2017物業管理條例實施細則

時間：2017-07-05 16:09:38 維偉18由分享

　　物業管理在我國發展時間尚短,對其研究也屬嶄新領域。現實中,立法和主體法律意識仍待提高,物業管理中存在的問題和糾紛也層出不窮。下面由學習啦小編為大家整理的2017物業管理條例實施細則，希望大家喜歡。

　　2017物業管理條例實施細則

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企

　　業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　第四條國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(二)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(五)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(六)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)監督業主委員會的工作;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(四)按時交納物業服務費用;

　　(五)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條一個物業管理區域成立一個業主大會

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第九條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的

　　指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十一條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十二條業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　第十七條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，

　　違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主公約對全體業主具有約束力。

　　第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業管理

　　第二十一條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，

　　業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本條、例第二十九條、第一款規定的資料。

　　第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條、例第二十九條、第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本條、例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章物業的使用與維護

　　第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。

　　物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第五十七條違反本條、例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條違反本條、例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條違反本條、例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條違反本條、例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的，依照本條、第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條違反本條、例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條違反本條、例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條違反本條、例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條違反本條、例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條違反本條、例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條違反本條、例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條、第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條違反本條、例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章附則

　　第七十條本條、例自2003年9月1日起施行。

　　物業管理系統簡介

　　一、系統概述

　　物業管理系統屬于專家型的物業管理軟件，能夠給物業公司內部管理提供全面的解決方案，可滿足專業物業管理公司、新建小區或大廈的發展商、大單位的物業管理部門或后勤部門不同人員的需求，有利于物業管理公司實時掌握當前的經營狀況，堵住漏洞、提高經濟效益，使整個公司在工作效率和綜合管理水平方面上一個新臺階。系統基于微軟.NET平臺b/s構架，采用先進的ajax無刷新網頁設計技術和微軟SQL SERVER 2005數據庫，支持海量數據存儲，性能更穩定，可長時間穩定運行。系統集房產管理、客戶管理、抄表管理、收費管理、租賃管理、財務統計、清潔管理、保安管理、辦公管理、綠化管理、消防管理、倉庫管理、人事管理等諸多功能于一體，吸取了國際先進的物業管理理論，又結合了中國目前物業管理的現狀，功能設置合理，操作簡單方便。

　　二、系統特點：

　　1、系統支持多管理處(小區)管理，可以對每個登錄帳號分配不同的管轄區域。

　　2、系統可以從EXCEL電子表格直接導入房間客戶檔案，方便工作人員快速高效的建立基礎檔案信息。

　　3、支持按房間編號和刷卡(住戶卡)快速查詢欠費，收費時可針對實際情況對費用零頭進行結余和優惠，優惠金額的額度可設置。4、可定義任意多個收費項目，查詢、修改方便，保證享有最大靈活性。支持對房間單獨設置收費項目和價格，并支持按變量和公式計算費用。支持滯納金計算。

　　4、系統可支持對根據實際情況對客戶的欠費進行減免。系統可對無法收取的收費記錄可直接轉為壞賬，對已經收費的項目可進行歸檔操作，方便對帳目進行核查處理。

　　5、支持客戶的遷入遷出的管理工作，可方便記錄房間的業主和住(租)戶的檔案，并可以隨時切換房間的收費對象業主或住(租)戶。

　　6、快速、靈活、高效的創建收費記錄系統支持按收費周期逐月和按兩次收費間隔一次性批量自動生成收費記錄兩種方式，方便客戶選擇;可從EXECL電子表格導入收費記錄;并可批量快速設置滯納金起收日期等參數。

　　7、系統支持任意自來水、電、天然氣、直飲水表和暖氣表等表計類型的抄表計費，支持按階梯價格的計費。可靈活選擇抄表時間間隔，可從EXCEL表格直接導入抄表記錄，并可與集中抄表系統接口。

　　8、支持合同管理，可對超期和即將超期的合同進行提醒，可按遞增百分比的方式設置租金價格和按合同期生成相關費用。

　　9、系統可按不同管理處設置不同票據格式，報表支持各種預設變量，使用方式靈活。

　　10、個性化的短信功能，支持通過互聯網和短信貓兩種發送費用通知，繳費通知，生日祝福等各種短信，速度快，價格低。

　　11、系統支持預付款收取，可用預付款自動扣除相關的欠費。支持押金收取和退費工作。

　　12、多種統計信息及財務分析圖表,系統自動計算出售率、出租率、入住率、建筑面積及人口總數、綠化面積等各種統計信息和財務的各種分析對比圖。

　　13、界面統一、操作方便靈活系統采用多頁面操作方式，可以根據使用需要打開多個工作頁面。方便所需數據的查閱和操作。

　　14、強大的查詢功能系統提供統一界面的查詢窗，只需指定相應的條件即可獲得您所需要的結果，并可設置打印、生成報表;查詢方便靈活，支持模糊查詢，例如查詢“王” 姓住戶信息;通過邏輯組合，即可獲得所需信息;可以自定義、保存常用查詢條件，并可通過輸入不同的條件生成符合特定條件的報表;具有智能化特點，可根據用戶選擇所要查詢的內容自動列出管理區、大樓、樓層、房間信息及當前年月。

　　15、完善的系統安全控制用戶級的安全通過設置不同的用戶密碼、動態重組各模塊的讀取權、新增權、修改權和刪除權以及審核和反審核等，保證用戶及重要用戶的數據安全性。

　　16、提供完善的系統幫助信息及操作演示文件，幫助客戶迅速掌握使用方法。

　　三、功能模塊：

　　房產管理

　　管理處樓宇房間房間狀態圖示

　　客戶管理

　　客戶檔案管理遷入管理遷出管理客戶歷史查詢

　　抄表管理

　　抄表錄入管理抄表歷史查詢表計類別設置表計檔案管理表計換表管理

　　收費管理

　　前臺收費營業收費記錄管理退費管理收費金額減免押金管理預付款管理預付款扣款管理壞賬管理催費通知管理基本收費項目設置房間收費項目設置收費記錄歸檔階梯計費設置

　　租賃管理