物業服務條例(2)
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主業主大會選聘物業管理企業之前建設單位選聘物業管理企業的應當簽訂書面的前期物業服務合同
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前制定業主臨時公約對有關物業的使用維護管理業主的共同利益業主應當履行的義務違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定
建設單位制定的業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示并予以說明
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業
住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業投標人少于個或者住宅規模較小的經物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門批準可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限但是期限未滿業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的前期物業服務合同終止
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位共用設施設備的所有權或者使用權建設單位不得擅自處分
第二十八條 物業管理企業承接物業時應當對物業共用部位共用設施設備進行查驗 第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時建設單位應當向物業管理企業移交下列資料 一竣工總平面圖單體建筑結構設備竣工圖配套設施地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料
二設施設備的安裝使用和維護保養等技術資料 三物業質量保修文件和物業使用說明文件
四物業管理所必需的其他資料 物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度具體辦法由國務院建設行政主管部門制定
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同
物業管理條例全文 物業管理條例全文
物業服務合同應當對物業管理事項服務質量服務費用雙方的權利義務專項維修資金的管理與使用物業管理用房合同期限違約責任等內容進行約定
第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定導致業主人身財產安全受到損害的應當依法承擔相應的法律責任
第三十七條 物業管理企業承接物業時應當與業主委員會辦理物業驗收手續 業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料 第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主未經業主大會同意物業管理企業不得改變物業管理用房的用途
第三十九條 物業服務合同終止時物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會
物業服務合同終止時業主大會選聘了新的物業管理企業的物業管理企業之間應當做好交接工作
第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理公開以及費用與服務水平相適應的原則區別不同物業的性質和特點由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的從其約定業主負連帶交納責任
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業物業服務費用由建設單位交納 第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門應當加強對物業服務收費的監督
第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目服務報酬由雙方約定
第四十五條 物業管理區域內供水供電供氣供熱通訊有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用
物業管理企業接受委托代收前款費用的不得向業主收取手續費等額外費用 第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安環保物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為物業管理企業應當制止并及時向有關行政管理部門報告
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后應當依法對違法行為予以制止或者依法處理
第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作發生安全事故時物業管理企業在采取應急措施的同時應當及時向有關行政管理部門報告協助做好救助工作
物業管理企業雇請保安人員的應當遵守國家有關規定保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時應當履行職責不得侵害公民的合法權益
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定但不得違反法律法規和業主公約的有關規定
物業使用人違反本條例和業主公約的規定有關業主應當承擔連帶責任
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主業主委員會物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途
物業管理條例全文 物業管理條例全文
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的應當提請業主大會討論決定同意后由業主依法辦理有關手續
第五十一條 業主物業管理企業不得擅自占用挖掘物業管理區域內的道路場地損害業主的共同利益
因維修物業或者公共利益業主確需臨時占用挖掘道路場地的應當征得業主委員會和物業管理企業的同意物業管理企業確需臨時占用挖掘道路場地的應當征得業主委員會的同意
業主物業管理企業應當將臨時占用挖掘的道路場地在約定期限內恢復原狀 第五十二條 供水供電供氣供熱通訊有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修養護的責任
前款規定的單位因維修養護等需要臨時占用挖掘道路場地的應當及時恢復原狀
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業管理企業
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主
第五十四條 住宅物業住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金
專項維修資金屬業主所有專項用于物業保修期滿后物業共用部位共用設施設備的維修和更新改造不得挪作他用
專項維修資金收取使用管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定
第五十五條 利用物業共用部位共用設施設備進行經營的應當在征得相關業主業主大會物業管理企業的同意后按照規定辦理有關手續業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金也可以按照業主大會的決定使用
第五十六條 物業存在安全隱患危及公共利益及他人合法權益時責任人應當及時維修養護有關業主應當給予配合
責任人不履行維修養護義務的經業主大會同意可以由物業管理企業維修養護費用由責任人承擔
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正給予警告可以并處萬元以下的罰款
第五十八條 違反本條例的規定建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位共用設施設備的所有權或者使用權的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處
萬元以上萬元以下的罰款給業主造成損失的依法承擔賠償責任
第五十九條 違反本條例的規定不移交有關資料的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正逾期仍不移交有關資料的對建設單位物業管理企業予以通報處萬元以上萬元以下的罰款
第六十條 違反本條例的規定未取得資質證書從事物業管理的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得并處萬元以上萬元以下的罰款給業主造成損失的依法承擔賠償責任
以欺騙手段取得資質證書的依照本條第一款規定處罰并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書
第六十一條 違反本條例的規定物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人
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員從事物業管理活動的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為處萬元以上萬元以下的罰款給業主造成損失的依法承擔賠償責任 第六十二條 違反本條例的規定物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正處委托合
同價款
以上以下的罰款情節嚴重的由頒發資質證書的部門吊銷資質證書委托所得收益用于物業管理區域內物業共用部位共用設施設備的維修養護剩余部分按照業主大會的決定使用給業主造成損失的依法承擔賠償責任
第六十三條 違反本條例的規定挪用專項維修資金的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金給予警告沒收違法所得可以并處挪用數額倍以下的罰款物業管理企業挪用專項維修資金情節嚴重的并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書構成犯罪的依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任 第六十四條 違反本條例的規定建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正給予警告沒收違法所得并處萬元以上萬元以下的罰款
第六十五條 違反本條例的規定未經業主大會同意物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正給予警告并處萬元以上萬元以下的罰款有收益的所得收益用于物業管理區域內物業共用部位共用設施設備的維修養護剩余部分按照業主大會的決定使用
第六十六條 違反本條例的規定有下列行為之一的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正給予警告并按照本條第二款的規定處以罰款所得收益用于物業管理區域內物業共用部位共用設施設備的維修養護剩余部分按照業主大會的決
定使用
一擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的 二擅自占用挖掘物業管理區域內道路場地損害業主共同利益的 三擅自利用物業共用部位共用設施設備進行經營的
個人有前款規定行為之一的
處元以上萬元以下的罰款單位有前款規定行為之一的處萬元以上萬元以下的罰款
第六十七條 違反物業服務合同約定業主逾期不交納物業服務費用的業主委員會應當督促其限期交納逾期仍不交納的物業管理企業可以向人民法院起訴
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律法規的活動構成犯罪的依法追究刑事責任尚不構成犯罪的依法給予治安管理處罰
第六十九條 違反本條例的規定國務院建設行政主管部門縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處不依法履行監督管理職責或者發現違法行為不予查處構成犯罪的依法追究刑事責任尚不構成犯罪的依法給予行政處分
第七章 附則
第七十條
本條例自年月日起施行
物業管理的司法解釋
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。 第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋
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