2017年工業(yè)用地政策(2)
2017年工業(yè)用地政策
工業(yè)用地土地證辦理流程
1、與轉(zhuǎn)讓單位簽定協(xié)議;
2、報規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證須提交下列材料：
1)報規(guī)劃部門申請書;
2)可行型研究報告及計劃委員會批復;
3)建筑總平面圖(一份);
4)標明場地所在位置的地形圖(四份;
3、報房地局審批須提交下列材料：
1)征地委托書(用地單位三份);
2)項目建議書﹑可行型研究報告及計委批復;
3)營業(yè)執(zhí)照﹑批準證書﹑合同﹑章程及批復;
4)總平面圖;
5)地形圖;
以上材料報通州區(qū)政府的批復;
4、領(lǐng)取土地使用證程序
1)與地方或市房屋土地管理局簽定土地使用權(quán)出讓合同;
2)向財政局繳納出讓金(辦國有土地使用證需此項);
3)土地使用權(quán)屬登記;
4)領(lǐng)取《中華人民共和國國有土地使用證》
注：土地出讓年限為：居住70年，工業(yè)﹑科教﹑體育﹑衛(wèi)生50年，商業(yè)﹑旅游﹑娛樂40年
以上就是工業(yè)用地土地證如何辦理?辦理工業(yè)用地土地證需要什么資料的全部內(nèi)容，房產(chǎn)證和土地使用證盡管分開辦理，但根據(jù)房地合一的原則，操作上不好分開。工業(yè)用地要看是出讓性質(zhì)還是劃撥性質(zhì)，對劃撥用地，要抵押復雜一些，劃撥用地是不準抵押的，應(yīng)該評估地價，補繳土地出讓金政府收益，報國土部門備案，一系列手續(xù)辦理后，方能抵押。
工業(yè)用地征地補償新標準
一、土地使用權(quán)的區(qū)域補償價
你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來算出區(qū)域補償價，說通俗了就是土地使用權(quán)補償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補償呢?有這么幾種情況：
(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營權(quán)。
(2)集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
(3)國有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補償?shù)摹?/p>
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。
三、一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費
因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經(jīng)營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經(jīng)營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。
停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補償呢?
(1)預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
(2)違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。
(3)財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。
四、裝修附屬物
對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。
五、機器設(shè)備
機器設(shè)備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設(shè)備補償?shù)氖前徇w費。
六、人員職工搬遷費
這個主要在大型國有企業(yè)，其余則沒有這項補償，一般都算在停產(chǎn)停業(yè)損失里了。
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