物業管理基礎知識
物業管理基礎知識
一個好的物業管理，不僅可以使業主在使用該物業的過程中獲得滿意的服務，減少后顧之憂，也可以提高物業的價值。作為一個業主既要享有權利，也要承擔義務。以下是由學習啦小編整理關于物業管理基礎知識的內容，希望大家喜歡!
物業管理基礎知識一：
1、為什么要成立業主委員會?
答：由于住宅產權主體多元化的狀況，決定了一個區域，一幢住宅內的各個業主之間既有個體利益，也有整體利益。需要一種既能維護全體業主的共同利益，有能兼顧單個業主利益的新型管理機制。在政府房地產管理部門指導下，通過業主委員會來發揮業主自治管理物業的作用，有利于這一目標的實現。
業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。
2、業主委員會何時成立?程序如何?
答：一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會。
(1)共有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;
(3)住宅出售已滿兩年。
業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記：
(1)成立業主委員會登記申請書;
(2)業主委員會委員名單;
(3)業主委員會章程。區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作;對不符合《上海市居住物業管理條例》(以下簡稱本條例)規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。
業主委員長會自區、縣房地產管理局核準登記之日起成立。
3、業主委員會有哪些主要職責?
答：業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
(1)召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況;
(2)選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立變更或者解除物業管理服務合同;
(3)依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理;
(4)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;
(5)聽取業主、使用人的意見和建議，監督管理企業的管理服務活動;
(6)監督公共建筑、公共設施的合理使用;
(7)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。
業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。
4、業主委員會如何委托物業管理企業管理物業?
答：物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。由于物業管理是專業化的管理服務，根據上海地方法規規定，業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業，并與其簽訂物業管理服務合同。
物業管理服務合同應當載明以下主要內容：
(1)業主委員會和物業管理企業的名稱、住所;
(2)物業管理區域的范圍和管理項目;
(3)物業管理服務的事項;
(4)物業管理服務的要求和標準;
(5)物業管理服務的費用;
(6)物業管理服務的期限;
(7)違約責任;
(8)合同終止和解除的約定;
(9)當事人雙方約定的其他事項。
物業管理服務合同的期限為兩年。
物業管理服務合同期滿兩個月前，合同雙方應明確是否續約。
5、哪些物業管理服務事項應當在物業管理服務合同中約定?
答：物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：
(1)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;
(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;
(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;
(4)保潔服務
(5)保安服務
(6)物業維修、更新費用的帳務管理;
(7)物業檔案資料的保管。
上述各項物業管理服務包括的具體內容詳見24條。
6、業主公約有什么效力?
答：業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。
業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。
業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約包所在地的區、縣房地產管理部門備案。
業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。
業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸。業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、住宅使用公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。。
7、什么是住宅的自用部位及自用設備?
答：住宅的自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
住宅的自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備。
8、什么是住宅的共用部位、共用設備、公共設施?
答：住宅的共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;
住宅的共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備;
住宅的公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)等設施。
9、什么是前期物業管理?有什么規定?
答：前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：
(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區、縣房地產管理部門備案。
(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。
(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。
(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。
(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。
新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。
住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。
前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。
住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。
10、物業管理服務收費的標準有何規定?
答：物業管理服務收費的標準按照下列規定確定：
(1)已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定;
(2)普通內銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會在區、縣物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定。
(3)高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。
其他服務項目的收費，由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。
11、物業管理服務收費包括哪些項目?
答：物業管理服務收費包括下列項目：
(1)管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;
(2)房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;
(3)保潔費，用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;
(4)保安費，用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;
(5)維修費，用于物業維修服務所需的費用。
上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算，第(5)項費用按實際維修項目計算。
12、物業管理服務費可以預收幾個月?業主或使用人未按時交納，如何處罰?
答：物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。
業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。
未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不予支付。
13、業主辦理入戶時，應向物業管理企業交納哪些費用?
答：業主辦理入戶時，需按下列規定交納物業管理費：
業主購買期房，應交付自住宅交付使用之日(按住宅局簽發的住宅交付費用許可證為準)起至辦理入戶手續時的物業管理服務費和不超過三個月的物業管理服務費的預付款;
業主購買現房，應交付自轉讓合同生效之日起至辦理入戶手續時的物業管理服務費和不超過三個月的物業管理服務費預付款。
業主入戶后，預付不超過三個月的物業管理服務費。
業主或使用人裝修住宅，應事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。業主入戶時不需要再交付裝修保證金。
物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不支付。
其他部門委托物業管理企業代辦收費的，應經物業部門認可。業主在交付時，可向物業管理企業提出驗看代辦委托的物價部門認可的有關證明。
開發企業為房屋添置的所有設施，應按規定計入房屋轉讓總價格中，不應在業主入戶時，另增收費項目。
上述規定自1997年7月1日起施行，1997年7月1日前按原有規定。