物業管理會議講話(2)
物業管理會議講話
第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社區和諧、加強社區精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社區服務的重要組成部分，物業管理企業對于維護社區環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區和諧和社區精神文明建設。
二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點
近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在20xx年北京奧運會和20xx年新中國成立60周年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社區建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。
第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。
第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。
第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在于企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展后勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在項目負責人身上，通過加強對項目負責人的培訓與管理，提升物業項目的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社區，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。
第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關系。物業管理是一個復雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒布實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔;物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關系。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關系的的主要原因，為此我們要把前期開發與后期管理的責任分界點后移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立后選聘物業服務企業，并且可以委托第三方機構按照物業項目交接的技術標準對共用部位和共用設施設備進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表里，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立項目備案制度，加強對項目負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足于構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關系，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業項目承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務項目交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。
三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。
物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關系到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社區建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。
市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定;要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。
物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全局意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、咨詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示范項目評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理項目的示范效應，促進行業健康有序發展。
物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑒外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉淀積累，認真打造誠信、規范、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物
物業管理會議講話(三)：
尊敬的各位領導、各位同仁：
在虎年春節即將來臨之際，北京市物業管理行業迎來了隆重的第二次會員大會。首先請允許我代表中國物業管理協會對上屆協會有成效的工作及對中物協工作的支持表示崇高的敬意和衷心的感謝!對北京物協第二次會員大會的召開和新一屆理事會與協會領導班子的產生表示熱烈的祝賀!看到新一屆理事會，尤其是會長、副會長廣納和匯聚了北京地區物業管理的各路精英，聽了周星會長的施政演講，很受鼓舞。相信新一屆理事會和協會新班子將不負眾望，在北京市住建委的領導和支持下，帶領大家一起把北京協會辦成全國一流協會，推動北京的物業管理更上一個新臺階。
最近我看了第二次全國經濟普查主要數據公報，就其中有關物業管理的一些數據作了一些研究和分析，感到十分振奮。借今天大會的機會談一點感想，和大家分享。
一、行業對國民經濟的貢獻
去年底公布的第二次全國經濟普查主要數據公報顯示，20xx年全國物業服務企業主營業務收入達到2076億元，比2004年末增加1394.7億元，增幅為204.5%。主營業務收入略高于旅游飯店業(2071.5億元)和文化、體育和娛樂業(1956億元)。
上海市物業管理行業經營總收入由2002年的78.5億元，提高到20xx年324.4億元，占全市GDP的2.48%;北京為255.4億元，占全市GDP的2.48%;成都市為138.32億元，占全市GDP的3.55%;深圳169億元，占全市GDP的2.14%。
這還僅是對主營業務的統計，如果算上目前很多物業服務企業為滿足業主不斷增長的服務需求，向業主提供的房屋租賃與代理出售、室內清潔、票務代理、代辦保險、家電維修等多項特約服務的收入，這個數字還要大一些。這些延伸業務的開展，既方便了居民，又挖掘和帶動出與物業管理關聯的各類消費支出，由此可見發揮物業管理對擴大居民消費的巨大潛力。因此，隨著物業管理覆蓋面的不斷擴大，居民的物業管理消費支出也逐年增加。發展物業管理有利于擴大居民消費持續增長，對國家當前確定的擴大消費性內需政策的落實和目標的實現將繼續發揮重要作用，作出積極貢獻。
二、行業對增加就業、安置剩余勞動力的的貢獻
根據第二次全國經濟普查主要數據公報，20xx年末我國物業服務企業58406個，比2004年末增加26724個，增長84%;物業服務企業從業人員250.12萬人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。如果加上清潔、綠化、秩序維護等專業分包出去的一并計算，物業服務從業人員應該在500—600萬，其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養護人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上，吸收了大量機關企事業單位分流人員、大中專畢業生、部隊復轉軍人、下崗待業人員再就業、農民工和殘疾人。僅承擔20xx年當年銷售的9.37億平方米商品房售后管理的服務人員就增加就業崗位超過60萬。以上數據表明，物業管理作為勞動密集型行業，在擴大就業方面容量大、覆蓋廣。今后相當長一段時期，隨著住宅建設的持續快速發展以及舊住宅區物業管理覆蓋面的不斷擴大，物業管理將保持快速發展，對增加就業將進一步持續發揮積極作用。
三、行業對改善人居環境和提高城市管理水平，促進社會資產保值增值的貢獻。
第二次全國經濟普查數據顯示，20xx年底物業服務企業在管面積達125.46億平方米，較2004年增長了335%。目前物業管理服務領域已經從住宅拓展到辦公、工業、醫院、學校等多種業態。北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鳥巢、首都機場第三航站樓，和即將投入使用的上海世博會場館均選聘物業服務企業負責管理并提供服務。此外，杭州、武漢等城市通過政府補貼、企業運作基本實現了老舊住宅小區物業管理和準物業管理的全覆蓋;廣東華僑物業于2006年率先在東莞的村鎮實施物業管理，近幾年深圳市政府在全市推進“村改居”小區的物業管理，成都市政府在農民集中居住區全面引入物業管理新體制，使得物業管理在城市化過程中展現出強大的滲透力，發揮著積極作用。物業管理的全面推進，不僅改善了人居和工作環境，促進了城市管理水平的提高，對我國城鎮化發展作出了積極貢獻，而且通過對房屋及其設施設備的專業化管理，使得既有物業處于良好的使用和運行狀態，帶來了房屋的保值和增值，在為業主創造資產價值的同時，也為整個社會創造了財富。
四、行業對構建和諧社會、維護社會穩定的貢獻。
目前，物業管理已經成為社區服務的重要組成部分。通過物業管理與社區建設的協調發展，初步形成了具有中國特色的推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區的和諧氛圍與社區精神文明建設。
物業管理對公共秩序的維護及協助政府開展安全防范職能的發揮，在減少刑事發案率，防止可能發生的火災、燃氣泄漏、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。
在20xx年春節前冰雪災害和“五•一二汶川大地震”降臨之際，物業服務企業及時組織人員疏散和秩序維護，公共設施和設備的搶修，保障了業主正常生活。北京奧運會期間，物業服務企業承擔大量保穩定、促和諧的工作，為奧運會各項活動的順利開展作出了貢獻。在去年新疆7.5暴力事件中，身處事發中心的各物業服務企業挺身而出，以秩序維護員為主組建起了小區防暴隊，站在抗暴第一線，為維護業主正常生活、新疆穩定和社會安寧做出了貢獻。
一個行業的社會地位與這個行業對國家社會政治穩定、經濟發展的貢獻是緊密相連的，“有作為才有地位”這句話在發展中的物業管理行業得到了最好的印證。
溫家寶在去年人代會的《政府工作報告》中提出：“將大力發展社區商業、物業、家政等便民消費”作為擴大消費、拉動經濟增長的一個重要方面。由此可見我們的行業不僅得到國家的重視，而且被賦予了拉動經濟增長、增加就業的重任。近幾年的國家層面的發文也多次提到我們行業，2007年國辦下發的《國務院關于加快發展服務業的若干意見》提出“圍繞城鎮化，大力發展房地產和物業服務業”，20xx年《國務院關于進一步促進中小企業發展的若干意見》提到“支持餐飲、旅游、休閑、家政、物業、社區服務等行業拓展服務領域，創新服務方式，促進擴大消費”。
這幾天我有很多感慨，我在網上查了一下2002年發布的《國民經濟行業分類》國家標準把行業分類為幾千個，而誕生還不到30年的物業管理能在國民經濟發展中，在國家《政府工作報告》中占據一席地位，是改革開放給了我們機遇，是行業全體從業人員多年的努力和付出，是我們全行業的光榮和自豪。盡管前進的道路上還有很多困難，但物業管理的發展和進步已不可阻擋。
去年一年,我們沒有辜負國家的期望，行業上下積極響應“兩會”號召，廣泛開展“三保一促”活動, 在穩定在管項目、擴大物業管理覆蓋面、積極創造就業機會、努力維護社區穩定等方面作出了積極貢獻的同時，物業管理的社會認同度和業主滿意度也得到了一定程度的提高。
在成績面前，我們應該始終保持清醒的頭腦。行業的發展總體還處于初級階段，物業管理和服務工作還有很多不盡人意的地方，包括法規和市場規則有待健全，服務態度有待端正，服務質量有待改進，業主大會制度有待推進、優勝劣汰的市場競爭機制有待發揮，質價相符的物業管理收費機制有待建立，行業生存狀況亟待改善。要促進物業管理的又好又快發展，需要全體物業管理人付出加倍的努力。我在“革命尚未成功，同志仍需努力”的雜志卷首語中提到，胡錦濤關于“把握發展規律、創新發展理念、轉變發展方式、破解發展難題，提高發展質量和效益”的重要講話對我們致力于行業的可持續發展具有十分重要的指導意義。我們要倍加珍惜來之不易的發展機遇，認清行業肩負的社會責任，通過對發展規律的把握、發展理念的創新、發展方式的轉變，以破解制約行業發展的難題，促進行業在新的層面上取得新的發展，為社會經濟作出更大的貢獻。
北京的物業管理在全國有著舉足輕重的地位，北京物業服務企業主營業務年產值占到全國行業的十分之一，北京有廣闊的物業管理市場，有較為寬松的市場環境，有一批業績驕人的品牌企業，有一群愿意為行業的發展無私奉獻的職業經理人。中國物業管理協會非常希望加強與北京物業管理行業協會的聯系和協作，發揮各自的優勢，形成推動物業管理健康發展的合力，共同營造有利于物業管理行業發展的內外部環境，共同開創物業管理工作的新局面。
最后，我想借會議的機會，向辛勤工作在物業管理第一線、為行業的發展做出貢獻的在座各位并通過你們向企業員工致以最崇高的敬意!并給大家拜個早年!在虎年即將到來之際，衷心祝愿大家在新的一年大吉大利，祝愿我們的事業蒸蒸日上、如虎添翼!
謝謝大家!
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