“做低合同價(jià)”有什么風(fēng)險(xiǎn)
合同價(jià)是指根據(jù)合同規(guī)定賣(mài)方在正確地完成履行合同義務(wù)后買(mǎi)方應(yīng)支付給賣(mài)方的價(jià)格。那么你聽(tīng)說(shuō)過(guò)“做低合同價(jià)”嗎?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹“做低合同價(jià)”的相關(guān)法律知識(shí)。
“做低合同價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)
所謂“做低合同價(jià)”，就是老百姓常說(shuō)的“黑白合同”。比如一套房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為80萬(wàn)元，而買(mǎi)賣(mài)雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后給房管部門(mén)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的成交過(guò)戶(hù)價(jià)只有60萬(wàn)元。這樣，剩余20萬(wàn)元差價(jià)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅及土地增值稅等稅費(fèi)就被輕易避掉。
“做低合同價(jià)”表面上為買(mǎi)賣(mài)雙方節(jié)省了不少錢(qián)，事實(shí)上，暗含諸多交易風(fēng)險(xiǎn)，就上述舉例而言，表面上看買(mǎi)賣(mài)雙方避掉了20萬(wàn)元差價(jià)所產(chǎn)生的稅費(fèi)，但實(shí)際上對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，增加了買(mǎi)方的誠(chéng)信和違約風(fēng)險(xiǎn)。
如果買(mǎi)方?jīng)]有按期支付甚至拖欠過(guò)戶(hù)價(jià)之外的20萬(wàn)元，那么賣(mài)方將會(huì)陷入尷尬境地。賣(mài)方一旦催討不成向法院起訴，不但會(huì)因交易行為違反法律規(guī)定而被判定為“無(wú)效合同”，而且會(huì)因存在明顯的偷逃稅行為而受到經(jīng)濟(jì)處罰，其結(jié)果將是“偷雞不成蝕把米”。
對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，也存在風(fēng)險(xiǎn)。仍就上述舉例而言，買(mǎi)方實(shí)際支付購(gòu)房款80萬(wàn)元，而購(gòu)房合同上的價(jià)格是60萬(wàn)元。不僅會(huì)因?yàn)檫`反法律規(guī)定而被確認(rèn)為無(wú)效，而且將來(lái)買(mǎi)方出售房屋時(shí)，會(huì)獨(dú)自為交易雙方共同承擔(dān)的20萬(wàn)元差價(jià)付出代價(jià)。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售時(shí)，按售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋合同上所簽價(jià)款的差額計(jì)征稅費(fèi)。
另外，“做低合同價(jià)”對(duì)房屋中介公司看似沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但這種避稅萬(wàn)式所產(chǎn)生的法律糾紛實(shí)際上也會(huì)涉及中介公司，不僅影響到二手房交易的最終成功，而且會(huì)影響中介公司的成長(zhǎng)與發(fā)展。
“做低合同價(jià)”還會(huì)影響銀行貸款。
二手房交易中，為了避稅，往往采取做低合同價(jià)的方法，簽訂兩個(gè)合同，即所謂的陰陽(yáng)合同，而在交易中采取貸款的客戶(hù)往往以陰合同為準(zhǔn)(價(jià)格較高者)，為防范“陰陽(yáng)合同”和“分價(jià)合同”導(dǎo)致的銀行信用風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，緩解因網(wǎng)簽信息查詢(xún)通道不暢導(dǎo)致的信息核實(shí)難、風(fēng)險(xiǎn)大、成本高等問(wèn)題，北京市銀監(jiān)局時(shí)全面網(wǎng)簽推行后北京市存量房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了深入調(diào)研，井向轄內(nèi)銀行下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》。
該通知要求，銀行必須采用網(wǎng)簽合同和其正本中的房屋成交價(jià)格作為審批的必要依據(jù)，解決“陰陽(yáng)合同”、“分價(jià)合同”問(wèn)題。目此現(xiàn)實(shí)中作低合同價(jià)將會(huì)影響到需要貸款的客戶(hù)。
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工程合同價(jià)的確定方式
一、工程合同價(jià)的確定方式
(一)通過(guò)招標(biāo)，選定中標(biāo)人決定合同價(jià)
這是工程建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制、普遍采用的一種方式。《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：經(jīng)過(guò)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)后自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)該根據(jù)招投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。其中評(píng)價(jià)就是合同價(jià)。合同內(nèi)容包括：
(1)雙方的權(quán)利、義務(wù);
(2)施工組織計(jì)劃和工期;
(3)質(zhì)量與驗(yàn)收;
(4)合同價(jià)款與支付;
(5)竣工與結(jié)算;
(6)爭(zhēng)議的解決;
(7)工程保險(xiǎn)等。
建設(shè)工程施工合同目前普遍采用的合同文本為《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》(GF-1999-0201),該文本包括通用條款、專(zhuān)用條款，不同的項(xiàng)目可以根據(jù)自身的特點(diǎn)進(jìn)行修訂。
(二)以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)，發(fā)包方與承包方通過(guò)協(xié)商談判決定合同價(jià)
這一方式主要適用于搶險(xiǎn)工程、保密工程、不宜進(jìn)行招標(biāo)的工程以及依法可以不進(jìn)行招標(biāo)的工程項(xiàng)目，合同簽訂的內(nèi)容同上。
二、工程合同價(jià)款的確定業(yè)主、承包商應(yīng)當(dāng)在合同條款中除約定合同價(jià)外，一般對(duì)下列有關(guān)工程合同價(jià)款的事項(xiàng)進(jìn)行約定：
(1)預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時(shí)限及抵扣方式;
(2)支付工程進(jìn)度款的方式、數(shù)額及時(shí)限;
(3)工程施工中發(fā)生變更時(shí)，工程價(jià)款的調(diào)整方法、索賠方式、時(shí)限要求及金額支付方式;
(4)發(fā)生工程價(jià)款糾紛的解決方法;
(5)約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范圍和幅度，以及超出約定范圍和幅度的調(diào)整方法;
(6)工程竣工價(jià)款結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時(shí)限;
(7)工程質(zhì)量保證(保修)金的數(shù)額、預(yù)扣方式及時(shí)限;
(8)工期及工期提前或延后的獎(jiǎng)懲方法;
(9)與履行合同、支付價(jià)款有關(guān)的擔(dān)保事項(xiàng)。
招標(biāo)工程合同預(yù)定的內(nèi)容不得違背招投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。招標(biāo)文件與中標(biāo)人投標(biāo)文件不一致的地方，以投標(biāo)文件為準(zhǔn)。
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