物業管理條例最新(2)
第五章 物業管理服務
第四十四條 業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。
物業服務合同應當對物業管理范圍、物業管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第四十五條 物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，并配合政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區服務和社區文化活動。
第四十六條 物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置進行公示。
物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第四十七條 業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用;物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。
第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。
第四十九條 物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。
物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。
第五十條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業;物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。
業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第五十一條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：
(一)第四十二條規定的資料;
(二)物業服務用房;
(三)物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;
(四)物業管理服務期間配置的固定設施設備;
(五)其他應當移交的財物、資料。
第五十二條 業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。
業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對于物業管理服務有爭議的，可以向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會申請協調處理。
業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格行政主管部門申請協調處理。
第六章 物業的使用和維護
第五十三條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。
利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有。
第五十四條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域業主的需要。
物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。
建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。
第五十五條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(二)違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違法搭建建筑物、構筑物;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位;
(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(八)損毀樹木、園林;
(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品;
(十)亂丟垃圾，高空拋物;
(十一)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;
(十二)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。
第五十六條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。
因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。
第五十七條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
第五十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。
住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十九條 業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。
第六十條 共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。
第六十一條 物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
物業管理區域內依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
第七章 法律責任
第六十二條 建設單位未按照本條例第十二條規定向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報告并在物業管理區域公告的，或者未按照本條例第十四條規定向業主大會籌備組提供相關文件資料的，由物業所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可以處五萬元以下的罰款。
建設單位未按照本條例第三十八條規定提供物業服務用房的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期提供;逾期不提供的，責令向業主大會交納相應價款，用于解決物業服務用房，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十三條 物業服務企業有下列情形之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門按照以下規定予以處罰：
(一)業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款，并由頒發其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書;
(二)損毀或者破壞屬于全體業主的檔案資料、財物和共用設施設備的，可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
物業服務企業違反本條例第三十七條第二款規定，擅自提高收費標準，增加收費項目的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門根據有關法律法規的規定予以處罰。
第六十四條 物業服務企業人員對業主或者物業使用人采取人身、財產侵害等行為的，應當依法承擔民事責任;對違反治安管理的行為，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十五條 業主委員會作出的決定違反法律法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。
業主委員會違反法律法規規定，嚴重侵害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，由政府有關部門依法追究責任。
第六十六條 業主委員會委員違反本條例第三十條規定的，由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域內予以通報;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主委員會委員職務終止后未將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，并給予警告。
第六十七條 違反本條例規定，泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動的，依法追究法律責任。
第六十八條 違反本條例第五十五條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政主管部門按照下列規定予以查處;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違反第一項規定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
(二)違反第二項、第四項、第五項規定的，由縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門依照有關法律法規的規定查處。
(三)違反第三項規定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除，并對業主、物業使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處五千元以上五萬元以下的罰款;逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執行。
(四)違反第六項、第七項規定的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告;對個人可以處一萬元以下的罰款;對單位可以處二十萬元以下的罰款。
(五)違反第八項、第九項、第十項、第十一項、第十二項規定的，由相關行政主管部門依法查處。
第六十九條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，尚未構成犯罪的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第七十條 本條例所稱共用部位，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等)、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。
本條例所稱共用設施設備，是指物業區域內供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天燃氣)管道、消防設施、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。
第七十一條 本條例自2009年3月1日起施行。
物業管理的發展情況
“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如，辦公樓宇、商業大廈、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。
行業起源
通行的觀點認為物業管理是一新興行業。
一般認為，物業管理在我國僅有20年左右的發展歷史，首先發端于沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業管理已經有一百多年的歷史。
從國外物業管理的起源來看，近代意義的物業管理起源于19世紀60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。
從國內的物業管理的起源來看，從19世紀中葉到20世紀20年代，是舊中國房地產業萌芽和初步發展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現了28座10層以上的高層建筑。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃、清潔衛生，保安服務等專業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。
由于我國物業管理行業起步晚，市場化程度較低，行業在發展的過程中出現過不少問題。在行業初創的很長一段時間里，物業管理企業服務水平良莠不齊，管理價質不符、違規、侵權的現象時有發生，投訴率居高不下。
歷經三十余年的發展，我國物業管理行業正努力擺脫市場發展無序、缺乏配套性法規和規范性文件輔助行業發展的局面。不少地區都相繼出臺相應的法律規范，協助行業往良性發展的道路上走。在市場進一步規范化發展的道路上，優秀的物業服務企業將抓住機遇實現做大做強。
目前我國物業管理企業總數將近7萬余家，住宅物業管理規模達到120多億平方米，主要一線城市物業管理服務收入占到當地GDP的2.5%以上。
物業服務企業將部分服務進行分包，一方面可以降低企業管理運營成本，充分利用社會資源，提高企業的運營效率;一方面專業的保安、保潔、綠化、設備維修管理服務機構，業務相對單一，專業化優勢突出，有利于提升服務質量，提高業主滿意度。
實際上，業務分包也存在著服務提供時間較滯后、協調管理難度大等問題，這需要物業服務企業簽訂合同時細化相關條款，加強對日常工作的管理、與外包公司的監控與協調，嚴格控制服務質量，真正使專業分工成為提升服務品質的推力。
行業規范及標準的日益完善，為物業服務企業服務品質的發展提供了良好的外部條件，行業的專業化分工有利于提高工作效率、控制服務質量。
同時，物業服務企業不斷改進創新，鞏固專業領先能力，提供新的、技術含量較高的管理服務內容。我國物業服務企業即將迎來良性競爭的快速發展時代。
20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經濟的產物之——物業管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業管理的發源地，在我國物業管理的進程中，創造了無數個第一，深圳物業人是我國物業管理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業管理在國內仍然是高水準的，其管理概念和實踐經驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國國內物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。
1993年6月30日，深圳成立了國內首家物業管理協會;1994年深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。
1994年4月建設部頒布了33號令，《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。
2003年9月1日，我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。
《房地產業十二五發展規劃》指出，“十二五”期間繼續增加住房有效供應，抑制投資投機性需求，積極發展住房二級市場和租賃市場，繼續加強房地產市場監測。
整體市場
隨著物業管理行業競爭的不斷加劇，物業管理企業愈來愈需要把握瞬息萬變的市場變化，國內優秀的物業管理生產企業愈來愈重視對行業市場的研究，特別是對企業發展環境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內優秀的物業管理品牌迅速崛起，逐漸成為物業管理行業中的翹楚!
中國住宅市場規模在保障房制度的推進下將穩定增長，住宅物業的需求在樓市逐漸回暖的背景下將保持相對穩定，商業物業的增長勢頭較為明顯。在未來三年中，整體的物業管理面積增長較為緩慢，年均6.2%左右，預計 2014年達到200億平方米，營業收入達到7800億的規模。
高端市場
高端物業服務包括對建筑、設備、設施的運行管理與維護保養，管轄區域的安全秩序管理、環境管理與環境保護，以及對物業客戶自尊與服務享受的滿足，這些服務構成了產品所提供的核心利益。
2011年中國的高端物業管理面積23.7億平方米，市場規模約595億元，占整個物業管理市場的14.2%。由于高端物業服務對象多為星級寫字樓和高檔住宅，受房地產行業景氣影響相對較小。隨著物業管理行業的專業化程度提升和中國對高端物業需求的上升，未來三年中國高端物業市場規模將保持較快增長。預計到2014年，高端物業管理市場將達到1162億元，占整體市場的14.8%。
異類市場
2011年嚴厲調控政策對商品住宅市場打擊沉重，成交量大幅縮減。2012年是房地產行業的洗牌年，除了SOHO中國、萬達商業地產等成熟和大型商業地產房企的擴張外，萬科、富力等以住宅項目為主的房企也將增加商業地產的業務占比。預計未來幾年住宅物業的份額仍將下滑，商用和工業物業的市場規模將保持較快的增速，份額繼續擴大。預測到2014年，住宅物業的比重占到74.6%，商用物業占11.25%，工業物業占5.84%。
重要事跡
2005年12月1日
《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》、《物業管理師資格認定考試辦法》開始實施;
2006年8月
《注冊物業管理師》執業資格考試參考教材由中國建筑工業出版社出版，全套五本，4門課程，包括《物業管理實務》《物業管理基本制度與政策》《物業管理綜合能力》《物業經營管理》及《考試大綱》;
2006年9月
全國《注冊物業管理師》第一批師資培訓舉行;
2006年11月至 2007年5月
第一批符合條件的一千余位全國注冊物業管理師認定考試大會舉行，認定人員只參加《物業管理實務》考試;
2007年至2009年
全國各地方物業協會與北京亞太教育物業管理研究中心累計舉辦注冊物業管理師培訓一萬五千人次;
2010年5月
《注冊物業管理師》新版考試輔導教材由亞太教育物業管理研究中心組編出版。
2010年5月27日
國家人力資源和社會保障部、住房和城鄉建設部關于《2010年度全國物業管理師資格考試的通知》(人社廳發[2010]49號)已正式下發，文件規定2010年度全國物業管理師資格考試(以下簡稱資格考試)于10月23日和24日舉行。符合考試文件規定免考部分科目條件的報考人員，向當地資格考試主管部門申請辦理免考事宜。
2011年注冊物業管理師考試時間為9.17和9.18兩天.
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