物業服務合同管理條例(2)
5.1公司及所屬分公司應當按照合同約定全面履行自己的義務,并隨時督促對方當事人及時履行其義務。合同的經辦員工應當負責公司依約履行合同,因工作疏忽導致公司違約的,公司將按照本制度有關規定追究經辦人的責任。
5.2在合同履行過程中,對本公司的履行情況應及時做好記錄并經必須做好對方確認工作。
其中,履行銷售合同交付貨物時應由對方當事人簽署一式二份的收貨單,一份留存對方,一份交銷售部門備查。向對方當事人交付增值稅發票時應由對方當事人出具收條。
履行采購合同付款時應由對方當事人出具收款收據或收條,公司原則上只開具限制性抬頭的轉賬支票,不允許以現金形式支付。
5.3在履行合同過程中,經辦人員若發現并有確切證據證明對方當事人有下列情況之一的,應立即中止履行,同時及時書面上報總經辦處理,并報總經理。
5.3.1經營狀況嚴重惡化;
5.3.2轉移財產,抽逃資金,以逃避債務;
5.3.3喪失商業信譽;
5.3.4有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形;
5.4債權債務的定期確認和發生重大變動時的確認;
5.4.1在常年合同特別是常年銷售、采購合同履行過程中,經辦人員應定期對帳,確認雙方債權債務;
5.4.2在對方當事人發生兼(合)并、分立、改制或其他重大事項以及本公司或對方當事人的合同經辦人員發生變動時,應及時對帳,確認合同效力及雙方債權債務。
6.合同糾紛的處理
6.1合同雙方在履行過程中發生糾紛時,應首先根據法律和公司規定,按照實事求是的原則,由經辦人、有關業務部門與法律顧問,與對方當事人平等協商解決;經辦人對糾紛的處理必須具體負責到底。
6.2合同雙方在一定期限(一般為一個月)內無法就糾紛的處理達成一致意思或對方當事人無意協商解決的,經辦人員應及時書面報告總經辦和總經理,并擬定處理意見,報總經理決定。
對方當事人涉嫌合同詐騙的,應立即報告總經辦和總經理。
6.3公司決定采用訴訟或仲裁處理的合同糾紛,以及對方當事人起訴的,相關部門應及時將合同的簽訂、履行、糾紛的產生及協商情況整理成書面材料連同有關證據報總經辦。
6.4處理合同糾紛的原則:
6.4.1堅持以事實為依據、以法律為準繩,法律沒規定的,以國家政策或合同條款為準。
6.4.2以雙方協商解決為基本辦法。糾紛發生后,應及時與對方當事人友好協商,在既維護本公司合法權益,又不侵犯對方合法權益的基礎上,互諒互讓,達成協議,解決糾紛。
6.4.3因對方責任引起的糾紛,應堅持原則,保障我方合法權益不受侵犯;因我方責任引起的糾紛,應尊重對方的合法權益,主動承擔責任,并盡量采取補救措施,減少我方損失;因雙方責任引起的糾紛,應實事求是,分清主次,合情合理解決。
6.4.4合同糾紛的提出,加上由我方與當事人協商處理糾紛的時間,應在法律規定的時效內進行,并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。
6.5凡由總辦處理的合同糾紛,所有相關職能部門及項目必須主動提供下列證據材料:
6.5.1合同的文本(包括變更、補充、解除合同的協議),以及與合同有關的附件、文書、傳真、圖表等;
6.5.2送貨、提貨、托運、驗收、發票等有關憑證;
6.5.3貨款的承付、托收憑證,有關財務帳目;
6.5.4產品的質量標準、封樣、樣品或鑒定報告;
6.5.5有關方違約的證據材料;
6.5.6其他與處理糾紛有關的材料。
6.6對雙方已經簽署的解決合同糾紛的協議書、上級主管機關的處理意見、仲裁書、判決書、裁定書、調解書等,在正式生效后,應復印若干份,分別送與對該糾紛處理及履行有關的部門收執,各職能部門/項目應由專人負責該文書執行的了解或履行。
6.7對于當事人在規定的期限屆滿時沒有執行上述文書中有關規定的,承辦人應及時向主管負責人匯報。
6.8對方當事人逾期不履行已經發生法律效力的調解書、仲裁決定書或判決書的,可向人民法院申請執行。申請執行統一由總經辦處理。在向人民法院提交申請執行書之前,有關部門應認真檢查對方的執行情況,防止差錯,并把有關情況及時報告總經辦。執行中若達成和解協議的,應制作協議書并按協議書規定辦理。
6.9合同糾紛處理或執行完畢的,應及時通知有關職能部門/項目,并將有關資料匯總歸檔以備考。
7.合同的變更、解除
7.1 公司的合同變更、解除,按照合同簽訂程序報原審批人員批準。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準登記等手續的,應依法及時辦理。
7.2變更、解除合同的協議在未達成或未批準之前,原合同仍有效,仍應履行,經雙方一致同意停止履行的除外。
7.3合同的變更、解除的有關規定:
7.3.1在合同履行期間由于客觀原因需要變更或者解除合同的,須經雙方協商,重新達成書面協議,新協議未達成前,原合同仍然有效,必須繼續履行。公司收到對方當事人要求解除或變更的通知書后,應當在規定的期限內作出書面答復。
7.3.2存在下列情形之一的,公司可以單方解除合同,經辦人應當及時向公司合同的審批程序原審批人員報告情況。
7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;
7.3.2.2在履行期限屆滿之前,對方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
7.3.2.3對方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;
7.3.2.4對方遲延履行債務或其他違約行為致使不能實現合同目的;
7.3.2.5法律規定的其他情形。
7.4變更或解除合同的,應當采用書面形式(包括書信、電報)。
8.合同檔案的日常管理
8.1本公司實行二級合同管理,公司總經理辦公室全面負責公司的合同原件管理,相關職能部門/項目留存合同的復印件?？偨浝磙k公室會同有關職能部門/項目認真做好合同管理的基礎工作。具體如下:
8.1.2.1建立合同檔案;
8.1.2.2建立合同管理臺帳;
8.1.2.3填寫"合同情況月報表"。
8.2公司的公章專人管理,公司的空白合同、授權委托書也由專人管理,公司所有合同、授權委托書均由總辦統一登記編號、經辦人簽名,并記錄領取情況,業務人員不得隨身攜帶合同專用章或已蓋章的空白授權委托書、空白合同出外,特殊情況由總經理批準的除外。
合同專用章、蓋章的空白合同、授權委托書、已簽訂的合同有遺失的,應及時向當地公安機關報案,并登報聲明。
8.3合同有關的送貨回單,增值稅發票收據以及業務往來傳真、信函、對帳單等資料,職能部門/項目應自行保管好;重要資料應將原件交總經辦隨合同保管。
8.4合同經辦人員與本公司終止勞動關系前應把有關材料及空白合同、名片、委托書移交完畢,經總經辦和有關部門確認后方可辦理有關手續。
合同經辦人員與本公司終止勞動關系或因其他原因發生變更的,總經辦應在情況發生當日二周內書面告知各有關單位。
9.考核與獎懲
9.1公司、所屬各項目全體職員應當嚴格遵守本制度,有效訂立、履行合同,切實維護公司的整體利益?？偨涋k負責本制度執行情況的監督考核。
9.2對在合同簽訂、履行過程中發現重大問題,積極采取補救措施,使本公司避免重大經濟損失以及在經濟糾紛處理過程中,避免或挽回重大經濟損失的,予以獎勵。
9.3合同經辦人員出現下列情況之一,給公司造成損失的,公司將依法向責任人員追償損失:
9.3.1未經授權批準或超越職權簽訂合同;
9.3.2擅自為他人提供合同專用章或蓋章的空白合同,授權委托書;
9.3.3應當簽訂書面合同而未簽訂書面合同;
9.3.4工作疏忽導致公司違約造成損失的。
9.4合同經辦人員出現下列情況之一,給公司造成損失的,公司酌情向有關人員追償損失:
9.4.1因工作過失致使公司被詐騙;
9.4.2公司履行合同未經對方當事人確認;
9.4.3遺失重要證據;
9.4.4發生糾紛后隱瞞不報或私自了結或報告避重就輕,事發后沒有立即報告公司的按隱瞞不報處理;
9.4.5合同專用章、蓋章的空白合同、授權委托書遺失未及時報案和報告;
9.4.6其他違反公司相關制度的。
9.5公司職員在簽訂、履行合同過程中觸犯刑法,構成犯罪的,將依法移交司法機關處理。
9. 6 以上未明晰獎罰的行為均通過年度績效考核體現。
10、附則
10.1 本制度由廣州XX物業管理有限公司總經辦負責解釋。
10.2 本制度由總經理批準后生效,自頒布之日起執行
物業管理條例有規定物業服務合同年限嗎
一般不超過5年。
根據物業管理條例規定，對于前期物業服務合同沒有規定合同期限，也就是說可以簽訂有期限和無期限的前期物業服務合同，只是規定在業主大會成立后業主大會決定與物業公司或其他物業公司簽訂了物業服務合同或業主大會的執行機構業委會通知物業公司撤離進行自治管理，前期物業服務合同失效。
我國物權法規定，業主大會對物業管理區域可以進行自治管理，聘請物業管理專業人員進行物業管理區域日常管理服務也可以選聘物業公司進行管理區域的管理服務。
前期物業服務合同的期限不是合同的重要指標，如果業主大會在合同到期后仍沒有成立，前期物業服務合同繼續有效。
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