二手房交易防騙都有哪些技巧
隨著新房的價(jià)格不斷上漲，人們都會選擇購買二手房，但是，購買二手房也是陷阱多多。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房交易防騙的技巧，希望能幫到你們。
二手房交易防騙的技巧
1.認(rèn)清虛假廣告，實(shí)地考察
近日，政府出臺大力打擊房產(chǎn)的虛假傳宣，盡管現(xiàn)在的地產(chǎn)商的廣告宣傳慢慢偏向更真實(shí)可靠，但是我們還是認(rèn)真辨別清楚是否如實(shí)，最好的辦法是實(shí)地考察!
2.預(yù)算要量力而行
在買房前考量自己的經(jīng)濟(jì)條件，在選擇自己可以購買的房子的時(shí)候量力而行，月供控制在收入的30%左右。如果沒有考慮清楚自己的經(jīng)濟(jì)條件隨意買房，很容易在買房后陷入“房奴”生活。
3.擇優(yōu)而選，不要盲目跟風(fēng)
很多人在買房時(shí)都會傾向于買現(xiàn)樓，希望能盡快入住。在這種情況下，可能會忽略細(xì)節(jié)而草率買房。在買房前一定要做好功課，貨比三家再擇優(yōu)選擇，切莫盲目跟風(fēng)!
4.買房也需"快準(zhǔn)狠"
要清楚自己購房的主要目的是什么，買房之前就篩選好房，貨比三家，再進(jìn)行實(shí)地考察。如果發(fā)現(xiàn)房子符合自己的需求就要迅速出手，不要給自己猶豫的機(jī)會，而導(dǎo)致自己錯(cuò)過好房。
5.注重周圍環(huán)境
交通便利是前提，選房盡量選擇大型社區(qū)。最好近學(xué)校，注重孩子讀書學(xué)區(qū)的問題，孩子的健康成長很重要。
二手房交易常見的陷阱
陷阱一：真假房東
假房東在租房中比較多見，但在二手房買賣中也不是沒有。所謂假房東，是指此人并非法律意義上的房屋所有人，但通過偽造證件、文件等方式代行房東權(quán)益，并從中騙取錢財(cái)。
有時(shí)候中介公司會把自己的員工喬裝成房東，與購房者簽訂《房屋買賣委托協(xié)議書》，并收取大額的中介費(fèi)用，協(xié)議書中會附帶十分苛刻的違約懲罰條款。然后利用或制造借口使交易中止，以強(qiáng)行占有中介費(fèi)用，或要求購房者支付賠償金。
對策：在交易之初，要仔細(xì)查驗(yàn)房東的身份證、房產(chǎn)證等，并將各個(gè)證件認(rèn)真比照。有條件的可以去網(wǎng)上或相關(guān)政府登記部門進(jìn)一步查驗(yàn)。
陷阱二：一房多賣
一房多賣是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個(gè)或兩個(gè)以上的購房者，并分別與之簽訂商品房買賣合同。這是典型的詐騙。處理一房多賣糾紛案件時(shí)，主要涉及兩個(gè)問題：一是數(shù)個(gè)商品房買賣合同效力的認(rèn)定，二是何人可以取得爭議商品房的所有權(quán)。
這種情況多見于動機(jī)不良的中介公司，他們會將同一處房屋售賣給不同的委托人，在收取到相當(dāng)數(shù)額的定金、預(yù)付款等之后，再攜款潛逃。
對策：“一房多賣”到轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權(quán)證時(shí)就會真相大白，所以還沒有特別有效的辦法阻止該情況的發(fā)生。與信譽(yù)好、規(guī)模大的中介公司簽訂委托協(xié)議比較重要，如一些連鎖經(jīng)營的大中介公司。在交易過程中更應(yīng)該謹(jǐn)小慎微，周密觀察，發(fā)現(xiàn)風(fēng)吹草動立即中止與中介公司的合作。
陷阱三： 共有房東
有的房屋是由夫妻或長輩與子女共同擁有其產(chǎn)權(quán)，這時(shí)候共有房東之一單獨(dú)地出售房子，在法律上是沒有效力的。站在購房者的角度，很可能是花出了同樣多的錢，卻多出了太多的糾紛與麻煩。
對策：要盡早拿到房產(chǎn)證(《購房合同》)的復(fù)印件，并仔細(xì)辨別復(fù)印件是否有被涂改、偽造的痕跡。如果該房屋的房東確實(shí)不止一人，在簽訂買賣房屋協(xié)議時(shí)，應(yīng)該每個(gè)房東都到場，并分別簽字，或出具書面證明。同時(shí)也要防范中介公司瞞天過海一意促成交易，或以此作為預(yù)留的隱患使交易不成，達(dá)到霸占預(yù)付委托金的目的。
陷阱四：合同簽訂人
房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購房人。此種情形對購房人將非常不利。
對策：可根據(jù)《產(chǎn)權(quán)證》或其他法律文件(如《預(yù)售合同》)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。該陷阱與鑒別真假房東相類似，但鑒別房東是在二手房交易的初期，是交易成功的基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)問題還可以終止交易;但到簽訂合同，二手房交易已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，至此已沒有退步的可能，如果合同簽訂人并不具備簽訂資格，以后就會有太多麻煩。所以這個(gè)環(huán)節(jié)要尤其謹(jǐn)慎。
陷阱五：實(shí)為中介
一些中介公司會私下收購低價(jià)房，再以自己員工喬裝房東出租出售。此種情況下，中介公司會以“虛擬”的房東為依托，探知購房者的承受能力，十分靈活地調(diào)整價(jià)格策略，購房者同樣會處于十分被動的地位。
對策：不遵守職業(yè)道德的中介公司有很多辦法牟利，上面說的就是其中之一。中介公司拿出現(xiàn)金買房，囤積居奇，等到行情看好的時(shí)候再找合適的買家出售。這種陷阱是很難識破的，只有仔細(xì)對比目標(biāo)二手房與附近物業(yè)的價(jià)格差異，最好請專業(yè)的評估公司做個(gè)評估，千萬不要在價(jià)格上被中介公司給“忽悠”了。如果價(jià)格不是太過分，對房子也很滿意，交易過程也順暢，至于賣家是誰，倒不是特別重要了。
陷阱六：房東返價(jià)
當(dāng)房產(chǎn)市場發(fā)生變化，尤其是房價(jià)看漲的時(shí)候，房東就會臨時(shí)漲價(jià)。在二手房交易過程中，經(jīng)常有購房者已經(jīng)向中介公司交納了定金，想要進(jìn)一步推進(jìn)交易時(shí)，房主卻突然提價(jià)了。也有的房主是看到終于有人看中自己的房子，才提價(jià)的：反正房子握在我自己手里，你不買我也可以賣給別人。
對策：如果購房者確實(shí)對房子滿意，也不應(yīng)該猶猶豫豫，應(yīng)該馬上與中介公司簽訂委托合同，并交納定金。最好能夠面見房東，將定金親手交給房東。制止房東提價(jià)的方法，只能以合同約束。實(shí)際上，連中介公司也無法阻止房東返價(jià)。
陷阱七：隱瞞質(zhì)量問題
一些二手房存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問題，甚至是建房時(shí)遺留下來的，如墻壁返潮、天花板漏水等，這些問題都被狡猾的房東掩蓋起來了。購房者要等到房子過戶完畢，已經(jīng)入住了，才能發(fā)現(xiàn)?；ù髢r(jià)錢買到一處有嚴(yán)重缺欠的房子，入住后還要再花上一大筆維護(hù)費(fèi)用，豈不是冤枉。有的房子已經(jīng)過了開發(fā)商提供的保質(zhì)期，只好求助于物業(yè)管理公司，而鑒定房子是否需要維修一般要經(jīng)過一整套繁瑣的程序，總之是一件很頭疼的事情。
對策：對于房屋質(zhì)量的鑒別，如果購房者不是很有經(jīng)驗(yàn)，一定要求助于專業(yè)人士，甚至要對二手房做一次精確的評估。網(wǎng)絡(luò)上也有相當(dāng)多的鑒別房屋質(zhì)量問題的資料，不妨多多學(xué)習(xí)。
陷阱八：戶口糾紛
一些購房者購買二手房的目的就是希望靠近一所好的學(xué)校，方便小孩上學(xué)。這就涉及到戶口問題，因?yàn)閷W(xué)校都是按照學(xué)區(qū)招收生源的。另一方面，買了二手房，而公安局備案的房主卻是別人，也是不安全隱患。所以，還是在交易徹底完畢之前，把原房主的戶口遷出為好。
對策：很多沒有經(jīng)驗(yàn)的購房者會忽略戶口。建議在全部房款交割之前，預(yù)留一筆錢不給房主，作為對房東協(xié)助遷移戶口的鉗制。一旦全部房款交給了房主，房主就可能遠(yuǎn)走高飛，再也聯(lián)系不上了。
購房的小技巧
訣竅一：在減價(jià)15%-30%的過程中尋找機(jī)會
對于普通剛需項(xiàng)目來講，一般減價(jià)10%到15%就可以激活市場成交量，而對于高端豪宅來講，則需要減價(jià)20%-30%的幅度，市場需求才會被大幅激活。因此，購房者可在個(gè)案價(jià)格下調(diào)15%至30%這個(gè)過程中尋找機(jī)會點(diǎn)。
訣竅二：選擇適合自己的房源更重要
剛需買房的主要目的是自住，小區(qū)環(huán)境、車位配比、戶型、樓盤品質(zhì)，任何因素有短板，都會影響到今后的居住舒適度。如果覺得所選擇的房子各方面都比較中意，那就不必過多考慮是不是買房的合適時(shí)機(jī)，應(yīng)該果斷出手。
訣竅三：選擇開發(fā)商
如果選擇了信譽(yù)不好的開發(fā)商，往往就會造成無法按時(shí)交房，房子質(zhì)量太差等問題，給購房者帶來巨大損失，因此還是要選擇品牌開發(fā)企業(yè)。。因?yàn)槠放崎_發(fā)企業(yè)不僅僅做的是產(chǎn)品，也是為了做口碑，而且開發(fā)企業(yè)信譽(yù)好，也為今后樓盤物業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。
訣竅四：考量交通與配套及物業(yè)管理水平
買房其實(shí)就是買生活，而生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關(guān)。生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買房的時(shí)候必須要想到的。反之，如果購房者在買房時(shí)沒有周全考慮小區(qū)的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來無盡的麻煩。
訣竅五：買“預(yù)期”更有發(fā)展空間
所謂買預(yù)期，其實(shí)就是看一個(gè)區(qū)域的發(fā)展走勢。城市發(fā)展的總趨勢基本代表了樓市今后發(fā)展的空間，因此，買“預(yù)期”主要看兩點(diǎn)：
第①點(diǎn)，看近兩年國家有關(guān)部門房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要方向;
第②點(diǎn)，看城市規(guī)劃等部門近幾年與以后有怎樣的大動作，比如新城新區(qū)規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃等。
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