拍賣房屋注意的七個問題

　　資不抵債可以將自己的房產去拍賣，那拍賣房屋要注意什么問題，今天學習啦小編為大家整理了拍賣房屋注意的問題，歡迎閱讀。

　　一、不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期處理

　　1、拍賣標的房地產是否有重復查封。

　　2、產權人為國有單位和集體單位時，房地產拍賣需要取得上級部門的許可意見。3、如果拍賣標的發生用途轉換，如產權證為住宅用途，拍賣按照實際商業用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產權變更過戶，補辦規定的用途手續，必須進一步收集取證原始產權證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。

　　4、有共有人的房地產拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優先購買權。

　　5、有租賃登記的房地產拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優先購買權。

　　6、分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權。

　　7、房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公告中說明，并按照國家和當地政府的有關規定辦理。8、建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

　　二、房地產拍賣價格的評估

　　1、房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。如果是法院委托的抵債標的，拍賣完成將直接影響到執法程序的完結，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標的物折價抵償債務。

　　2、一般委托拍賣的房地產，尤其是直接查封開發商擁有的房地產都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產多為單宗、部分、小規模物業，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。3、買家也是在不充分了解該房地產的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內交付款項，承擔的風險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優勢，才能吸引買家競投。小編提示：基于以上原因，拍賣房地產價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。

　　三、房地產拍賣登記及相關費用、稅費

　　(一)房地產拍賣登記需提交資料1、申請書;

　　2、當事人身份證明或單位合法資格證明;3、委托書及代理人身份證明;

　　4、房地產權證;

　　5、拍賣成交確認書;

　　6、房屋平面圖及地籍圖;

　　7、出讓或需補辦出讓手續的房地產需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據;

　　8、契稅完稅證及契稅完稅貼花;

　　9、拍賣公告;

　　10、其他有關文件。其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同;人民法院等強制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決和調解書;3)協助執行通知書。

　　(二)應繳費用和相關稅費房地產拍賣(除出讓土地使用權拍賣外);屬于房地產二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費項目：1、拍賣傭金;2、營業稅及其附加;3、印花稅;4、契稅;5、交易手續費;6評估費;7、登記費;8、合同公證費等。

　　四、在建工程拍賣應注意事項

　　(一)應詳細核查項目狀況。

　　1、土地使用權以出讓方式取得的，是否已經支付了全部土地出讓金;

　　2、土地使用權是否已經依法登記，取得產權證書;

　　3、政府相關管理各部門的批準文件是否齊全。包括建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預售許可證是否取得等;

　　4、房地產建設的開發投資總額是否已經完成25%;

　　5、政府各相關部門的市政配套和基礎設施配套的協議，以及配套費用的支付狀況;與項目其他參與人的合同和費用支付情況;

　　6、有多個債權人的工程項目最好將債權人聯合起來，共同處理拍賣事宜;

　　7、在建工程項目是否存在抵押行為;

　　8、在建工程是否預售。

　　(二)在建工程拍賣需要申請和審核拍賣前，在建項目的權利人應當向城市房產主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。

　　(三)拍賣成交后的手續處理。

　　五、建成在售房地產拍賣應注意事項

　　1、房地產所屬物業的商品房預售(銷售)許可證辦理情況;

　　2、土地使用權款項是否付清

　　3、房地產當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。

　　六、破產企業房地產拍賣應注意事項

　　1、破產財產拍賣前，應由破產清算組委托具有國家國有資產管理行政主管部門認證的資產評估價構進行評估;

　　2、破產企業的國有土地使用權的拍賣需按照國有土地使用權出讓的有關規定在拍賣前完成有關手續;

　　3、涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變出讓條件的土地使用權價格評估的，須由具有估價資質的價格評估機構進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權出讓金。

　　七、有瑕疵房地產拍賣的操作

　　1、拍賣標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。經政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金;如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權證。

　　2、拍賣標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關部門審批。經審批允許，并同意補辦手續后后方可拍賣。

　　3、拍賣標的既無土地使用權證，又無房屋所有權證。參照1、2辦理。

　　4、拍賣有產權證的以劃撥方式取得土地的房地產，應向有批準權的人民政府報批。

　　5、對于房地產開發過程未予交清的款項，或未辦完手續的房地產，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續。

　　6、拍賣標的設定抵押權或重復設定抵押權問題。注：有瑕疵的房地產是指手續不全和規定不允許轉讓的，但經過有關部門、單位協商和政府審批后可以拍賣的房地產。

　　拍賣房風險

　　第一，買家要確定你所想競拍的標的產權是否清晰。一般來說，通過法院強制執行的標的產權都比較清晰，相對可以放心，而由單位或個人委托的就要查清。最重要的是，必須確定標的是否有房產證，還是只有預售合同。如果是預售證，根據“預售住宅禁止交易”的新政策，此房就不能再次轉售，而且，不能作為貸款抵押。也就是說，僅有預售證的房產只能用來自住或出租。

　　第二，買家在競拍前一定要去看現場了解房屋詳情。通常情況下，拍賣行會公開標的展示時間，組織意向買家統一看房，讓買家實地具體了解房屋的基本狀況。屆時，買家應了解要確定標的房產是否有其它費用未付，如稅費、土地出讓費、物業管理費、水電費等有沒有交清，這些情況可以直接去相關管理部門查詢，也可委托拍賣行確認。

　　第三，根據相關法律，房屋所有人拍賣共有房產時，需有其它共有人的書面同意，否則，拍賣屬于無效拍賣。因此，投資者在參加拍賣會之前應了解清楚標的是否屬于共有財產，除了了解是否有房產證外，還要了解清楚該標的主人的家庭情況，看是否業主不止一人，且是否都同意該標的被拍賣。

　　第四，購買拍賣房一定要注意此房是交吉還是不交吉。這是兩個專有名詞，交吉即競買后即可使用，不確定因素和風險都較小，但起拍價格相對高些。而不交吉，就是只是已取得產權，但房屋仍因各種原因被他人居住使用，要實際擁有，還須通過其他途徑取得。因此，不可交吉的標的一般非常便宜，一間幾十萬元的房子，在不交吉的情況下，起拍價就往往只有市場價的60%-70%。一般來說，不交吉標的有兩種：一種是標的帶租約，目前在被使用中，租客與原房主有租賃協議在先，買家可與租客保持出租與承租的關系，定期收租金。另一種“不交吉”是標的不帶租約，但目前被原業主或其親友經業主允許使用的。帶租約的不交吉標的未必是壞事，因為可直接獲得投資回報。

　　拍賣房風險稅費

　　房地產拍賣(出讓土地使用權拍賣除外)通常需交納下列稅費：

　　1、拍賣傭金費(委托人、買受人都交，具體標準按拍賣標的情況協商)。

　　2、營業稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營業稅;再按營業稅的9%繳納附加稅)。

　　3、合同和權證印花稅：(委托人、買受人根據合同金額和權證繳納)。

　　4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。

　　5、交易手續費。

　　6、評估費。

　　7、登記費。

　　8、合同公證費。