企業房產稅籌劃的政策

企業房產稅籌劃的政策

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。小編給大家整理了關于企業房產稅籌劃的政策，希望你們喜歡!

　　企業房產稅籌劃的政策依據

　　會計與稅務的規定

　　國家稅務總局相關文件中規定，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。

　　《無形資產準則》第21條中規定，企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。該規定不僅適用于房地產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。

　　根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

　　籌劃的政策依據

　　《實施〈企業會計制度〉及其相關準則問題解答》的通知第九問中規定，執行《企業會計制度》前，土地使用權價值作為無形資產核算而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調整，其土地使用權價值按照《企業會計制度》規定的期限平均攤銷。

　　一般企業在執行《企業會計制度》前，都是執行行業會計制度，而行業會計制度規定“各種無形資產應分期平均攤銷”。攤銷無形資產時，借記“管理費用”科目和貸記“無形資產”科目，并未要求將土地使用權轉入開發的房產價值中，一般企業在執行《企業會計制度》時，按照相關文件的規定，繼續將土地使用權在無形資產中核算并攤銷，不轉入開發的房產價值中。這樣處理，就可以使計入房產原值的無形資產價值為零。

　　例如：某有限公司賬面土地使用權價值1500萬元(土地2001年1月1日前購入)，剩余攤銷年限30年，開發時的房產成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產余值=房產原值×(1-30%)，在不考慮時間價值的情況分析如下：方案一：按《無形資產準則》規定將土地使用權轉入房產價值，30年共計征房產稅(1500+3500)×(1-30%)×1.2%×30=1260萬元;方案二：若執行會計[2001]43號文件，不將土地使用權計入房產原值，30年共計征房產稅3500×(1-30%)×1.2%×30=882萬元。

　　兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產稅1260-882=378萬元。

　　值得注意的是，土地如果是企業2001年1月1日后購入的，就應該按照《無形資產準則》和《企業會計制度》的規定處理賬務，把土地轉入房屋建筑物成本。企業應檢查“無形資產——土地使用權”余額，對已使用和未使用的土地按面積應該對應或配比的土地使用權賬面價值重新計算和結轉，防止漏計房產稅和刻意少計房產稅，以免查補稅款交納罰款和滯納金。

　　房產稅如何進行繳納計算

　　一、兩套房居民如何繳納房產稅

　　本市某居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例：如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。

　　二、房產稅征收標準

　　從價或從租兩種情況：從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%后的余值;從租計征的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。如浙江省規定具體減除幅度為30%。

　　房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%;按房產租金收入計征的，年稅率為12%。房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：以房產原值為計稅依據的應納稅額=房產原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)以房產租金收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)

　　三、房產稅如何計算繳納

　　計算方式：從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%

　　從租計征:從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其余均從次月起繳納。個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入×4%

　　計稅依據：從價計征按照房產余值征稅的，稱為從價計征房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　從租計征按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

　　四、注意事項

　　房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。對聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，計征房產稅;對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。新建房屋交付使用時，如空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括空調設備;舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。房產稅征收標準從價或從租兩種情況：從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%后的余值;從租計征的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。如浙江省規定具體減除幅度為30%。房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%;按房產租金收入計征的，年稅率為12%。

　　房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：以房產原值為計稅依據的應納稅額=房產原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)。以房產租金收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)。房產稅作為財產稅的一種，在國外主要是被賦予調節收入水平、增加財政收入的作用，而在我國，房產稅征收尤其是對存量房征收房產稅，更多的是希望達到降房價的作用。

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