2017年西安市物業管理條例(2)
(三)違反本條例第四十二條規定的;
(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第四十五條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的，由業主委員會委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。
業主委員會應當及時在物業管理區域內公告委員的變更情況。
第四十六條 業主委員會應當在其任期屆滿前2個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示。業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。
業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。
業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。
第四十七條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第四十八條 業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第四十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區縣物業管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，由區縣物業管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第四章 物業管理服務
第五十一條 物業服務企業應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。物業服務從業人員應當取得相應的職業資格證書。
外埠物業服務企業進入本市從事物業管理服務的,應當到市物業管理行政主管部門備案。
市物業管理行政主管部門每年應當對物業服務企業的資質和其從業人員的職業資格證書等資料進行核對。
第五十二條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理，提供物業服務。
第五十三條 物業服務合同應當包括以下主要內容：
(一)物業管理服務事項;
(二)服務質量和費用;
(三)雙方的權利義務;
(四)專項維修資金的管理與使用;
(五)物業管理用房的使用;
(六)合同期限;
(七)違約責任;
(八)雙方當事人約定的其他事項。
物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起15日內，將物業服務合同報物業所在地的區縣物業管理行政主管部門備案。
物業服務企業應當按合同提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。
第五十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則;按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調節價。其收費項目、收費標準和計費方式由業主和物業服務企業按照國家規定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。
第五十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定;物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。
物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。
第五十六條 物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。
發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協助做好救助工作。
第五十七條 本市實行物業服務重大事件報告制度，物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當向區縣物業管理行政主管部門及相關部門報告：
(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
(三)物業服務人員擅自撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;
(四)發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定;
(五)物業管理區域內發生重大傷亡事件;
(六)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。
第五十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業主收取手續費等額外費用。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第五十九條 物業服務企業退出物業管理區域的物業管理服務，應當向業主委員會履行下列交接義務：
(一)移交服務檔案資料和物業管理用房，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財務檔案;
(二)撤出管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規規定的其他事項。
第六十條 物業服務合同依法或者依約解除后，物業服務企業應當自合同解除之日起15日內退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
第六十一條 業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以申請仲裁或者依法提起民事訴訟。
業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。
第六十二條 物業服務企業對業主違反服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業管理服務的行為，有權要求業主恢復原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔相應民事責任。
第五章 物業的使用與維護
第六十三條 業主、物業使用人應當遵守管理規約和物業服務合同的約定，愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。
第六十四條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重、抗震結構、房屋外貌;
(二)私自占用、損壞共用部位、共用設施設備;
(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物;
(四)侵占綠地、毀壞花草樹木;
(五)亂設攤點、亂停車輛;
(六)亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)違反規定飼養動物;
(八)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(九)影響其他用戶采光、通風及其他生活便利;
(十)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音;
(十一)從事危害公共利益的活動;
(十二)法律、法規禁止的其他行為。
業主大會、業主委員會對違反前款規定的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十五條 物業的共用部位、共用設施設備維修養護時，相關的業主、物業使用人應予配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。
因維修養護造成相關業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第六十六條 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向市物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。長安區、臨潼區、閻良區及市轄縣的物業保證金應當交存到所在地物業管理行政主管部門設立的專門賬戶。
第六十七條 物業在保修期內出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在24小時內派人到現場核查情況，情況屬實的，應當在72小時內予以維修。
第六十八條 物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以向物業所在地的區縣物業管理行政主管部門提出物業保修金使用申請，由其委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中墊支。
區縣物業管理行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起15日內足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起15日內補存物業保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。
第六十九條 物業保修期滿后，業主自用部位、自用設施設備的養護、維修，由業主負責;業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。
業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生，并與物業服務企業就自用部位、自用設施設備的養護、維修、管理等事項進行協商。
第七十條 業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定，并告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監督。
業主違反房屋裝飾裝修規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理;造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。
第七十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第七十二條 業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業服務企業應當予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。
物業服務企業不得改變物業管理區域共用部位、共用設施設備的使用性質。
第七十三條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第七十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。
第七十五條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬全體業主所有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第七十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務時，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 專項維修資金的管理與使用
第七十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
專項維修資金歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第七十八條 專項維修資金按下列標準交存和提取：
(一)商品住宅的業主，與商品住宅相連的非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。物業管理行政主管部門，應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整。
(二)售后公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金。每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
(三)出售公有住房的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。
商品住宅、公有住房已經出售但未交存專項維修資金的物業管理區域，應當補交專項維修資金。
第七十九條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收專項維修資金。
業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證;未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。
第八十條 業主大會成立前，專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立后，專項維修資金代管部門應當按照有關規定，將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會在商業銀行開立的維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。開戶銀行應當與物業管理行政主管部門簽訂監督協議。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地物業管理行政主管部門的監督。
第八十一條 開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬;未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。
第八十二條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定;無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：
(一)用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的維修資金中列支;
(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該幢業主交存的維修資金中列支;
(三)用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的維修資金中列支。
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第八十三條 業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金業主交存的應當退還業主;公有住房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。
第八十四條 市人民政府應當制定專項維修資金的統一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括使用計劃報批制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主查詢對賬制度。
第七章 法律責任
第八十五條 違反本條例規定，住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處5萬元以上10萬元以下的罰款。建設單位未按規定時限完成招標的，由市物業管理行政主管部門責令改正，可以處1萬元以上5萬元以下的罰款。
第八十六條 違反本條例規定，建設單位未在規定時限內將前期物業服務合同和臨時管理規約報送備案的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。
第八十七條 違反本條例規定，不移交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對相關建設單位、物業服務企業予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第八十八條 違反本條例規定，前期物業管理期間，物業服務企業未按規定履行告知義務擅自退出物業管理區域的，由物業管理行政主管部門處5000元以上1萬元以下的罰款。
第八十九條 違反本條例規定，建設單位拒不交納未出售或者尚未交給物業買受人的房屋的前期物業服務費用的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處3000元以上3萬元以下的罰款。
第九十條 違反本條例規定，建設單位拒不制定或者不公示臨時管理規約的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。
第九十一條 違反本條例規定，街道辦事處或者鄉鎮人民政府未在規定期限內組織成立首次業主大會籌備組的，由區縣人民政府責令限期改正;逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第九十二條 違反本條例規定，業主委員會委員資格終止后，逾期不交回有關資料、印章的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第九十三條 違反本條例規定，物業管理區域內發生重大事件，物業服務企業未及時報告的，由區縣物業管理行政主管部門給予警告，并處5000元以上2萬元以下的罰款。
第九十四條 違反本條例規定，物業服務合同解除后，物業服務企業未在規定期限內退出的，由物業管理行政主管部門責令限期退出;逾期未退出的，處5萬元以上30萬元以下的罰款。
第九十五條 違反本條例規定，建設單位未按規定交納、補存物業保修金的，由物業管理行政主管部門責令限期交納;逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5%。的滯納金，可以處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第九十七條 違反本條例規定，業主、物業使用人或者其他單位、個人損壞房屋承重結構、抗震結構、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備的，由物業所在地物業管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，對個人處1000元以上1萬元以下的罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第九十八條 違反本條例規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門予以追回，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書; 構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第九十九條 違反本條例規定，建設單位、物業服務企業代收專項維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期移交，并處所收金額5%以上10%以下的罰款。
第一百條 違反本條例規定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其及時交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以申請仲裁或者向人民法院起訴。
第一百零一條 違反本條例規定的行為，其他法律法規有處罰規定的，從其規定。
第一百零二條 物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、20萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權利。
當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第一百零三條 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依法處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第一百零四條 物業管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第一百零五條 本條例中有關專業用語的含義：
(一)自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
(二)自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備;
(三)共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室;
(四)共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
第一百零六條業主委托其他管理人管理物業的，可以參照本條例執行。
第一百零七條 本條例自2010年6月1日起施行。
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2017年西安市物業管理條例(2)
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