福建不動產實施細則(2)
福建不動產實施細則
(一)權利人的姓名或者名稱等事項發生變化的;
(二)承包土地的坐落、名稱、面積發生變化的;
(三)承包期限依法變更的;
(四)承包期限屆滿，土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包的;
(五)退耕還林、退耕還湖、退耕還草導致土地用途改變的;
(六)森林、林木的種類等發生變化的;
(七)法律、行政法規規定的其他情形。
第五十條 已經登記的土地承包經營權發生下列情形之一的，當事人雙方應當持互換協議、轉讓合同等材料，申請土地承包經營權的轉移登記：
(一)互換;
(二)轉讓;
(三)因家庭關系、婚姻關系變化等原因導致土地承包經營權分割或者合并的;
(四)依法導致土地承包經營權轉移的其他情形。
以家庭承包方式取得的土地承包經營權，采取轉讓方式流轉的，還應當提供發包方同意的材料。
第五十一條 已經登記的土地承包經營權發生下列情形之一的，承包方應當持不動產權屬證書、證實滅失的材料等，申請注銷登記：
(一)承包經營的土地滅失的;
(二)承包經營的土地被依法轉為建設用地的;
(三)承包經營權人喪失承包經營資格或者放棄承包經營權的;
(四)法律、行政法規規定的其他情形。
第五十二條 以承包經營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農用地進行農業生產，申請國有農用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規定辦理。
國有農場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規定辦理。
第五十三條 國有林地使用權登記，應當提交有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件，地上森林、林木一并登記。
第七節 海域使用權登記
第五十四條 依法取得海域使用權，可以單獨申請海域使用權登記。
依法使用海域，在海域上建造建筑物、構筑物的，應當申請海域使用權及建筑物、構筑物所有權登記。
申請無居民海島登記的，參照海域使用權登記有關規定辦理。
第五十五條 申請海域使用權首次登記的，應當提交下列材料：
(一)項目用海批準文件或者海域使用權出讓合同;
(二)宗海圖以及界址點坐標;
(三)海域使用金繳納或者減免憑證;
(四)其他必要材料。
第五十六條 有下列情形之一的，申請人應當持不動產權屬證書、海域使用權變更的文件等材料，申請海域使用權變更登記：
(一)海域使用權人姓名或者名稱改變的;
(二)海域坐落、名稱發生變化的;
(三)改變海域使用位置、面積或者期限的;
(四)海域使用權續期的;
(五)共有性質變更的;
(六)法律、行政法規規定的其他情形。
第五十七條 有下列情形之一的，申請人可以申請海域使用權轉移登記：
(一)因企業合并、分立或者與他人合資、合作經營、作價入股導致海域使用權轉移的;
(二)依法轉讓、贈與、繼承、受遺贈海域使用權的;
(三)因人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致海域使用權轉移的;
(四)法律、行政法規規定的其他情形。
第五十八條 申請海域使用權轉移登記的，申請人應當提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)海域使用權轉讓合同、繼承材料、生效法律文書等材料;
(三)轉讓批準取得的海域使用權，應當提交原批準用海的海洋行政主管部門批準轉讓的文件;
(四)依法需要補交海域使用金的，應當提交海域使用金繳納的憑證;
(五)其他必要材料。
第五十九條 申請海域使用權注銷登記的，申請人應當提交下列材料：
(一)原不動產權屬證書;
(二)海域使用權消滅的材料;
(三)其他必要材料。
因圍填海造地等導致海域滅失的，申請人應當在圍填海造地等工程竣工后，依照本實施細則規定申請國有土地使用權登記，并辦理海域使用權注銷登記。
第八節 地役權登記
第六十條 按照約定設定地役權，當事人可以持需役地和供役地的不動產權屬證書、地役權合同以及其他必要文件，申請地役權首次登記。
第六十一條 經依法登記的地役權發生下列情形之一的，當事人應當持地役權合同、不動產登記證明和證實變更的材料等必要材料，申請地役權變更登記：
(一)地役權當事人的姓名或者名稱等發生變化;
(二)共有性質變更的;
(三)需役地或者供役地自然狀況發生變化;
(四)地役權內容變更的;
(五)法律、行政法規規定的其他情形。
供役地分割轉讓辦理登記，轉讓部分涉及地役權的，應當由受讓人與地役權人一并申請地役權變更登記。
第六十二條 已經登記的地役權因土地承包經營權、建設用地使用權轉讓發生轉移的，當事人應當持不動產登記證明、地役權轉移合同等必要材料，申請地役權轉移登記。
申請需役地轉移登記的，或者需役地分割轉讓，轉讓部分涉及已登記的地役權的，當事人應當一并申請地役權轉移登記，但當事人另有約定的除外。當事人拒絕一并申請地役權轉移登記的，應當出具書面材料。不動產登記機構辦理轉移登記時，應當同時辦理地役權注銷登記。
第六十三條 已經登記的地役權，有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、證實地役權發生消滅的材料等必要材料，申請地役權注銷登記：
(一)地役權期限屆滿;
(二)供役地、需役地歸于同一人;
(三)供役地或者需役地滅失;
(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致地役權消滅;
(五)依法解除地役權合同;
(六)其他導致地役權消滅的事由。
第六十四條 地役權登記，不動產登記機構應當將登記事項分別記載于需役地和供役地登記簿。
供役地、需役地分屬不同不動產登記機構管轄的，當事人應當向供役地所在地的不動產登記機構申請地役權登記。供役地所在地不動產登記機構完成登記后，應當將相關事項通知需役地所在地不動產登記機構，并由其記載于需役地登記簿。
地役權設立后，辦理首次登記前發生變更、轉移的，當事人應當提交相關材料，就已經變更或者轉移的地役權，直接申請首次登記。
第九節 抵押權登記
第六十五條 對下列財產進行抵押的，可以申請辦理不動產抵押登記：
(一)建設用地使用權;
(二)建筑物和其他土地附著物;
(三)海域使用權;
(四)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(五)正在建造的建筑物;
(六)法律、行政法規未禁止抵押的其他不動產。
以建設用地使用權、海域使用權抵押的，該土地、海域上的建筑物、構筑物一并抵押;以建筑物、構筑物抵押的，該建筑物、構筑物占用范圍內的建設用地使用權、海域使用權一并抵押。
第六十六條 自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。
抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權合同中的抵押條款。
第六十七條 同一不動產上設立多個抵押權的，不動產登記機構應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其規定辦理登記。
第六十八條 有下列情形之一的，當事人應當持不動產權屬證書、不動產登記證明、抵押權變更等必要材料，申請抵押權變更登記：
(一)抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的;
(二)被擔保的主債權數額變更的;
(三)債務履行期限變更的;
(四)抵押權順位變更的;
(五)法律、行政法規規定的其他情形。
因被擔保債權主債權的種類及數額、擔保范圍、債務履行期限、抵押權順位發生變更申請抵押權變更登記時，如果該抵押權的變更將對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料。
第六十九條 因主債權轉讓導致抵押權轉讓的，當事人可以持不動產權屬證書、不動產登記證明、被擔保主債權的轉讓協議、債權人已經通知債務人的材料等相關材料，申請抵押權的轉移登記。
第七十條 有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料，申請抵押權注銷登記：
(一)主債權消滅;
(二)抵押權已經實現;
(三)抵押權人放棄抵押權;
(四)法律、行政法規規定抵押權消滅的其他情形。
第七十一條 設立最高額抵押權的，當事人應當持不動產權屬證書、最高額抵押合同與一定期間內將要連續發生的債權的合同或者其他登記原因材料等必要材料，申請最高額抵押權首次登記。
當事人申請最高額抵押權首次登記時，同意將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，還應當提交已存在債權的合同以及當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。
第七十二條 有下列情形之一的，當事人應當持不動產登記證明、最高額抵押權發生變更的材料等必要材料，申請最高額抵押權變更登記：
(一)抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的;
(二)債權范圍變更的;
(三)最高債權額變更的;
(四)債權確定的期間變更的;
(五)抵押權順位變更的;
(六)法律、行政法規規定的其他情形。
因最高債權額、債權范圍、債務履行期限、債權確定的期間發生變更申請最高額抵押權變更登記時，如果該變更將對其他抵押權人產生不利影響的，當事人還應當提交其他抵押權人的書面同意文件與身份證或者戶口簿等。
第七十三條 當發生導致最高額抵押權擔保的債權被確定的事由，從而使最高額抵押權轉變為一般抵押權時，當事人應當持不動產登記證明、最高額抵押權擔保的債權已確定的材料等必要材料，申請辦理確定最高額抵押權的登記。
第七十四條 最高額抵押權發生轉移的，應當持不動產登記證明、部分債權轉移的材料、當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的材料等必要材料，申請辦理最高額抵押權轉移登記。
債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當分別申請下列登記：
(一)當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權的轉移登記;
(二)當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉移的債權數額后繼續享有最高額抵押權的，應當申請一般抵押權的首次登記以及最高額抵押權的變更登記;
(三)當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記以及一般抵押權轉移登記。
最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的,除當事人另有約定外，不動產登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。
第七十五條 以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。
當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。
前款規定的在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權首次登記的房屋等建筑物。
第七十六條 申請在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當提交下列材料：
(一)抵押合同與主債權合同;
(二)享有建設用地使用權的不動產權屬證書;
(三)建設工程規劃許可證;
(四)其他必要材料。
第七十七條 在建建筑物抵押權變更、轉移或者消滅的，當事人應當提交下列材料，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：
(一)不動產登記證明;
(二)在建建筑物抵押權發生變更、轉移或者消滅的材料;
(三)其他必要材料。
在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權首次登記時，當事人應當申請將在建建筑物抵押權登記轉為建筑物抵押權登記。
第七十八條 申請預購商品房抵押登記，應當提交下列材料：
(一)抵押合同與主債權合同;
(二)預購商品房預告登記材料;
(三)其他必要材料。
預購商品房辦理房屋所有權登記后，當事人應當申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。
第五章 其他登記
第一節 更正登記
第七十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。
權利人申請更正登記的，應當提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)證實登記確有錯誤的材料;
(三)其他必要材料。
利害關系人申請更正登記的，應當提交利害關系材料、證實不動產登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料。
第八十條 不動產權利人或者利害關系人申請更正登記，不動產登記機構認為不動產登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正;但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。
不動產權屬證書或者不動產登記證明填制錯誤以及不動產登記機構在辦理更正登記中，需要更正不動產權屬證書或者不動產登記證明內容的，應當書面通知權利人換發，并把換發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于登記簿。
不動產登記簿記載無誤的，不動產登記機構不予更正，并書面通知申請人。
第八十一條 不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應當在公告15個工作日后，依法予以更正;但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。
第二節 異議登記
第八十二條 利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤，權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。
利害關系人申請異議登記的，應當提交下列材料：
(一)證實對登記的不動產權利有利害關系的材料;
(二)證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料;
(三)其他必要材料。
第八十三條 不動產登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產登記簿，并向申請人出具異議登記證明。
異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料;逾期不提交的，異議登記失效。
異議登記失效后，申請人就同一事項以同一理由再次申請異議登記的，不動產登記機構不予受理。
第八十四條 異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。
第三節 預告登記
第八十五條 有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：
(一)商品房等不動產預售的;
(二)不動產買賣、抵押的;
(三)以預購商品房設定抵押權的;
(四)法律、行政法規規定的其他情形。
預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理。
預告登記后，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起3個月內，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
第八十六條 申請預購商品房的預告登記，應當提交下列材料：
(一)已備案的商品房預售合同;
(二)當事人關于預告登記的約定;
(三)其他必要材料。
預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。
預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應材料。
申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，并提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。
第八十七條 申請不動產轉移預告登記的，當事人應當提交下列材料：
(一)不動產轉讓合同;
(二)轉讓方的不動產權屬證書;
(三)當事人關于預告登記的約定;
(四)其他必要材料。
第八十八條 抵押不動產，申請預告登記的，當事人應當提交下列材料：
(一)抵押合同與主債權合同;
(二)不動產權屬證書;
(三)當事人關于預告登記的約定;
(四)其他必要材料。
第八十九條 預告登記未到期，有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、債權消滅或者權利人放棄預告登記的材料，以及法律、行政法規規定的其他必要材料申請注銷預告登記：
(一)預告登記的權利人放棄預告登記的;
(二)債權消滅的;
(三)法律、行政法規規定的其他情形。
第四節 查封登記
第九十條 人民法院要求不動產登記機構辦理查封登記的，應當提交下列材料：
(一)人民法院工作人員的工作證;
(二)協助執行通知書;
(三)其他必要材料。
第九十一條 兩個以上人民法院查封同一不動產的，不動產登記機構應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記，對后送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。
輪候查封登記的順序按照人民法院協助執行通知書送達不動產登記機構的時間先后進行排列。
第九十二條 查封期間，人民法院解除查封的，不動產登記機構應當及時根據人民法院協助執行通知書注銷查封登記。
不動產查封期限屆滿，人民法院未續封的，查封登記失效。
第九十三條 人民檢察院等其他國家有權機關依法要求不動產登記機構辦理查封登記的，參照本節規定辦理。
第六章 不動產登記資料的查詢、保護和利用
第九十四條 不動產登記資料包括：
(一)不動產登記簿等不動產登記結果;
(二)不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。
不動產登記資料由不動產登記機構管理。不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設符合不動產登記資料安全保護標準的不動產登記資料存放場所。
不動產登記資料中屬于歸檔范圍的，按照相關法律、行政法規的規定進行歸檔管理，具體辦法由國土資源部會同國家檔案主管部門另行制定。
第九十五條 不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務等工作，加強不動產登記信息產品開發和技術創新，提高不動產登記的社會綜合效益。
各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。
第九十六條 不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。
不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構。
第九十七條 國家實行不動產登記資料依法查詢制度。
權利人、利害關系人按照《條例》第二十七條規定依法查詢、復制不動產登記資料的，應當到具體辦理不動產登記的不動產登記機構申請。
權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。
因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。
人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。
其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的，依照本條規定辦理。
涉及國家秘密的不動產登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規定執行。
第九十八條 權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料：
(一)查詢申請書;
(二)查詢目的的說明;
(三)申請人的身份材料;
(四)利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。
權利人、利害關系人委托他人代為查詢的，還應當提交代理人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產登記資料無需提供查詢目的的說明。
有關國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員的工作證。
第九十九條 有下列情形之一的，不動產登記機構不予查詢，并書面告知理由：
(一)申請查詢的不動產不屬于不動產登記機構管轄范圍的;
(二)查詢人提交的申請材料不符合規定的;
(三)申請查詢的主體或者查詢事項不符合規定的;
(四)申請查詢的目的不合法的;
(五)法律、行政法規規定的其他情形。
第一百條 對符合本實施細則規定的查詢申請，不動產登記機構應當當場提供查詢;因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內提供查詢。
第一百零一條 查詢人查詢不動產登記資料，應當在不動產登記機構設定的場所進行。
不動產登記原始資料不得帶離設定的場所。
查詢人在查詢時應當保持不動產登記資料的完好，嚴禁遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設備。
第一百零二條 查詢人可以查閱、抄錄不動產登記資料。查詢人要求復制不動產登記資料的，不動產登記機構應當提供復制。
查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產登記機構應當出具查詢結果證明。查詢結果證明應注明查詢目的及日期，并加蓋不動產登記機構查詢專用章。
第七章 法律責任
第一百零三條 不動產登記機構工作人員違反本實施細則規定，有下列行為之一，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對符合登記條件的登記申請不予登記，對不符合登記條件的登記申請予以登記;
(二)擅自復制、篡改、毀損、偽造不動產登記簿;
(三)泄露不動產登記資料、登記信息;
(四)無正當理由拒絕申請人查詢、復制登記資料;
(五)強制要求權利人更換新的權屬證書。
第一百零四條 當事人違反本實施細則規定，有下列行為之一，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;給他人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記;
(二)采用欺騙手段申請查詢、復制登記資料;
(三)違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息;
(四)查詢人遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料的;
(五)擅自將不動產登記資料帶離查詢場所、損壞查詢設備的。
第八章 附 則
第一百零五條 本實施細則施行前，依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的，不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。
不動產登記過渡期內，農業部會同國土資源部等部門負責指導農村土地承包經營權的統一登記工作，按照農業部有關規定辦理耕地的土地承包經營權登記。不動產登記過渡期后，由國土資源部負責指導農村土地承包經營權登記工作。
第一百零六條 不動產信托依法需要登記的，由國土資源部會同有關部門另行規定。
第一百零七條 軍隊不動產登記，其申請材料經軍隊不動產主管部門審核后，按照本實施細則規定辦理。
第一百零八條 本實施細則自公布之日起施行。
不動產的特性
自然特性
不動產作為自然物的特性。
1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。
2、個別性：也稱獨特性、異質性、非同質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。
3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值;建筑物使用年限長。我國土地有使用年限。
4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。
社會經濟特性
體現人們之間的社會關系和經濟關系的特性。
1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。
2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。
4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。
5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。
6、保值增值性：增值指不動產由于面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵御通貨膨脹。
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