哈爾濱市房地產市場分析

　　隨著國家調控政策相繼出臺，買房人紛紛搶搭政策優惠末班車，同樣導致哈市房地產市場交易擁擠。為此學習啦小編為大家整理了哈爾濱市房地產市場分析，歡迎參閱。

　　哈爾濱市房地產市場分析篇一

　　2009年，哈爾濱市土地交易價格呈現低開高走的形勢，同比下降1.6%。一季度土地交易價格同比下降14.3%、二季度下降14.2%、三季度為上漲4.7%、四季度上漲17.6%。政策因素和市場變化是左右土地價格走勢的主要因素。哈爾濱市土地交易價格自2005年起，連續15個季度呈上升態勢。2009年以來，為進一步優化房地產業投資發展環境，政府采取放寬稅費和土地出讓金收繳的政策，并實施靈活的土地供應政策，尤其是加大松北區房地產開發力度。

　　2009年四季度哈爾濱市招拍掛出讓的土地數為52塊，累計成交面積為268.01萬平方米，成交金額為50.30億元。其中成交面積最大的一塊位于松北區規劃164路以南、144路以西地段，成交面積為41.499萬平方米，以43170萬元為黑龍江省高盛投資發展有限公司所取得。成交金額最大的一塊位于道里區群力新區啟動區群力第一大道，成交面積為37.2728萬平方米，成交金額高達18億，為哈爾濱盛和臵業有限公司所取得。

　　從土地成交類型方面看，其他普通商品住房用地占絕對優勢，占總成交面積的90.37%。四季度商品住房用地數量大幅增長，說明開發商對未來商品住宅市場預期良好，增加持有土地面積，為將來加大開發力度做準備。

　　2010年1月，哈爾濱市共成交土地14幅，累計實現成交面積為55.42萬平方米，成交金額為9.93億元。

　　從規劃用途來看，哈爾濱市成交的14幅土地中，有5幅其他普通商品住房用地，成交面積達到22.19萬平方米。其中，位于道外區哈東新區A+C區-01的地塊面積最大，為7.3663萬平方米，以3.25億元的總價為哈爾濱市地鐵臵業開發有限公司所取得。

　　2010年1月，哈爾濱市有9宗工業用地成交，實現成交面積33.23萬平方米。其中，位于香坊區通鄉街(松江電機廠)的07地塊面積最大，為9.6428萬平方米，以4580萬元的總價為哈爾濱中威投資有限公司所取得。

　　哈爾濱市房地產市場分析篇二

　　2009年四季度，哈爾濱市商品住宅成交量為9913套，比三季度的9236套房多賣了677，環比上漲了7.33%。成交面積從三季度的98.66萬平方米上漲9.41個百分點到四季度的107.94萬平方米。

　　四季度商品住宅銷量出現井噴，特別是12月份商品房單月銷售達6551套，日均銷售達211套，不僅較去年年末和今年年初銷量有明顯增長，甚至比“金九銀十”銷量還要多，創今年以來新高。由于臨近年關，一些房地產政策進入倒計時階段，為了趕上房地產優惠政策的末班車和良好的市場氛圍，大多數樓盤加快預售速度和推盤節奏，開盤樓盤數量增多。

　　2009年四季度，哈爾濱市商品住宅成交均價上漲到在2009年以來的較高位，保持在6000元/每平米左右，較前三個季度上漲十分明顯。哈爾濱成交均價從3月起逐漸上漲，8月份成交均價也高達5954.85元/平方米。

　　目前哈爾濱市商品住宅成交仍然以中等價位4000-6000元/平方米為主。排在成交榜前五名的住宅，同時包含普通住宅、高品質住宅、二環內及二環外項目等;既包含4000元/平方米以下低價位項目，也包含6000元/平方米以上的中高價項目。房地產市場回暖增加了開發商對市場的信心，特別是高端市場回暖顯示出一些投資型需求開始入市，受此影響今年以來哈爾濱眾多開發商紛紛調高銷售

　　哈爾濱市房地產市場分析篇三

　　2009年以來哈市各區域商品房成交量排名分別為道里區、香坊區、南崗區、松北區、道外區。由于政府大力發展群力的政策，群力新區及周邊涌現一批具有影響力的項目，其良好的環境及升值前景吸引了大批投資臵業者，從而使道里區占據各城區成交量榜首，而香坊區目前項目主要集中在原動力區，各方面配套相對完善，彌補了其地段方面的劣勢，同時其相對較低的價格吸引了大量剛性需求客戶臵業，拉動了整個區域的發展。而南崗區目前供應量主要集中在哈爾濱西客站地區，隨著西客站地區的開發，南崗區的成交量也會有所上升。

　　2009年度道里區房地產的發展十分迅猛，從成交數量和群力地王的產生上得到了充分的印證。據統計，道里區的商品房供應主要集中在群力新區，截至十月份，群力商品房成交均價已經達到5108元/平方米，遠遠超過自身所處環線的均價4300元/平方米，超過配套成熟的香坊區4464元/平方米，超過哈爾濱早年建設的松北4621元/平方米與哈西新區4392元/平方米，直追城市中心區域南崗區5688元/平方米。雖然價格在不斷攀升，但群力新區各個樓盤仍然持續受到購房者的關注。

　　群力新區自規劃修建開始，就備受關注。而隨著群力新區規劃的金融區、住宅區以及配套設施等項目的相繼動工，其增值潛力進一步凸顯出來，以及小區環境、商品房質量、性價比等多種優勢，也是購房者在此買房考慮的又一因素。

　　香坊區商品房成交量僅略少于道里區，位居區域銷售總量第二位。2009年前來選房購房的消費人群當中，外地市民占據的比重較往年出現大幅增加，其中多為大慶、齊齊哈爾、佳木斯等省內其他城市的購房者，并且經常出現外地購房者一次性購買多套住房的現象。據業內人士分析，出現這種現象的主因是哈爾濱近期相繼推出一系列鼓勵外地購房者在哈市購房的政策，對商品房的成交量產生了明顯的刺激作用。其中香坊區的住房由于價格相對較為低廉、交通便捷、配套設施成熟等特點，更能夠被外地購房者所接受。因此，香坊區今年的成交量能夠頂住群力新區成交火爆的壓力，繼續在各個城區當中保持成交量的領先。

　　南崗區作為城市傳統核心區域，生活各項配套十分成熟，因此受到眾多意向臵業者的青睞，但是由于二環內土地日益稀缺，市場供應項目稀少，價格也是居高不下，也成為阻礙購房者南崗臵業的主要因素。目前南崗區供應量主要集中在哈爾濱西客站地區，如辰能溪樹庭院、金域藍城等項目一經推出亮相就受到了市場的極大關注，隨著西客站地區的開發，將會有越來越多的項目進入市場，南崗區的市場成交量有望在明年大幅上升。

　　松北區經過近幾年的規劃建設，生活配套不足的現象已得到巨大的改善，各類商鋪、餐飲、娛樂設施的相繼進駐使得松北區已經開始被越來越多的市民接受。特別是松浦大橋和三環路跨江橋的相繼建成，大大緩解了松北區交通便捷方面的不足，也進一步帶動了松北區商品房的銷量，使之與江南城區的香坊、南崗等區域差距越來越小。

　　道外區作為哈爾濱的老城區，近年來大部分項目約為棚改回遷項目，商品房供應量很小，成交量相對也不高，只占全市成交量的11%，但隨著第一批回遷項目的落幕，道外區2010年的商品房供應量會有所增加。

　　2010年1月份哈爾濱市商品住宅市場分析

　　在經歷了2009年火爆房市之后，進入2010年，哈爾濱市的商品房交易量開始下降。據哈爾濱市房產住宅管理部門統計，2010年1月，哈爾濱市商品房日均成交105套，與2009年12月相比，降幅超過100%。

　　2009年，受國家利好政策出臺刺激以及剛性需求不斷釋放，哈爾濱樓市上演火爆行情，房價單邊上揚。尤其在接近年底時，甚至出現了市民恐慌性搶購房產的現象。然而，隨著國家在2009年末到2010年初連續出手調控房地產市場，打擊投機性炒房，哈爾濱也像全國很多城市一樣，出現了樓市降溫現象。

　　統計數字顯示，2010年1月，哈爾濱市入網商品房銷售3272套，比2009年12月的6551套成交總量下降了100%，日均成交量也由211套下降到105套。

　　由于市民對房產仍有大量的剛性需求，加上作為省會城市的哈爾濱吸引著大批周邊市縣居民購房，盡管近期哈爾濱商品房成交量下降，但哈爾濱市房產價格仍將保持穩定，不排除個別稀缺地塊樓盤房價還會出現小幅上漲。

　　(三)樓市新政對哈爾濱房地產市場的影響

　　2009年，哈爾濱市積極落實國家房地產調控政策，出臺了促進房地產市場穩定健康發展的20條意見，開展房地產市場“暖春行動”，房地產投資、消費增長明顯，房地產市場總體實現了供需兩旺。

　　面對購房者實施的樓市新政主要體現在公積金貸款額度提高為50萬元，貸款期限調整為35年;購房免收印花稅和土地增值稅，契稅稅率下調為1%;購買價格為15萬元以上的住房可以在哈爾濱市落戶;住房貸款最低首付比例調整為20%，利率7折優惠等方面。

　　2009年哈爾濱樓市一路癲狂，第一個因素是哈埠新房源追漲放量，另一個因素則是樓市中如今充斥著來自銀行、中介、炒房人等多個途徑的“小道消息”：從2008年開始試行的部分優惠政策，在年底到期后將不再延續。

　　還有一個重要原因，就是全國性的開發商資金充裕顯現。2008年的樓市危機，其實是由流動性和二套房政策的雙緊縮引起的，2009年以來哈爾濱市樓市回暖，則是貨幣政策和購房優惠政策雙放松的結果，也就是說，導致樓市危機的“傷痕”已經被“撫平”，相反，現在房地產企業資金相當充裕。

　　由于2009年哈爾濱房地產市場出現先抑后揚，量價齊升的局面，哈市房價的漲幅很大，部分樓盤幾乎漲了一倍，房屋銷量也較去年有大幅的上漲。隨著國家調控政策相繼出臺，買房人紛紛搶搭政策優惠末班車，同樣導致哈市房地產市場交易擁擠。2010年，隨著剛性需求的釋放和政策實施后購房成本的增加，將會有效抑制投機購房和投資購房現象，市場將會有所降溫，房價的上漲空間不會很大。