物業管理條例四川(2)

時間：2017-06-15 14:53:00 維偉18由分享

　　第三十九條

　　新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行。

　　第四十條

　　物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的物業檔案進行查驗，簽訂承接查驗協議，明確雙方的權利與義務。發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規定處

　　第四十一條

　　物業服務企業應當自物業交接后30日內，將查驗文件向物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第四十二條

　　物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主權屬等資料的移交手續

　　物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十三條

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　物業服務

　　第四十四條

　　一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。

　　物業服務企業應當具有獨立法人資格和從事物業服務活動的相應資質。從事物業服務的管理人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第四十五條

　　業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第四十六條

　　物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　第四十七條

　　物業服務事項應當包含下列內容：

　　(一)建筑物共有部位的維護和管理;

　　(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

　　(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

　　(五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

　　(六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

　　第四十八條

　　物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

　　物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業主的合法權益。

　　第四十九條

　　物業服務企業應當按照國家和省的有關規定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第五十條

　　物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，并定期公布。

　　同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目及其收費標準。

　　第五十一條

　　物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形，需要調整物業服務收費標準的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并報經業主大會同意：

　　(一)公共服務產品能耗價格調整的;

　　(二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

　　(三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

　　(四)其他政策性費用調整的。

　　物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時，物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

　　第五十二條

　　已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。

　　建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

　　第五十三條

　　物業服務合同雙方當事人解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

　　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律法規和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

　　(二)移交物業服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

　　(三)移交物業服務用房;

　　(四)分項清算預收、代收的有關費用;

　　(五)專項維修資金使用情況資料;

　　(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務企業未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

　　第五十四條

　　有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：(一)合同期滿未續約的;

　　(二)依法、依約定解除合同的;

　　(三)法律、法規規定不得繼續從事物業服務活動的。

　　物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第五十五條

　　經業主共同決定可以對物業管理區域實施自行管理。實行自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

　　第五十六條

　　縣級人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督和信用管理，指導物業服務企業按照國家有關規定和物業服務合同履行其義務，協調解決物業服務企業與業主之間的糾紛。

　　公安、環境保護、城鄉規劃建設、工商、質監、城管執法等部門應當加強對物業管理區域的管理和指導，接到有關違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告或發生安全事故的報告后，應當及時調查處理。

　　物業服務企業應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作。

　　第五十七條

　　業主、業主大會及業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議時，可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會申請調解。

　　物業的使用與維護

　　第五十八條

　　業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第五十九條

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物等行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備等行為;

　　(四)擅自改變房屋、綠地使用性質等行為;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

　　(八)超過規定標準排放噪聲或產生振動，影響居民生活的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第六十條

　　因維修物業或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。臨時占用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內恢復原狀。

　　第六十一條

　　業主專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當按整體設計要求及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第六十二條

　　業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾，由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的，應當約定清理的費用。

　　第六十三條

　　業主出租房屋，應當告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主和物業使用人不得違反法律、法規和管理規約，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。

　　第六十四條

　　物業管理區域內的電梯由業主委員會或業主委員會選聘的物業服務企業按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

　　電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現場，并采取必要的應急救援措施。

　　第六十五條

　　物業管理區域內按照規劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。已經建成并交付使用的物業，物業管理區域條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　屬于建設單位所有的車位、車庫出租(售)的，應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租(售)車位、車庫的數量、相關證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

　　公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

　　第六十六條

　　業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。業主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委托物業服務企業代為管理，并向其支付報酬。

　　第六十七條

　　物業管理區域內的供水、供電、供氣等有關專業經營單位提供產品服務的費用，業主專有部分使用的，由業主承擔;物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔;部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同分擔。

　　供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用，用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

　　任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。

　　第六十八條

　　物業保修期內，因建設工程質量問題發生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任，由業主共同承擔。共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。

　　第六十九條

　　住宅物業和住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和省的規定交存專項維修資金。專項維修資金應當用于物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業經營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶，按幢立賬、按戶核算。

　　未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業買受人。

　　業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。

　　第七十條

　　建設單位未按照本條例第二十一條規定報告申請成立業主大會前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業維修責任，不得動用專項維修資金。

　　第七十一條

　　業主可以在管理規約中約定，發生下列情況時，物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時由業主委員會向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門報告，經核準后其費用在專項維修資金中列支，事后應當向業主大會書面說明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

　　房地產行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個工作日內辦理相關手續。

　　第七十二條

　　專業經營設施設備的維護、保養等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　專業經營設施設備發生故障或損壞時，專業經營單位應當及時進行維修、養護、更新，物業服務企業、業主應當予以配合。

　　專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　法律責任

　　第七十三條

　　違反本條例規定的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。

　　第七十四條

　　建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

　　(一)未按本條例第十二條規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　(二)未按本條例第二十一條規定報告申請設立業主大會或者違反本條例第二十三條規定拒不承擔籌備組工作經費和首次業主大會會議經費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上15萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第三十六條規定，未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬元以上10萬元以下的罰款;

　　第七十五條

　　物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰：

　　(一)違反本條例第四十四條規定從事與其資質等級不相符合的物業服務活動或者以轉讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第四十九條規定未報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第五十三條規定擅自撤離物業管理區域、停止物業服務，未履行相應告知和交接義務的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(四)未按本條例第五十四條規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。

　　第七十六條

　　供水、供電、供氣等專業經營單位違反本條例第十五條、第十六條規定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業管理區域內專業經營設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　專業經營單位未按本條例第七十二條規定履行維修、養護、更新等義務及承擔相關費用的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

　　第七十七條

　　房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　附則

　　第七十八條

　　業主委托其他管理人提供物業管理服務的，參照本條例中關于委托物業服務企業的相關規定執行。

　　第七十九條

　　本條例自2012年7月1日起施行。

　　物業管理主要是做什么的

　　一、常規性的公共服務

　　常規性的公共服務是指物業管理中面向所有業主、使用人提供的公共性的管理和服務工作，為的是滿足全體業主、使用人共同的服務需求，內容通常在物業服務合同中作具體約定，目的是為了保證物業的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業良好的環境。

　　以住宅小區的物業管理為例，常規性的公共服務大致包括以下內容：

　　(一)房屋管理服務

　　(二)房屋裝修管理服務(三)物業共用設施設備管理服務

　　(四)環境清潔衛生管理服務(五)綠化管理服務

　　(六)安全管理服務包括物業管理區域內的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面。(七)文化、娛樂服務(八)其它同時惠及全體業主、使用人的服務

　　二、針對性的專項服務

　　針對性的專項服務是物業管理企業為改善和提高業主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業主、使用人特殊需要的各項服務。通常是物業管理單位事先設立服務項目，并公布服務內容與質量、收費標準，業主、使用人需要某項服務時，可向物業管理單位提出需求，雙方按服務內容協商服務質量和收費標準，

　　專項服務的主要內容有：

　　1.代辦類服務，如代繳水電費、煤氣費、電話費等;

　　2.高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等;

　　3.一般的便利性服務，如提供室內清掃、維修、裝修等服務等;

　　4.其它一定比例住用戶固定需要的服務。

　　三、委托性的特約服務

　　委托性的特約服務是指物業管理企業為了滿足業主、物業使用人的個別需求受其委托而提供的服務。通常是指在物業服務合同中未約定、在專項服務中未設立，而業主、物業使用人又有該方面需求的服務。特約服務實際上是專項服務的補充和完善，當有較多的業主和物業使用人有某種服務需求時，物業管理企業可以將此項特約服務納入專項服務。

　　常見的特約服務項目有：

　　1.代訂代送牛奶、書報;

　　2.送病人就醫、喂藥、醫療看護;

　　3.代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員，代做家政服務;

　　4.代接代送兒童入托、入園及上、下學等;

　　5.代購、代送車、船、機票與物品;

　　6.代洗車輛;

　　7.代住戶設計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等。

　　8.代辦各類商務及業主、使用人委托的其他服務項目。這類服務項目一般是協商定價，也是以微利和輕利標準收費。

　　四、經營性服務

　　除了少量的無償服務項目，物業管理企業提供的所有服務項目都具有經營性，這里所講的經營性服務是指物業管理企業為了擴大企業收入來源，推動企業壯大發展而積極開展的物業管理延伸性多種經營服務項目，其服務對象不僅包括物業管理區域的業主、使用人，同時也面向社會，

　　包括：