不動產物權未登記的合同怎么認定效力

　　權利人基于不動產所享有的物權。包括所有權、地上權、地役權、永佃權、典權、抵押權6種。下面由學習啦小編為你介紹相關法律知識。

　　不動產物權未登記的合同怎么認定效力?

　　不動產物權未登記的合同效力認定《物權法》第十五條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

　　該項規定將債權行為與物權行為區分開來，對于導致不動產物權變動的原因行為，即設立、變更、轉讓不動產物權的合同是否生效，應當嚴格依照《合同法》規定來進行判斷，而不能以不動產是否已經辦理物權登記為標準進行判斷。不動產物權登記與否不是合同簽訂的必要條件，亦非能夠影響合同效力的因素。

　　不動產物權登記程序

　　1、登記申請，尚未登記的和繼承、遺贈、產權發生改變的不動產由當事人到不動產登記機構辦公場所提出登記申請。

　　2、提交材料，包括當事人的身份證明、不動產的產權和來源證明等。

　　3、受理，登記機構接到申請以后要對產權資料進行核實，而且對于房地產、土地附著物等進行實地查看核實無誤以后登記。

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　　所謂不動產登記的效力，指的是登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。登記在不同立法體例中對不動產物權的作用是不同的。在中國不動產登記體制下，不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。

　　(一)登記的公示力

　　所謂公示，是指物權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全。

　　(二)登記的形成力

　　登記的形成力，又稱物權變動的根據效力，是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力。

　　(三)登記的推定力

　　登記的推定力又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力。

　　(四)登記的公信力

　　登記的公信力是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，如果以后事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。也就是說，不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

　　特殊類型

　　(一)更正登記

　　更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系原始的不一致狀態，對既存登記內容的一部進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。

　　根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：

　　(1)不動產登記事項記載錯誤。

　　(2)須權利人或利害關系人申請。

　　(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。

　　(二)異議登記

　　異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

　　根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：

　　(1)不動產登記事項被認為錯誤。

　　(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。

　　(3)須權利人或利害關系人向不動產登記機關申請。

　　異議登記并非不動產物權變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權利保全效力。(2)風險警示效力。

　　(三)預告登記

　　預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最早為德國中世紀民法所創， 《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區“民法”所繼受。

　　因預告登記要發生物權的排他效力，故根據物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：(1)經預告登記的不動產物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發生當事人所期待的物權效果。(2)須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。

　　預告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產保護效力。