房地產投資信托基金守則

　　房地產投資信托，是不動產證券化中非常成熟的一種產品。下面由學習啦小編為大家整理的房地產投資信托基金守則，希望大家喜歡。

　　房地產投資信托基金守則本守則是證監會按照國際證券事務監察委員會組織所制定的原則,以及按照證監會認為對適當地規管房地產投資信托基金至為重要的其它原則而訂立的.管理公司,受托人及其代理人或獲其轉授職能者在管理或執行與房地產投資信托基金的運作有關的事宜時,都應遵守有關原則的精神. GP1 清晰的法律形式及擁有權結構

　　房地產投資信托基金的資產必須以信托形式持有,及必須與受托人,管理公司,相關實體,其它集體投資計劃及任何其它實體的資產分開處理.

　　GP2 由受托人進行有效監管

　　受托人在職能上必須獨立于房地產投資信托基金的管理公司,及在維持房地產投資信托基金的資產在法律上的整全性時,須以維護持有人最佳利益的方式行事.受托人須確保其以勤勉及審慎的態度履行職責.

　　GP3 合資格的管理公司

　　房地產投資信托基金的管理公司必須使證監會信納其具備的人力,技術及財政資源,足以使其可以有效及負責任的方式,履行其對有關的房地產投資信托基金的職能,包括執行所訂明的投資政策.就此而言,管理公司必須在廉潔穩健,市場操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高

　　的標準.此外,管理公司不得超越其獲有關房地產投資信托基金的組成文件所賦予的權力. GP4 管理職能的轉授

　　房地產投資信托基金的管理公司必須履行有關管理房地產投資信托基金的所有主要職能.除非管理公司可以適當地監察及確保獲轉授職能者的表現稱職,否則不得將管理職能轉授.盡管某些附屬職能可以轉授予第三者履行,但管理公司仍須就獲轉授職能者的表現是否稱職,向房地產投資信托基金的持有人及受托人全面負責.管理公司必須確保獲轉授職能者繼續勝任其要履行的職能.管理公司與獲轉授職能者之間的法律關系必須清晰而不含糊.

　　GP5 遵守有關規定

　　房地產投資信托基金的管理公司必須使證監會信納其已設立足夠的系統,監控及程序,以確保所有適用的監管規定及其它法律規定均獲得遵守.房地產投資信托基金的管理公司及受托人在確保有關方面在遵守本守則的規定方面承擔最終的責任,及將會以開放及合作的方式與證監會交往. GP6 良好的管治及避免利益沖突

　　管理公司必須以維護房地產投資信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司對這些持有人

　　具有受信責任.管理公司為房地產投資信托基金進行的交易必須是公平及按照一般商業條款進行的.管理公司必須確保已設立程序,以確保員工替房地產投資信托基金進行的交易不會損害房地產投資信托基金持有人的權益.除本守則另有規定外,涉及該計劃的關連人士交易都須獲得持有人的批準,而在有關交易中擁有重大利益的持有人如果其利益與所有其它持有人的利益不同,則不得投票. 就所有與房地產信托投資基金有關及任何就其在任何證券交易所上市或買賣而產生的事宜而進行的活動及交易,管理公司須依循及秉持良好的公司管治原則及最佳的業內標準.受托人,管理公司,物業估值師及該計劃的任何代表須遵守最佳的管治標準.

　　GP7 計劃的估值

　　管理公司必須確保房地產投資信托基金的資產會根據市場慣例或按照證監會認可的程序,以及依照公認的會計原則,定期獲得真誠的估值.

　　GP8 投資及借款限制

　　房地產投資信托基金必須訂立顧及其投資目標,風險因素及資金流通性的投資局限及借款限制.該等局限及限制必須在房地產投資信托基金的銷售檔內清楚披露.

　　GP9 管理費及投資者權利

　　管理費必須在銷售檔內清楚披露.房地產信托投資基金亦必須確保持有人可以參與涉及該基金的重大決策,以及獲得公平公正的對待.房地產投資信托基金的活動所出現的重大改變,不得不公平地損害到持有人的權利.

　　GP10 銷售及披露

　　房地產投資信托基金的有意投資者及現有持有人,必須獲提供有關該基金的全面,準確和及時的數據,以便可以完全了解該房地產投資信托基金的投資及風險因素,從而有助他們在掌握充分資料的情況下作出投資決定.所有可能會造成利益沖突或會使人認為會造成該等沖突的交易,委任或活動,應向投資者及持有人披露.房地產投資信托基金的廣告不得載有虛假或誤導的數據,亦不得以欺詐的方式表述.

　　違反本守則的後果

　　任何人如未能遵守本守則內適用于該人的任何條文 -

　　(a) 不會即因此而須負上任何司法或其它程序的法律責任.但在根據該條例而在任何法院進行的程序中,本守則都可以獲接納為證據,以及如法院認為本守則載有的任何條文與有關法律程序中所提出的任何問題有關,都可以在就有關問題作出裁決時參照有關條文;及

　　(b) 證監會將考慮有關缺失會否意味著有關人士并非適當人選,以及有關的房地產投資信托基金是否適宜繼續獲得認可.

　　第1章∶行政安排

　　1.1 證監會已將該會根據該條例第104條有關房地產投資信托基金的權力,轉授予證監會執行董事(中介團體及投資產品)及任何依據該條例委任的獲轉授職能者.

　　1.2 根據該條例第8條,證監會獲賦權就征詢意見或其它目的成立委員會.證監會可以成立房地產投資信托基金委員會,以就與本守則有關的事宜進行征詢及提供意見.該房地產投資信托基金委員會的職權及成員,將在其職權范圍內訂明. 資料私隱

　　1.3 申請人可能因本守則要求其提供數據而須向證監會提供《個人資料(私隱)條例》所指的個人資料.證監會僅為執行職能而使用申請人提供的個人數據.證監會在執行職能時,可將申請人提供的個人資料與證監會或香港或海外政府機關,其它監管機構,法團,團體或個人所持有或收集的數據進行核對,比較,轉移或交換,以便核實有關數據.在符合該條例第378條載述的限制下,證監會可向其它監管機構披露個人資料.根據《個人資料(私隱)條例》,依據本守則向證監會提供數據的人士或有權按照規定的方式及在該條例訂明的范圍內,要求查閱或更正該人士已提供予證監會的個人資料.如有任何查詢,應向證監會個人數據私隱主任提出.

　　2.1 "有聯系者"的涵義與該條例內有關作為某人的"有聯系者"的定義相同.

　　2.2 "有聯系公司"-一家公司如擁有或控制另一家公司的投票權達20%或以上,即為該另一家公司的有聯系公司.或如兩家公司同屬另一家公司的有聯系公司,則該兩家公司即為有聯系公司.

　　2.3 "本守則"指由證券及期貨事務監察委員會發出的《房地產投資信托基金守則》.

　　2.4 "集體投資計劃"的涵義與該條例附表1給予該詞的定義相同.

　　2.5 "證監會"指該條例第3條所訂明的證券及期貨事務監察委員會.

　　2.6 "委員會"指房地產投資信托基金委員會.

　　2.7 "關連人士"的定義見本守則第8.1條.

　　2.8 "組成文件"指監管有關計劃的組成的主要文件,及包括有關的信托契約及所有重要的協議書.

　　2.9 "控權實體"的涵義與該條例內有關"控權實體"的定義相同(有關定義的第(a)(ii)條除外).

　　2.10 "股息投資計劃"指自動將持有人的股息再投資于更多的計劃單位之上的安排.

　　2.11 "聯交所"指香港聯合交易所有限公司.

　　2.12 "持有人"就某計劃的單位來說,指在登記冊上獲注明為該單位的持有人的人士.

　　2.13 "學會"指香港測量師學會.

　　2.14 "管理公司"指依據本守則第5章獲委任的實體,并包括獲管理公司轉授職能者(如適用).

　　2.15 "銷售檔"指載有某計劃的數據的文件,或與其一并發出的檔,以邀請公眾人士購入該計劃的單位.

　　2.16 "普通決議"指由某計劃的持有人作出的決議,并且該決議是在適當地召開的會議上,獲有份出席及有權投票或透過代表投票的計劃持有人以投票方式透過簡單多數票所通過的.

　　2.17 "物業估值師"或"總估值師"指依據本守則第6章獲委任的某計劃的物業估值師.

　　2.18 "房地產項目"或"物業"指土地或建筑物,不論有關權益屬于永久產業或租賃產業權益,以及包括停車場及附屬于有關房地產項目擁有權的資產(例如家俬,固定裝置等).

　　2.19 "房地產投資信托基金"指根據本守則獲得證監會認可的計劃.

　　2.20 "計劃"指根據本守則獲得認可的房地產投資信托基金.

　　2.20A "該條例"指《證券及期貨條例》(第571章).

　　2.21 "重大持有人"的定義見本守則第8.1條.

　　2.22 "特別目的投資工具"指由某計劃依據本守則的規定擁有及控制的特別目的投資工具.

　　2.23 "特別決議"指在適當地召開及以投票方式表決的會議上,獲75%或以上有份出席及有權投票或透過代表投票的計劃持有人所通過的決議.

　　2.24 "具規模的財務機構"指根據《銀行業條例》獲得認可和發牌以從事銀行業務的機構,或實收資本最少為150,000,000港元或等值外幣的財務機構.

　　2.25 "受托人"指依據本守則第4章獲委任的實體.

　　第3章: 房地產投資信託基金的基本認可要求

　　甚么是房地產投資信托基金

　　3.1 房地產投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃.有關基金旨在向持有人提供來自房地產的租金收入的回報.房地產投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金,會根據組成檔加以運用,以在其投資組合內維持,管理及購入房地產.

　　獲得認可的房地產投資信托基金必須具備的條件

　　3.2 尋求證監會認可的房地產投資信托基金必須具備下列特色:

　　(a) 專注投資于可產生定期租金收入的房地產項目;

　　(b) 積極地買賣房地產項目是受到限制的;

　　(c) 收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入;

　　(d) 收入的絕大部分必須會定期以股息方式分派給持有人;

　　(e) 訂明其最高借款額;及

　　(f) 關連人士交易必須獲得持有人的批準.

　　3.3 根據該條例第104(2)及105(2)條,就向房地產投資信托基金送達通知或決定,及就任何相關廣告,邀請或檔的發出而言,必須有一名個人獲得證監會核準.因此,任何申請認可的人士均需要提名一名個人,以便證監會可以將其核準為核準人士.

　　3.4 核準人士必須:

　　(a) 一般在香港居住;

　　(b) 將目前的聯絡資料通知證監會,包括(在盡可能適用的范圍內)地址,電話及傳真號碼,以及電子郵件地址;

　　(c) 可以在營業時間內由證監會以郵件,電話,傳真及電子郵件方式聯絡;

　　(d) 在聯絡資料出現任何變化后的14天內,將有關變化通知證監會;及

　　(e) 遵守證監會認為恰當的任何其它規定.

　　3.5 獲證監會認可為房地產投資信托基金的核準人士的個人,一般亦會被核準為就與該房地產投資信托基金有關的廣告,邀請或文件的發出的核準人士.

　　3.6 證監會認可房地產投資信托基金的一項條件,是該基金將會在證監會接納的某個期間內在聯交所上市.

　　第4章: 受託人

　　委任受托人

　　4.1 申請認可的各計劃在架構上必須屬信托形式,以及須委任證監會接納的受托人.

　　注: 本章列出受托人的一般責任.受托人亦須履行一般信托法施加于其身上的職務.

　　受托人的一般責任

　　4.1A 受托人負有受信責任以信托形式為持有人的利益而持有有關計劃的資產,及監察管理公司的活動是否符合該計劃的有關組成文件及適用于該計劃的監管規定.此責任包括確保管理公司的所有投資活動均符合有關計劃的投資目的和政策及其組成檔的規定,且符合持有人的利益.

　　4.2 受托人必須:

　　(a) (i) 在履行職能及職務以及保障持有人的權利及權益時,以適當勤勉的手法行事及時刻保持警覺;

　　注: 受托人如認為恰當,可以就與管理該計劃有關的事宜,尋求獨立專業顧問的意見或建議. (ii) 確保該計劃的所有資產按照其組成檔的規定,適當地分開處理及為持有人的利益而持有;及 (iii) 對其代名人及代理人就構成該計劃財產的資產的作為或不作為負責;

　　(b) 采取合理審慎的措施,確保該計劃在出售,發行,購回及注銷其單位時,均依照組成檔的規定行事;

　　(c) 不時委任符合第6章所列出的資格規定的總估值師,替該計劃的房地產項目估值,并按照第6章的規定,替該計劃的房地產項目制備估值報告;

　　(d) 如受托人或管理公司合理地相信進行有關估值是恰當的,則須安排替該計劃的任何房地產項目進行估值;

　　(e) 執行管理公司的投資指示,但有關指示與銷售文件,組成文件,本守則或一般法律的規定有所沖突的除外;

　　(f) 采取一切合理審慎的措施,確保該計劃遵守組成檔內的投資及借款限制及該計劃據此獲給予認可的條件;

　　(g) 采取一切合理審慎的措施,確保除非受托人已獲得所委任及以書面指示的物業估值師提交的近期的估值報告,否則不得由受托人或替受托人購入或出售任何房地產項目;

　　注: 該房地產項目的估值生效日期不得超過有關通函發出日期前的3個月(若有關交易需要持有人

　　批準)或有關買賣協議日期前的3個月(若有關交易毋須持有人批準).

　　(h) 采取一切合理審慎的措施,確保由該計劃或替該計劃進行的所有交易都是以公平的方式進行,同時關連人士交易都是根據第8章進行的;

　　注: 若受托人對于某項交易是否為關連人士交易存疑,必須要求有關交易按照第8章的規定進行. (i) 向持有人發出報告(該報告須載入年度報告),說明根據受托人的意見,管理公司有否在各個重要方面依照組成文件的規定管理該計劃;如果管理公司未有依照組成文件的規定管理該計劃,該報告必須說明管理公司在哪些方面未有符合有關的規定,以及受托人就此采取的措施;

　　(j) 采取一切合理審慎的措施,確保在認購單位的款項未收妥前,不會發出單位證明書;

　　(k) 采取一切合理審慎的措施,確保該計劃具有所擁有的房地產項目及就該計劃的資產而替該計劃簽立的合約(例如物業合約,租約,聯營協議或聯合安排協議,以及任何其它協議)的適當法定業權,同時該等合約每份都必須為合法,有效,具約束力及可由該計劃或替該計劃按照有關條款予以執行的; 注: 有關房地產項目必須具有良好和可銷售的業權.

　　(l) 采取一切合理審慎措施,確保管理公司就該計劃的房地產項目安排足夠的物業保險及公眾保險; (m) 采取一切合理審慎的措施,確保該計劃的每個單位的資產凈值都會在或當估值師就有關期間發表年度估值報告時加以計算,而該資產凈值將在年度報告中刊登;

　　(n) 要求管理公司在合理可行的情況下,盡快將違反本守則的情況向受托人匯報,而且在適用的情況下,受托人須在接獲管理公司的匯報后,將有關違規情況通知證監會;及

　　(o) 負責就該計劃持有的所有特別目的投資工具委任董事局.

　　獲接納為受托人的條件

　　4.3 受托人必須是:

　　(a) 根據《銀行業條例》第16 條的規定而獲發牌的銀行;或

　　(b) 上述銀行的附屬信托公司;或

　　(c) 在香港境外成立而獲證監會接納的銀行業機構或信托公司.

　　4.4 受托人的帳目必須經獨立審計,其已發行及實收資本及非分派資本儲備最少為10,000,000 港元或等值外幣.

　　4.5 即使上文第4.4 條另有規定,如果受托人是獲證監會接納的具規模的財務機構("控股公司")的全資附屬公司,而又符合下列條件,則受托人的實收資本及非分派資本儲備可以少于10,000,000港元:

　　(b) 控股公司承諾不會任由其全資附屬公司違責,同時,如果未獲證監會事先許可,不會自行處置受托人的股本或容許受托人的股本受到處置或予以發行,致使受托人不再是該控股公

　　司的全資附屬公司.

　　4.6 受托人:

　　(a) 擁有的主要人員必須對持有與根據本守則獲得認可的房地產投資信托基金的運作方式類似的計劃有所認識,具備有關的組織資源及相關經驗;或

　　(b) 所隸屬的集團必須:

　　(i) 具備良好聲譽;

　　(ii) 曾經在海外司法管轄區出任房地產投資信托基金或類似性質的基金的受托人;及

　　(iii) 可以在所有重要方面向受托人提供足夠支持,以便受托人可以履行其就該計劃的職能.

　　受托人的退任

　　4.7 除非已委出新受托人及其委任已事先獲得證監會批準,否則受托人不可退任.受托人的退任必須在新的受托人履新時才可以生效.

　　受托人的獨立性

　　4.8 受托人必須獨立于管理公司,而管理公司亦必須獨立于受托人.

　　4.9 即使上文第4.8 條另有規定,如果受托人及管理公司均為法團,并且擁有相同的最終控股公司,及如果符合以下說明,則不論受托人及管理公司是否在香港或其它地方注冊成立,兩者均會被視為互相獨立:

　　(a) 受托人及管理公司均為具規模的財務機構的附屬公司;

　　(b) 受托人及管理公司均并非對方的附屬公司;

　　(c) 受托人及管理公司并無相同的董事;

　　(d) 受托人及管理公司均簽署承諾書,聲明在處理該計劃的事宜時,將會獨立行事;及

　　(e) 受托人及管理公司的最終控股公司向證監會提交聲明及作出承諾,表示除彼此隸屬同一集團這個關系外,受托人及管理公司均會獨立行事;同時最終控股公司亦會確保受托人及管理公司會繼續獨立行事.

　　第5章: 管理公司,核數師,上市代理人及財務顧問

　　委任管理公司

　　5.1 每個要求獲得認可的計劃,必須委任證監會接納的管理公司.

　　管理公司的一般責任

　　5.2 管理公司必須:

　　(a) 根據該計劃的組成檔的規定,純粹以持有人的利益管理該計劃,同時亦要履行一般法律加諸其身上的職務;

　　(b) 確保該計劃的資產在財政及經濟方面都按持有人的利益獲得專業管理,包括但不限于: (i) 制訂該計劃的投資策略及政策及有效地管理與該計劃有關的風險;

　　(ii) 厘定該計劃的借款限額;

　　(iii) 投資于符合該計劃的投資目標的房地產項目;

　　(iv) 管理該計劃的現金流量;

　　(v) 管理該計劃的財務安排;

　　(vi) 制訂該計劃的股息支付時間表;

　　(vii) 為該計劃的房地產項目安排足夠的物業保險及公眾保險;

　　注: 倘若在投購業權保險屬普遍做法的司法管轄區,管理公司便應就位于該司法管轄區內的物業作出該保險安排.

　　(viii) 策劃租戶的組合及物色潛在租戶;

　　(ix) 制訂及落實租務策略;

　　(x) 執行租約條件;

　　(xi) 確保所管理的房地產項目遵守政府規例;

　　(xii) 履行租務管理工作,例如管理租戶租用物業的情況及附屬康樂設施,以及與租戶磋商出租,退租,續訂租約,租金檢討,終止租約及重新出租等事宜;

　　(xiii) 進行租金評估,制訂租約條款,擬備租約,收取租金及入帳,追收欠租及收回物業; (xiv) 確立及執行例行的管理服務,包括保安監控,防火措施,通訊系統及緊急事故管理; (xv) 制訂及落實有關樓宇管理,維修及改善的政策及計劃;及

　　(xvi) 推動修繕及監察有關活動;

　　(c) 確保該計劃具有所擁有的房地產項目及就該計劃的資產而替該計劃簽立的合約(例如租約)的適當法定業權,同時所有該等合約都必須是合法,有效,具約束力及可由該計劃或替該計劃按照有關條款予以執行的;

　　(ca) 實施適當政策及進行盡職審查,以確保管理公司只會在審慎及勤勉地進行調查后才作出投資.涉及某計劃投資或不投資于某一國家或物業的所有相關步驟,程序及決定,全部均須妥善及清楚地以書面方式記錄,作為管理公司備存紀錄的職能的一部分.

　　注: (1) 管理公司須采取一切合理的步驟,以確保有關計劃在海外物業方面的權利,已根據有關司法管轄區適用的土地業權及產權法適當地歸屬及注冊,并可在該海外司法管轄區的司法體系內強制執行.

　　(2) 盡管須進行的盡職審查所涉及的范圍或事宜會因應有關物業,其地理位置及其它情況而有所差別,然而,不論物業位處何地,均須按相同準則就物業進行盡職審查.

　　(3) 管理公司有責任就任何物業投資的所有相關范疇進行所有適當和透徹的盡職審查.盡管何謂相關范疇將取決于有關物業的性質及特定情況及其所在的司法管轄區,然而,該等相關范疇包括例如以下事宜:

　　(i) 物業的擁有權及業權;

　　(ii) 必需的政府批準及城市規劃要求;

　　(iii) 對物業用途及外資擁有權的限制;

　　(iv) 安全規定;

　　(v) 土地補價規定;

　　(vi) 物業是否負有產權負擔;

　　(vii) 是否符合分區規劃及建筑物規定;

　　(viii) 現有及預期出現的租約及重大協議;

　　(ix) 維修及營運物業所需的開支;及

　　(x) 已投購的保險的承保范圍及金額.

　　(以上清單旨在提供有關須進行盡職審查的范疇的若干指標,但所列范疇并非巨細無遺.)

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