未來樓市將會怎樣走
2016年樓市掀起了新一輪的狂熱，北京大七環外的河北燕郊，新房已飆升至3萬一平;上海人為買房連老爺爺都半夜去排隊離婚;二線城市鄭州，短短幾個月一連出了8個地王。下面是學習啦小編帶來關于未來樓市將會怎樣走的內容，希望能讓大家有所收獲!
未來樓市將這樣走
日本樓市泡沫產生的原因
日本房地產泡沫的形成與戰后日本經濟繁榮與廣場協議后的貨幣政策密切相關。上世紀60~80年代，日本經濟在美國的扶持和自身的努力下實現了高速增長，在短短20年間從一個農業小國一躍成為世界第二大經濟體。經濟的發展以及收入的增加，激發了人們對商品房的需求。1985年，由于日本經濟實力增長以及美國的施壓，日本、美國、德國等5國簽訂“廣場協議”，日元開啟升值之路。此后，為避免日元升值對經濟的負面影響，日本央行持續大幅降息，并采取寬松的貨幣政策。貨幣放水和低利率，進一步刺激了日本房地產泡沫。而日元升值吸引的國際熱錢大量涌入，又加速了日本房地產泡沫的膨脹。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，日本房地產陷入瘋狂，泡沫空前。
日本政府要主動刺破樓市泡沫原因
日本房地產的空前泡沫，嚴重阻礙了日本實體經濟的發展，完全背離了日本“基本農田制度”和“科技興國”兩大國策。而且，90年代隨著中國的開放和崛起，日本先前依靠先進的工業制造技術，通過來料加工、出口工業制品帶動日本經濟繁榮的路，已經走到了盡頭。日本政府深刻意識到，日本經濟要想重塑輝煌，必須轉型，依靠科技興國。而房地產泡沫已經嚴重擠壓了日本實體經濟的發展空間，危害了日本經濟轉型。于是，日本政府痛定思痛，通過收緊貨幣政策、大幅提高貸款利率、征收地價稅等方式，主動刺破樓市泡沫。
俄羅斯房價能“漲上天”的原因
雖然俄羅斯地廣人稀，面積多達1700萬平方公里，但莫斯科卻只有1個。再加上2000年左右，尤其是2005年開始，石油天然氣價格一路暴漲，俄羅斯人腰包日益鼓了起來，都希望到莫斯科買房。強烈的需求刺激，以及俄羅斯當局對盧布的大放水，致使莫斯科房價一路飆升。到2014年年底，莫斯科中心城區平均房價高達1.2萬美元/平米!有專家測算，從1991年到2015年，盧布貶值了10000倍，如果以盧布計價，莫斯科的房價在24年內足足上漲了150萬倍!可見，俄羅斯房價之所以能漲上天，除了需求強烈以及貨幣大放水外，還與盧布的急劇貶值密切相關。俄羅斯為何不刺破樓市泡沫?巨大的房地產泡沫，綁架了俄羅斯的銀行，嚴重阻礙了經濟發展。但俄羅斯沒有像日本那樣主動刺破樓市泡沫，而是做出了相反的選擇，通過盧布的大幅貶值維持了房價的基本穩定。
俄羅斯的自身條件和經濟環境有關
俄羅斯地廣人稀，資源豐富，經濟上依賴出口大宗商品、石油天然氣資源。盧布貶值有利于俄羅斯出口，而俄羅斯自身優渥的自然條件和豐富的資源，使其受進口制約較小。再者，俄羅斯不乏盧布貶值的先例，比如現在俄羅斯人用的盧布，是1998年發行的新盧布，與舊盧布的兌換比率是1：1000，而所謂的“舊盧布”，其實是1993年剛換過的。更何況，房地產已經綁架了銀行，一旦刺破房地產泡沫，會導致大量銀行破產，不利于俄羅斯經濟穩定。因此，俄羅斯最終選擇了盧布的大貶值，保住了漲上天的樓市。
未來中國樓市將何去何從
眼下中國同樣面臨著資產泡沫與人民幣估值過高的問題。如果兩者只能保一個，中國會怎么選?是走日本模式(舍房價保匯率)，還是走俄羅斯模式(舍匯率保房價)?
首先，中國一定不會主動刺破樓市泡沫。眼下中國經濟、銀行、地方政府、中產階層都與房價捆綁在一起，且不說房價暴跌之后，中國經濟無法承受，想想2008年金融危機，房價短暫下跌后，打砸售樓處的奇葩景象吧，房價一旦暴跌，勢必影響社會穩定，這是不可接受的。其次，我們一定要清楚，對于匯率來說，強與弱哪個好?其實并沒有一定標準。最牛逼的是需要強的時候強，需要弱的時候弱。人民幣存在貶值壓力，那就貶值好了，反正生活在國內的百姓，基本對此無感。G20公報中也重申了“避免競爭性貶值和不以競爭性目的來盯住匯率”。可以肯定，人民幣絕對不會貶值到盧布的程度，那樣國民財富被洗劫，引起恐慌，同樣是不可接受的。需要指出，中國與日本不同，日本樓市泡沫破裂時，城市化已經超過了70%，而中國2015年城市化率只有56.1%，預計未來城鎮人口還有2億的新增空間。不過房價區域分化會嚴重，未來將是一二線城市高房價、三四線城市高庫存并存。
G20閉幕會上的一段發言
“我們認為，面對當前世界經濟的風險和挑戰，需要標本兼治，綜合施策，運用好財政、貨幣、結構性改革等多種有效政策工具，既要做好短期風險防范和應對，也要挖掘中長期增長潛力;既要保持總需求力度，也要改善供給質量。”
房價的泡沫是要消化的，不會刺破;但要發掘中長期增長的潛力，要找到新的經濟增長點，實現經濟的轉型。
房地產發展史
第一階段
理論突破與試點起步階段(1978至1991年)
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段
非理性炒作與調整推進階段(1992至1995年)
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992 年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
第三階段
相對穩定協調發展階段(1995至2002年)
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段
價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
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