不動產抵押權受讓該怎么做
不動產抵押權受讓該怎么做
抵押權，是債權人對債務人或者第三人不轉移占有的擔保財產，在債務人屆期不履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，依法享有的就該抵押財產的變價處分權和優先受償權的總稱。下面由學習啦小編為你介紹抵押權受讓的相關法律知識。
不動產抵押權受讓需辦理轉讓登記
案情
2013年2月1日，雙健公司向廣發銀行貸款392萬元，吳小健以其房地產提供抵押擔保，擔保范圍為本金及其利息、罰息、律師費等費用。9月29日，廣發銀行與浙江潔豪實業有限公司(以下簡稱潔豪公司)簽訂《信貸資產買斷型轉讓合同》，將借款債權及其附屬抵押擔保物權轉讓于潔豪公司。潔豪公司將該債權轉讓事宜通知雙健公司及吳小健。12月25日，申請人潔豪公司向法院提出實現擔保物權的申請，請求裁定對抵押的房地產采取拍賣、變賣等方式依法變價，變價后所得價款在本金392萬元、利息、逾期利息范圍內優先受償。
裁判
浙江省金華市婺城區人民法院經審查認為，本案事實清楚，但是，對主合同(借款合同)的轉讓、從合同(抵押擔保合同)的抵押權變更登記等影響擔保物權實現的事實認定還存有疑問，申請人的申請尚不符合法律規定。遂裁定：駁回潔豪公司要求實現擔保物權的申請，潔豪公司可以向人民法院提起訴訟。
評析
申請實現擔保物權是民事訴訟法在特別程序中增設的一審終裁程序，具有審限短、便捷的特點。本案要點在于申請實現擔保物權所需具備的條件，以及債權轉讓取得的不動產抵押權是否須辦理抵押權變更登記手續。
1.申請擔保物權實現的條件
擔保物權的實現是指在債務人不履行債務時，擔保物權人直接向法院申請拍賣、變賣擔保物的非訟程序。民事訴訟法第一百九十七條規定：“人民法院受理申請后，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定可以向人民法院申請執行;不符合法律規定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。”而當前還沒有具體的審查標準，從適用特別程序來看，審理的目的在于在沒有民事權利爭議的情況下，確定申請的法律事實是否存在，并主要通過對申請人提供的證據材料進行形式審查來明確。就本案而言，申請人必須提供貸款合同、擔保合同、抵押登記、債權轉讓合同等證據，以證明其主張的事實。
2.債權轉讓取得的不動產抵押權須辦理轉讓登記
在債權轉讓中，抵押權隨債權轉讓而轉讓有明確的法律規定，在實踐中普遍存在著對不動產的抵押權轉讓未辦理變更登記的情況。
有觀點認為，依據擔保法第五十條和《最高人民法院關于審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》，受讓債權后，無需辦理抵押權轉讓變更登記手續，自然取得了擔保該債權的抵押權。
筆者認為，上述觀點背離了我國物權法的立法精神和物權變動公示公信的原則。擔保法第五十條只是對單獨轉讓抵押權或者將抵押權作為其他債權的擔保作出了禁止性規定，并不是說債權受讓人不需辦理抵押權轉讓變更登記，就當然取得了抵押權。應該說辦理了抵押登記變更手續就享有了抵押權，不辦理抵押登記變更手續，就有可能放棄該項權利。上述司法解釋只是提及原抵押權登記繼續有效，即沒有變更登記仍然有效。
我國相關法律對辦理轉讓抵押登記作了明確的規定，如《土地登記辦法》第四十四條規定，經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條第一款規定，抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。
抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。物權法第九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。“法律另有規定的除外”是指物權法第二十八條、第二十九條、第三十條等所規定的不登記不影響物權變動的特殊情形，即依法繼承、遺贈、人民法院生效判決裁定、政府征收、地役權設立、農村土地承包經營權、事實行為等導致物權變動的情形。因此，不動產抵押權隨主債權轉讓后仍要辦理抵押權變更登記為生效要件。本案中，抵押權變更登記情況并不明確，不具備申請實現擔保物權條件。
3.擔保物不足清償時需另行起訴
若發生人民法院準予拍賣或變賣擔保物后，不足以清償實現擔保物權債務時，有觀點認為，對于不足部分由法院直接裁定執行被執行人其他可供執行的財產，以減少訟累。筆者認為，準予申請擔保物權實現的裁定只限定于擔保物的拍賣或變賣，具有確定性和既定性，不能超越原裁定所確定的內容，對于不足清償債權部分，只能另行提起訴訟取得新的執行依據。
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抵押權的特征
(一) 抵押權(Pledge)是擔保物權。抵押權是針對財產的交換價值而設定的一種物權，它本質上是價值權，其目的在于以擔保財產的交換價值確保債權得以清償。故從抵押權的性質和目的的角度來看，抵押權是擔保物權。
(二) 抵押權是在債務人或第三人的特定財產上設定的擔保物權。債
權人無須為了自己債權的清償而在自己的財產上設定抵押權，抵押權是為擔保債權的清償而設定的，它只能存在于債權人以外的債務人或者愿意提供財產為債務人履行債務作擔保的第三人。
(三) 抵押權屬約定擔保物權而非法定擔保物權。根據《物權法》第181條、185條以及《擔保法》第33條、38條至43條規定，抵押權系由當事人的抵押合意而設定。當事人可以自由地就抵押財產、抵押期限、抵押擔保范圍以及當事人認為需要約定的其他事項進行約定，并在抵押合同或者主債權合同中的抵押條款中予以明確。
(四) 抵押權是不轉移標的物占有的物權，抵押權的公示主要是登記，抵押權的成立與存續，只需登記即可，不必轉移標的物的占有。
(五) 抵押權的內容是變價處分權和優先受償權。抵押權的內容有兩項：一是抵押財產的標價處分權;二是就抵押財產賣得價金的優先受償權。對抵押財產的變價處分權是指當債務人屆期不履行債務時，抵押權人有權以合法方式拍賣、變賣抵押財產或者與抵押人協議以抵押財產折價抵充債務。就抵押財產賣得價金的優先受償權系指：(1)有抵押權擔保的債權，債權人能就抵押財產賣得的價金優先于債務人的普通債權人而受清償;
(2)就抵押財產賣得價金的優先受償權還表現在兩物權之間，即如果同一抵押物上設定兩個以上的抵押權，先次序之抵押權人優先于后次序抵押權人而受清償;
(3)抵押權人在債務人破產等程序中享有別除權，即抵押財產應從債務人的破產財產中除去，抵押權人對此別除出來的抵押財產賣得的價金有優先受償權。
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