房地產投資信托計劃
下面由學習啦小編為大家整理的房地產投資信托計劃，希望大家喜歡。
房地產投資信托計劃
(一)提高信托產品流通性
應設計標準化信托計劃產品，使其收益權憑證具備證券性質。房地產企業應該根據自身資產負債結構、資金缺口、風險承受能力等實際情況來確定不同的融資方式。在2005年在中國地產金融年會上，央行副行長吳曉靈公開表示，用公開發行受益憑證的方式設立房地產投資信托基金才是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式。
確保信托產品成功發行的關鍵是：信托規模的確定，房地產項目的良好定位和穩健經營，項目收益率、信托資金的擔保和保證措施等。通過開展信托產品評級制度，逐漸影響信托產品的供求情況和市場價格，最終建立房地產信托產品可以自由轉讓的二級市場，提高信托產品的流動性。
(二)改變雙重征稅制
為了降低信托融資成本，必須平衡信托公司關聯方利益和投資者利益。通過明確界定納稅主體，確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應為納稅主體：如果信托所得仍在信托財產內，則信托財產本身納稅。當信托公司只是作為資產受托管理者代客理財時，則不應對信托機構征稅，應由受益人繳納信托收益所得稅即可。
(三)降低信托流程風險
1.完善風險披露制度
信托投資公司應對房地產業務進行風險監測分析，加強對信托融資資金的監督，保證資金的高效使用和流動性。應通過加強內控制度建設，建立健全業務操作規程，完善風險管理制度，并加大執行力度，進一步提高對房地產業務風險的識別、計量、監測、控制的能力;同時應建立風險責任認定和追究制度。
房地產企業與信托公司應該形成長期有效合作機制，提高信息透明度，規范運作，共同提高抗風險能力。在美國，證券管理委員會負責監管工作，房地產投資信托的投資計劃、財務計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準，而且其財務必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經驗，提高信息披露的有效性。
2.減少信托資金運作風險
投資者詳細了解信托資金運作方式、資金投向、有無超值抵押、質押或強信用擔保，這對確保目前以融資貸款型為主的房地產信托計劃的安全性非常重要。要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，根據風險狀況審慎確定抵押率。抵押品應選擇市場前景看好的房地產，將周圍環境良好、交通方便、房屋設計建造質量高、配套設施齊全、價格適中的商品房設定為抵押物，易于銷售變現。
對項目貸款型信托，信托公司必須對項目開發過程的資金運用進行全程監控，專款專用，同時將項目銷售收入劃入信托專戶，首先保證信托計劃的還本付息;對投資運營型信托，信托公司應按時將租金等收益劃入專管賬號，委托托管機構監管管理現金流。同時合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。禁止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。投資組合管理者必須選擇易改變的動態化的投資組合，有效實現投資重點在機會性購買、置業投資、土地投資、土地開發、房地產建設之間的轉移。
3.明確委托代理關系
信托投資公司作為受托人，必須嚴格按照代客理財、誠實守信、謹慎有效的原則管理信托資產，只收傭金，不賺取差價收益。應嚴格按照《關于加強信托投資公司集合資金信托業務項下財產托管和信息披露等有關問題的通知》的要求，在辦理新的集合資金信托時，信托財產必須由第三方托管，以保證信托財產安全。托管方應由合格的商業銀行擔當。
(四)加強人才資源儲備
房地產投資信托運作應該以投資方向明確、業務清晰、運作規范為基本原則，重視專業人才的培養。信托公司必須培養既熟悉金融業務知識又具有房地產運營管理理念的專業人才，努力成為具有高素質研究隊伍和雄厚資金實力的房地產信托投資公司。
房地產投資信托避稅作用
房地產投資必須大量借貸，一方面是由于其投資額巨大，另一方面是由于投資者必須利用財務杠桿來獲得較佳的權益投資回報率。利息可以抵扣應納稅額，房地產投資的巨大利息可以起到避稅的作用。 折舊額亦可抵扣應納稅額，折舊期限的延長降低每年的折舊額，增加應納稅額，降低房地產的避稅作用。非積極活動指的是參與程度較淺的投資，很多人投資房地產，卻沒有花很多時間和精力(如只有20%)來參與經營和管理，這種投資被歸類為非積極投資。
某一非積極投資活動的虧損有時可以用來抵扣積極投資和其它非積極投資的應納稅額。 總之，房地產投資的賬面虧損可以起到避稅作用。1986年的稅收改革法案無非是降低了這種作用而已。 REITs的生命力所在稅收優惠是REITs優于其它房地產經營公司的重要原因。在上市的房地產公司中，REITs的數量和規模遠遠超出普通的房地產公司。REITs的總資產約為3000億美元，而REOCs約為300億。 具有上市公司固有的一些優勢，如規模經濟、規范化管理、透明度高、專業化管理、股權大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等。世界上各行業中，幾乎所有的頂級公司均為上市公司。 變現性好。REITs給予變現性很差的房地產投資以很好的股權流動性，是除按揭證券化之外的另一種“證券化”。
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