2017年太原物業管理條例

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　　2017年太原物業管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《山西省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理及其監督活動，適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 物業管理應當堅持政府監管、專業服務、業主自治的原則。

　　第四條 市房產主管部門負責本市物業管理活動的指導、監督和管理工作。

　　縣(市、區)房產主管部門按照規定職責具體負責本轄區內物業管理活動的指導、監督和管理工作。

　　發展與改革、經濟與信息化、住房和城鄉建設、城鄉管理、公安、財政、審計、城鄉規劃、環境保護、園林、人民防空、市容環衛、工商行政管理、質量技術監督等部門按照各自職責，做好物業管理的相關工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導和監督轄區內物業管理活動的相關工作。

　　社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理活動。

　　第六條 建立物業服務第三方評估制度。業主委員會、開發建設單位、物業服務企業可以依照約定委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準、調價費用測算、消防安全和物業服務質量評估等活動。

　　物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定進行評估，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

　　第七條 物業服務行業組織應當加強行業自律，協助有關部門調解處理物業管理糾紛，促進物業服務行業科學、規范、和諧發展。

　　第二章 物業管理區域

　　第八條 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共有設施設備、業主人數、自然界限、社區建設等因素。

　　第九條 新建房屋出售前，開發建設單位應當將房產主管部門確定的物業管理區域在商品房買賣合同中明示，并按照規定向市房產主管部門備案。

　　已投入使用但尚未備案的物業管理區域，由縣(市、區)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府征求相關業主意見并公示后確定，并按照規定向市房產主管部門備案。

　　第十條 縣(市、區)房產主管部門應當建立物業管理區域檔案。

　　物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、開發建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第十一條 開發建設單位應當在物業管理區域內按照規定配置建設物業管理用房(包括業主委員會工作用房)，滿足物業管理的使用。

　　新建物業項目的開發建設單位應當在項目首期開發階段按照規劃技術標準，明確配置物業管理用房的位置、面積。物業管理用房的配置應當以方便業主和物業服務活動為原則，并具備通風、采光條件及水、電、暖等基本使用功能。

　　第十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并開具發票。專業經營單位可以委托物業服務企業代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委托協議。

　　物業服務企業接受前款委托的，可以向委托單位收取手續費等費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

　　第十三條 開發建設單位應當在新建物業項目依法交付使用后三十日內，向前期物業服務企業移交下列資料，并履行移交手續：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業在服務合同終止后十五日內，應當將前款所列資料移交業主委員會或者新確定的物業服務企業，因特殊情況不能移交的，由所屬街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代為保管。

　　第十四條 物業管理區域內開發建設單位、物業服務企業及其他負有物業管理資料保管義務的單位及其工作人員，應當履行職責，防止資料遺失和信息泄露。

　　第三章 業主、業主大會和業主委員會

　　第十五條房屋的所有權人為業主。

　　業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。

　　第十六條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　一個物業管理區域內業主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業主參加業主大會會議。被推舉業主應當于參加業主大會會議七日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由推舉業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由被推舉業主收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。

　　第十七條符合業主大會成立條件的，由該物業管理區域內百分之二十以上的業主依法向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的申請。

　　街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當自收到申請之日起三十日內，組織、指導和協助業主成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組人數應當為單數，由業主、居(村)民委員會、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、公安派出所、開發建設單位等派員組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府派員擔任。業主成員由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之五十。

　　第十八條籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業主大會：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　(二)確認業主身份和投票權;

　　(三)擬定管理規約和業主大會議事規則草案;

　　(四)擬定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;

　　(五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

　　前款規定應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示，業主對公示內容有異議的，應當在公示期內以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當在收到書面意見之日起七日內決定是否采納并書面答復。

　　業主大會成立后，籌備組自動解散。

　　第十九條業主大會決定以下事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　(四)確定物業服務內容和標準;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業;

　　(六)籌集和使用物業住宅專項維修資金，制定物業住宅專項維修資金管理制度;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共用部位、共用設施設備的用途;

　　(九)決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益;

　　(十)聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告;

　　(十一)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決定;

　　(十二)法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

　　決定前款第(六)項、第(七)項和第(八)項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

　　第二十條業主委員會由業主大會選舉產生，委員由單數組成，任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十一條業主委員會委員不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業主共有財產;

　　(二)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;

　　(三)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

　　(四)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費等有關費用;

　　(五)拖欠或者拒不交納物業服務等有關費用;

　　(六)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

　　(七)組織、煽動業主進行違法活動;

　　(八)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，提請業主大會會議決定終止其委員職務。

　　第二十二條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)因房屋轉讓等原因不再是業主的;

　　(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

　　(四)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(五)連續三次無故缺席業主委員會會議的;

　　(六)業主大會議事規則約定的其他情形。

　　業主委員會委員應當自委員資格終止之日起三日內，將其保管的財務憑證、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

　　第二十三條業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，書面向業主大會報告工作，接受業主質詢;

　　(三)代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)其他職責。

　　第二十四條業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　業主委員會不按時移交的，所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令其限期移交。

　　第二十五條業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，工作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會工作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第二十六條業主大會可以根據工作需要設立業主監事委員會，具體產生辦法、工作職責、所需經費由業主大會確定。

　　第四章 物業管理服務

　　第二十七條建設單位依照法律、法規規定的程序通過招投標的方式選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　第二十八條物業服務企業承接新建物業項目時，應當對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備及其檔案資料進行查驗，發現存在問題的，應當書面告知開發建設單位，開發建設單位應當對承接查驗中確認的問題及時進行整改。

　　第二十九條新建物業項目的開發建設單位應當向物業買受人明示以下內容：

　　(一)選聘的物業服務企業;

　　(二)前期物業服務合同;

　　(三)臨時管理規約;

　　(四)物業管理區域備案資料;

　　(五)其他依法應當明示的內容。

　　第三十條選聘物業服務企業前，業主委員會應當召開業主大會會議，對選聘方式、合同期限以及合同內容等進行表決。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業。

　　業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。

　　第三十一條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

　　(一)物業服務企業項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　　(四)物業服務費用交納情況、住宅專項維修資金使用情況、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益等;

　　(五)其他應當公示的信息。

　　第三十二條物業服務項目實行項目負責人責任制。

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