2016年東莞房地產性價比報告
2016年東莞房地產性價比報告
2015年東莞商品房成交量、成交金額首次突破千萬平方米、千億元，特別是進入年底，“地王”、“捂盤”漲價，讓我們越來越看不懂東莞樓市。在年底 “去庫存、降房價”政策的號召下，2015年樓市的火熱是否能燒到2016年，要不要在今年買房?昨天，2016年東莞樓市CP值(性能價格比)評估報告出爐，以下是學習啦小編為你精心整理的關于2016年東莞房地產性價比報告的內容，希望你喜歡。
2016年東莞房地產性價比報告
政策持續寬松 購房成本繼續下降
天為大數據研究中心認為，今年的貨幣政策將繼續降低存款準備金率和基準利率，在資本外流增多的情況下保持流動性充裕，并引導市場利率下行。2016年宏觀政策的重點仍是要把握好穩增長、調結構和防風險的平衡，立足當前、著眼長遠，從供需兩側發力。
合富輝煌東莞市場研究部表示，今年在房地產“去庫存”大背景下，利好政策值得期待，購房成本將進一步下降。
CP值評估：今年的樓市政策風險較小，樓市政策仍然以寬松為主，購房或仍將可享受到低首付、降息等優惠，是入市的較好機會。
庫存減少 上半年房價難降
合富輝煌東莞市場研究部統計數據顯示，截至2015年12月31日，東莞一手住宅庫存面積低至385萬平方米，創下連續10個月減少的紀錄。按過去6個月平均消化速度測算，去庫存時間低至3.8個月，連續10個月減少。2016年東莞房價將受到“低庫存”支撐。
截至目前，東莞2/3區域去庫存時間在3個月以內，其中臨深片區和主城區庫存嚴重告急。
CP值評估：由于庫存處于低位，預計上半年房價仍然呈現上升趨勢，CP值不高，東莞中原地產市場研究部認為，去年有部分區域洋房價格上漲超過20%，甚至透支了未來4年的溢價空間。如果購房者對于目前房價上漲過快不好判斷的話，可以等下半年，房價平穩后或可以挑選到心水新房。
成交高位回落，但仍處于歷史高位
今年“新增供應不足”會制約2016年總體成交量，預計2016年住宅成交面積約800萬平方米上下，較2015年回落約有20%上下，仍處于歷史高位水平。
CP值評估：今年樓市仍然火熱，但是深圳客置業高峰已過，加上本地購房需求被壓抑，開發商還是需要抓住時機盡快出貨。
今年房價將上漲5%~10%
合富輝煌東莞市場研究部相關人士表示，預計2016年東莞房價將保持穩中有升態勢，房價漲幅在5%~10%之間，將進入“萬元時代”
東莞中原地產市場研究部則分析稱，受地王效應影響，2015年年底大嶺山、大朗的一些項目價格已率先暴漲。今年碧桂園和萬科將齊頭進軍大嶺山、大朗、麻涌等區域，大品牌房企進駐、碧桂園營銷策略轉變以及高價地等三大因素將促使該區域洋房價格出現飆漲。
天為大數據研究中心也認為，東莞樓市短期內量價齊升，后期保持穩中有升態勢。
CP值評估：今年東莞整體房價進入“萬元時代”已成定局，不過由于區域的不均衡，不少鎮區房價仍然較低，如果中心區域買不到房，購房者或者可以到周邊價格洼地鎮區挑選。
樓市“老大”之爭激烈
據合富輝煌東莞市場研究部統計，通過招拍掛公開市場已經成交，但未開盤的商住地項目來看，截止目前，碧桂園有11宗地塊，面積為67.6萬平方米，平均樓面地價3565元/平方米;地塊面積量最大，排名第二的是萬科地產，目前其還有8宗商住地未開發，地塊面積為56.3萬平方米，平均樓面地價達4481 元/平方米，預計未來其開發項目房價仍然處于較高水平。
東莞中原研究部分析認為，今年碧桂園推貨量很大，位于大嶺山、麻涌、厚街、長安、大朗、虎門、黃江等鎮區項目預計將全面推貨，初步統計推貨量約150萬平方米。其次，萬科也有虎門、麻涌、大朗、大嶺山的項目入市，初步統計萬科明年全年推貨量約100萬平方米。
CP值評估：顯然今年碧桂園項目多，推貨量大，但萬科的項目拿地貴，售價自然較高，今年購房者在東莞多個鎮區都將可以選到品牌房企開發的樓盤。不過，選擇哪個開發商的樓盤不重要，重要的是要看哪個樓盤性價比高，升值潛力大。
板塊評估
1.大臨深片區
包含鎮街：鳳崗、塘廈、黃江、清溪、樟木頭、虎門、長安、沙田、厚街、松山湖、大朗、大嶺山、常平
供應量最多，漲價快
據統計，截至2015年底，東莞全市住宅潛在供應量991萬平方米，雖體量依然較大，但卻是近5年來首次出現同比下降，降幅近三成。其中大臨深片區的常平鎮潛在供應體量最大，接近90萬平方米，占全市約9%;其次是虎門和塘廈鎮。
去年，只有4個鎮區的臨深片區擴張成包含了13個鎮街的大臨深片區，深圳客深入東莞各鎮區，大臨深片區也撐起了東莞樓市半邊天，今年，大臨深片區潛在供應占全市5成多。
CP值評估：有深圳客的地方樓市仍然大熱，目前在大臨深片區買房風險較大，個別區域房價被深圳投資客抬高，價值被高估或者提前透支，投資需謹慎。
2.主城區
包含鎮街：南城、東城、莞城、萬江
城區變“洼地”，價值被低估
去年，主城區房價被多個鎮區超過，這種趨勢在今年仍然會出現，特別是投資需求的公寓產品，租金年年漲，銷售價格卻逐年走低，去年不少公寓銷售價格僅在“8字頭”，“9字頭”。
今年主城區潛在供應量為66.3萬平方米，僅占全市的6.7%。交通、經濟的利好，供應量不足，主城區投資價值上升。
CP值評估：雖然去年大臨深片區樓市十分火熱，但是主城區仍然處于平穩上升的狀態，甚至東城房價有所下滑，不過，主城區的中心位置不容小覷，被低估的樓市遲早會反彈回升。
3.臨廣片區
包含鎮街：麻涌、中堂、洪梅、道滘、高埗、石碣、望牛墩
開發商提前布局 定價達“8字頭”
自水鄉一體化規劃提出并實施開始，萬科、碧桂園、光大、鉅隆、宏遠等品牌房企在臨廣片區提前布局開發項目，其中麻涌鎮最受矚目。記者了解到，目前麻涌不少樓盤已經將銷售目標定為廣州客市場，個別樓盤購房者當中廣州客達到3~5成。
CP值評估：除麻涌、中堂等少數鎮區外，其它的臨廣片區樓市發展緩慢。特別是“地王”拍出后，臨廣片區樓市房價上漲，近期麻涌新盤定價已達“8字頭”，與廣州增城、新塘等地房價距離拉近。臨廣片區CP值如何?還要看后市發展。
4.臨惠片區
包含鎮街：石龍、茶山、橫瀝、石排、企石、橋頭
價格處低位 去庫存量是主要任務
今年，臨惠片區潛在供應達169.6萬平方米，在全市占比17.1%，是除大臨深片區外潛在供應量最大的區域。但是在成交上，去年臨惠片區成交量僅占比全市的7%。該片區洋房價格從2014年的6069元/平方米，上漲為2015年的6326元/平方米，價格也處于區域之中的最末位。去年年底，開始有臨惠片區樓盤試水將深圳客引進市場，同時，R2線的開通，也將給茶山、石龍兩鎮帶來新的變化。
CP值評估：目前，連接著臨惠片區和主城區的茶山鎮是開發商眼中的“香餑餑”，去年多宗地塊入市被房企搶奪，保利等品牌開發商也開始布局。在軌道交通、品牌房企進駐的共同作用下，今年臨惠片區樓市或有起色，目前處于低位的房價或將有所上升，投資回報率也將提高。
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