2016房地產行業走勢

　　2015年6月買了一套房，到2016年2月的時候，房價增長了500萬。忽冷忽熱的市場攪亂了購房人的心緒，2016年房地產走勢如何，牽動著每個家庭的心，也牽動著政府的心。下面跟著小編一起來了解一下吧。

　　我們預計，2016年一二線城市房地產銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：

　　1)供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限;

　　2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量;

　　3)土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價。

　　1、庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價，同時限制銷量的增長空間

　　一線和二線城市的庫存去化周期已經分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，考慮到1)2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續下滑5%。我們認為，庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

　　2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量

　　本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(不到12個月的時間累計降息165個基點，下調存款準備金率300個基點)。我們預計，未來貨幣政策還將進一步放松(預計2016年降息25個基點，下調存款準備金率600個基點)，從而支持一二線城市的銷售均價持續上漲。雖然宏觀經濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余。因此，我們認為一二線城市銷量的下降空間有限。

　　3、土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價

　　2013年以來，一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升。我們預計，新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。

　　另外較多二線城市出臺了房地產調控政策，以武漢為例，在2016年3月份出臺了公積金貸款新政，規定職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由60萬元下調為50萬元，并將還貸能力系數由45%回調到35%，繳存倍數法計算公式中的住房公積金繳存時間系數，普遍下調了0.2至0.5不等。

　　進入7月份，房價上漲的勢頭依然沒有停歇，分化的態勢也依舊在擴大。近日，國家統計局公布7月70個大中城市房價數據，熱點二線城市房價領漲，二線城市領頭羊已經不再是“四小龍”，其范圍已經擴大到十個二線城市，房價環比漲幅均超越一線城市北上廣深。房產專家表示，近期房價“偏熱”風險值得監管部門警惕，未來樓市政策或將收緊。

　　二線房價走勢漲幅繼續偏熱 房地產行業出臺限購政策

　　二線城市房價漲勢突出

　　國家統計局數據顯示，7月70個大中城市新建商品住宅價格環比下降城市有16個，上漲城市有51個，持平城市有3個。環比價格變動中，最高增幅為4.6%，最大跌幅為1.1%。而6月環比最高增幅為4.9%，最大跌幅為0.5%。這反映7月份房價最高增幅在收窄，而最大跌幅在擴大。

　　專業分析師表示，從數據特點看，一線降溫逐漸退出房價上漲前十，二線新“十小龍”瘋狂持續。這“十小龍”分別是廈門(樓盤)、合肥(樓盤)、南京(樓盤)、石家莊(樓盤)、無錫(樓盤)、天津(樓盤)、杭州(樓盤)、武漢(樓盤)、鄭州(樓盤)以及未統計入指數城市的蘇州(樓盤)，房價環比漲幅均超越北上廣深。

　　專業人士通過計算得出， 7月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅0.7%，相比6月份0.7%的增幅總體持平。7月一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為 1.6%、1.1%和0.3%，而6月分別為2.3%、1.0%和0.3%。三類城市中，一線城市增幅有所收窄，二線城市增幅有所擴大，而三線城市增幅持平。

　　同比價格方面，一線城市由于2015年同期基數相對較高，近期環比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄;而絕大部分二、三線城市由于2015年同期基數相對較低，同比漲幅仍在繼續擴大。

　　未來政策或將收緊

　　業內人士指出，1-2月全國房價處于“合理”區間，而到了3月位于“偏熱”區間，到了4月則步入“過熱”區間。5月隨著市場交易面積有所下降，房價指數環比增幅也開始回落，重新回到“偏熱”區間。6-7月份繼續停留在“偏熱”區間。

　　房地產行業市場調查分析報告顯示，以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線“四小龍”相繼出臺樓市限購政策。近幾個月房價環比漲幅連續居前的熱點二線城市還有天津、杭州、武漢、福州(樓盤)、鄭州等，三線城市中也不乏東莞(樓盤)、佛山(樓盤)等個別突出城市。交通銀行(5.80,0.020,0.35%)(601328,股吧)金融研究中心高級研究員夏丹對中國經濟網記者表示，接下來這些城市可能跟進出臺房地產收緊措施。最直接的方式是通過信貸政策“降杠桿”，包括提高首付比例、上調貸款利率以及收縮個人按揭貸款和開發貸款額度，減少資金過度流入房地產市場。

　　一線城市成交已經開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續，下半年特別是四季度房地產市場的風險可能爆發。

　　業內人士認為，從政策層面看，房價偏熱，或催生包括限貸在內的政策的實施。尤其隨著部分二線城市嚴厲的政策管控出臺后，其他一些二線城市或跟進。同時要警惕此前部分房價漲勢一般的二線城市，此類城市近期或成為各類投資投機需求集中投資的城市。另外，近期房價偏熱的情況下，各類捂盤惜售的現象或有增加的嫌疑，值得監管部門的警惕。