失誤。

　　7、過于偏重二手資料的應用，缺少對潛在消費者的跟蹤調查。

　　地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，各類房地產市場分析由于要求的側重點不一 樣，所包含的內容也不完全相同，有的可能只是作一個住宅項目的可行性研究，有的可能是 對某一類型物業如寫字樓的供給和需求的分析， 有的研究是比較宏觀的， 如某城市房地產的 發展趨勢及特點。一般對房地產的市場分析可歸納為六項主要內容：

　　(1)地區經濟宏觀分析 是研究地區的經濟環境，它包含 ①地區經濟的基本趨勢分析; ②地區基礎產業的發展趨勢分析。 房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果， 而不必對地區經濟 情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公 共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。

　　(2)區位分析 是某地點的最佳用途分析， 它是進行投資決策時的主要分析內容。 它要對項目地塊所在 的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會;在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對 每一種可能的用途進行分析比較。 此處所指的是宏觀層次上的分析， 而不是在宏觀和微觀上 都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

　　(3)市場概況分析 它包含 ①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析; ②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中， 考察它們的地位和狀況， 分析人口、 公共政策、經濟、法律是

　　否支持該項目。 ③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。

　　(4)專業市場供求分析 它包含 ①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域; ②細分市場， 進行產品細分及消費者細分。 找出某一消費群體所對應的房地產產品子市 場; ③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口;

　　房地產市場分析方法篇三

　　不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中， 某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。 如投資決 策部門、金融機構、房地產開發企業、政府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的 需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。

　　1、市場宏觀管理中的房地產市場分析 房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關系的變化規律， 以合理制定有關的房地 產產業政策;把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環境，及房地產市場供求情況，了 解整個房地產宏觀市場， 以指導土地規劃及利用， 合理控制土地開發與土地供給的數量與結 構;了解房地產專業物業供需情況，為房地產合理結構控制提供依據;房地產宏觀管理部門 還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同， 了解計劃開發項目周圍公眾的態度， 以確保 新的開發適合社區的需要，滿足公眾的需要。

　　2、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目， 決策中最重 要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。其中，置 業投資決策要確保項目的經濟能力， 分析市場前景及項目租金預測。 開發投資決策要決定市 場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，以保證項目開發完成后有良好 的市場需求。

　　3、房地產開發中的房地產市場分析 房地產的開發過程中，開發商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導 選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融 機構貸款的支持， 制定合理的營銷策略促進項目開發成功。 如為其提供項目建成后的市場可 按納的售價和租金水平;根據項目特點進行亮點的挖掘，據此制定營銷策略;另外，市場分 析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度， 增強了企業的競爭能力， 實時調整營銷策略。

　　4、項目融資中的房地產市場分析 房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估， 以預測項目的銷售收入， 作為衡量貸款還款 的主要來源。 在融資過程中， 開發商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要都 分提供申請貸款的理由。 金融機構借助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力， 確保 貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經濟能力，作為貸款項目選擇的重要依據。

　　5、房地產證券化業務中的房地產市場分析 在房地產證券化過程中，房地產市場分析的目的是幫助評價按揭項目

　　的市場吸納情況、

　　判斷項目的完工風險、合理確定抵押物的價值、為證券定價等。 研究以上各類活動的特點， 得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表 所示 各類房地產活動所需市場分析的層次及內容

　　由于近十年來本市房地產市場有一個經濟體制逐步轉軌的過程，房地產市場政策也是 逐步開放的，1998 年前的數據受政策因素影響離散性較大，1998 年以來的歷年數據基本反 映了市場的走勢，因此可以引用近五年來的市場數據，分年度進行驗證。