物業管理條例 浙江(2)
第四章 物業管理服務
第二十八條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第二十九條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：
(一)當事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業的基本情況;
(三)物業服務事項和服務質量要求;
(四)物業服務費的標準和收取辦法;
(五)專項維修資金的管理和使用;
(六)物業管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)違約責任;
(九)解決爭議的辦法。
物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外。
當事人對本條第一款第(三)項內容進行約定時，一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任。
當事人對本條第一款第(四)項內容的約定，應當符合國家和省物業服務收費管理的規定。
當事人可以參照物業服務合同的示范文本簽訂合同。
第三十條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十五條第一款規定的資料。
第三十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。
物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區管理相關工作。
第三十二條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托專業公司實施，但不得將該物業的整體服務事項委托他人。
物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第三十三條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。
物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。
第三十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。
住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：
(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;
(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶;
(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。
第三十六條 物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業主的監督;實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
第三十七條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將本條例第二十五條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。
第三十八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會應當配合物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。
第五章 物業使用與維護
第三十九條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益。
因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。
業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。
第四十條 業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續。
第四十一條 經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。
第四十二條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。具體辦法由省人民政府制定。
相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業管理區域內公告，并及時恢復原狀，業主應當積極配合。
第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(六)超標排放有毒、有害物質;
(七)排放超過規定標準的噪聲;
(八)法律、法規禁止的其他行為。
第四十四條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。
業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本條例的規定以及臨時管理規約、管理規約。
第四十五條 物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本條例規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當依據有關規定以及臨時管理規約、管理規約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告物業主管部門或者有關行政管理部門。
其他單位或者個人發現業主、非業主使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本條例規定行為的，可以向物業主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。
物業主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。
第四十六條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
第四十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省的有關規定交納專項維修資金。
第四十八條 專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。
第四十九條 物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣級物業主管部門調解。
第五十條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。
建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。
保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。
第六章 法律責任
第五十一條 違反本條例規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第五十二條 違反本條例第二十六條規定，建設單位在物業管理區域內不按規定配置物業管理用房或者不按規定支付不足部分相應價款的，由縣級以上物業主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第五十三條 違反本條例第五十條第二款規定，建設單位不按規定交納物業保修金的，由縣級以上物業主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第五十四條 業主、非業主使用人違反臨時管理規約、管理規約，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止;相關業主、非業主使用人可以依法提起訴訟。
第五十五條 物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。
業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第五十六條 違反本條例規定，物業主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)挪用專項維修資金或者保修金的;
(二)對投訴、舉報不及時處理或者發現違法行為不依法予以查處的;
(三)不按規定出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明的;
(四)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(五)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附 則
第五十七條 本條例所稱業主，是指房屋等物業的所有權人。
本條例所稱非業主使用人，是指房屋等物業的承租人和其他實際合法使用房屋等物業的人，物業服務企業除外。
本條例所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車泊位。
本條例所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格和規定條件，依據物業服務合同從事專業物業服務活動的企業。
第五十八條 本條例所稱共用部位，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬于全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。
第五十九條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的，依照本條例相關規定執行。
第六十條 本條例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區物業管理辦法》同時廢止。
物業管理系統
隨著信息時代的到來，企業的生存和競爭環境發生了根本性的變化。對于企業而言，信息化無論是作為戰略手段還是戰術手段，在企業經營中發揮著舉足輕重的作用。互聯網的迅猛發展為企業帶來了極大便利，企業的運行將更多依賴信息系統的支持，信息系統成為確保企業經濟效益、運行效率的重要手段，甚至成為企業盈利的直接手段。因為傳統的辦公方式效率低，工作強度大。人們需耗費大量的時間和精力去手工處理那些繁雜、重復的工作，而手工處理的延時和差錯，正是現代化管理中應該去除的弊端。
長期以來，舊有住宅納入到物業管理之中的很少，就是新建的住宅小區盡管實行了物業管理，但投入的管理力量遠遠不夠，所以有很多小區的物業管理工作只停留在看看門、掃掃地、補補漏、收收垃圾等很淺的層次上。又由于物業管理企業的啟動基金不足，多種經營服務不善等，導致招不到專業水平高的工作人員，再加上管理手段落后，所以就很難提高物業管理企業的效益。小區管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區物業的資源。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩瑣碎，還經常出現錯誤，給廣大業主帶來很不便。
物業管理行業是房地產行業的一個重要組成部分，隨著房地產行業的快速發展，人們逐漸接受了物業管理這一管理模式。良好的物業管理已經成為樓盤銷售的重要因素，也成為業主或租戶選擇物業公司的重要考慮因素。
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