關于拆遷談判技巧_有哪些案例3則(4)
征地拆遷維權案例三
【事實概要】
打從2004年5月31日“呼家樓商務居住綜合區一期”項目動遷以來，丁昊(化名)的生活便堪稱“一泓清冽的休止符，凝住了九曲回腸”。原來，根據評估報告，他位于三環以內的66.6平方米房屋僅能獲補45.2萬元。如此地段，如此價格，兩項略加權衡，丁昊便決意拒簽協議。他的理由很簡單，補償款不夠買個同等水準的房屋。
從2004年6月之后到2009年6月之前，拆遷人首創朝陽房地產發展有限公司屢屢找到丁昊談話協商，無一不以談崩的結果告終。終于，拆遷人的忍耐到達了底線，于2009年6月9日向朝陽區房屋管理局申請對丁昊進行拆遷裁決。朝陽區房屋管理局受理了這一申請，并通知拆遷雙方當事人于2009年6月16日參加裁決調解會。
古語有云：“識時務者為俊杰”。丁昊在接到裁決調解通知之后，十分清楚自己的拆遷之旅已經陡然崎嶇起來，前途危險難測。于是，這名焦慮已久的拆遷戶帶著相關材料專程咨詢了馬律師。這位巾幗不讓須眉的女律師接待了丁昊，并深入淺出地幫他答疑解惑。30分鐘的交談過后，丁昊果斷地在《專項法律服務代理協議書》簽上姓名。在那一刻，心生希望的他無法預見，9個月之后的他還會在一份期待已久的、補償額增值5倍以上的《拆遷補償安置協議書》再度簽上姓名。
【辦案掠影】
辦案第一階：裁決前的智慧熱身
馬律師擔起丁昊的維權重任之時，距裁決調解會只不過短短數日。雖然時間緊張，馬律師有條不紊地采取了尋找著案件突破點。正所謂天道酬勤，馬律師發現涉案拆遷項目拆遷許可存在著多次延期情況，本證拆遷期限為2004年6月6日至2005年6月5日，最后一次延期續證是在2008年12月2日核發，拆遷期限為2008年12月5日至2009年6月4日。
基于前述發現，馬律師迅即采取了維權第一方略——向北京市住房和城鄉建設委員會同時提交了兩份《復議申請書》，分別請求確認被申請人朝陽區房屋管理局核發《拆遷許可證》及《拆遷許可證》續證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)的具體行政行為違法。馬律師提出了入木三分的理由：朝陽區房屋管理局對拆遷人提交的申辦材料未盡到審查義務，也未向申請人送達和告知相關內容，違法發放了拆遷許可證和拆遷許可證續證。
拆遷許可雙復議提起之后，馬律師馬上緊鑼密鼓地投入拆遷裁決調解會的準備工作之中……
辦案第二階：裁決中的高調應對
裁決調解會轉瞬即來。馬律師與委托人丁昊同赴這一拆遷命運攸關的裁決調節會。裁決伊始，二律師提交了《中止裁決申請書》，以丁昊已向北京市住房和城鄉建設委員會提起了《拆遷許可證》及其續證的行政復議，且尚未有復議結果為由，要求依法中止裁決活動。
緊接裁決中止牌之后，馬律師又炫麗地亮出第二個殺手锏——向朝陽區房屋管理局提交了《重新委托評估申請書》，認為既有評估報告是由拆遷人單方委托的評估機構作出，且估價金額背離了市場價格，初步估價結果沒有依法公示，并且最終評估報告也未依法送達，如此之多的違法之處將直接導致評估報告的無效性。而無效的評估報告是不能成為裁決的主要事實依據的，因此應重新進行評估。
辦案第三階：復議后的雷霆起訴
裁決調解會結束后，靜謐開始籠罩在丁昊周圍，直到2009年8月……
8月中旬，北京市住房和城鄉建設委員會對丁昊作出了兩份《行政復議決定書》：一份為駁回《拆遷許可證》復議申請的決定，理由是超過了行政復議法規定的復議申請期限;一份為維持被復議《拆遷許可證》續證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)的決定，理由為申請的延長許可行政行為符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定。
兩個復議結果并未超出馬律師基于行政救濟行情所作出的預期，因此結果一出，馬律師旋即進入維權第三階段，向朝陽區人民法院提交了《行政起訴狀》，請求確認被告朝陽區房屋管理局作出的《拆遷許可證》續證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)違法。這一次的訴，馬律師引入了新的元素——拆遷單位不具備合法的拆遷資質證書。
辦案第四階：裁決出世·訴訟尷尬VS小荷才露尖尖角
一如《紅樓夢》中所言“你方唱罷我登場”，就在丁昊一方提起《拆遷許可證續證》訴訟以后，朝陽區房屋管理局作出了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，裁決：①丁昊在接到裁決書之日起15日內將房屋騰空交給拆遷人拆除;②拆遷人為丁昊提供臨時周轉房，周轉期限三個月;③拆遷人應在裁決送達之日起5日內將拆遷補償款45.2萬元向公證機關辦理提存公證，待丁昊騰退周轉房后給付丁昊;④其他補助費憑相關證明給予補助;⑤除上述法規確定的補償內容，拆遷人自愿給付丁昊困難補助35萬元，異地購房款48萬元。
“屋漏偏逢連夜雨”，2009年9月中旬，朝陽區人民法院經過書面審理，對丁昊訴《拆遷許可證》續證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)違法一案作出《行政裁定書》，裁定原告的權益可通過補償安置裁決的合法性審查予以保護，駁回起訴。
面對橫空出世的裁決結果與那帶著法院紅色鋼印的裁定書，丁昊與馬律師的維權理念并未抹上失望的消極色彩，因為就維權結果來說算得上“雖敗猶榮”——在核心問題，亦即拆遷補償方面，丁昊已經著實上了一個臺階，從45.2萬元上升至128.8萬元，突破了百萬大關。
辦案第五階：拆遷許可上訴與裁決起訴花開并蒂
2009年9月下旬，馬律師代表委托人，針對《拆遷許可證》續證一審裁定向北京市第二中級人民法院提起上訴，指出：一審法院未經過開庭審理，直接認定被上訴人朝陽區房屋管理局向丁昊作出、送達了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，因此上訴人沒有對拆遷許可證續證提起訴訟的主體資格的做法，是顯然錯誤的，應當予以撤銷并發回重審。
雖然裁決在一定程度上已經對丁昊的實際利益有所傾斜，但這并沒有阻卻丁昊一方維權大計的繼續進行。2009年10月下旬，馬律師以委托人的名義，向北京市住房和城鄉建設委員會提交了《行政復議申請書》，主張朝陽區房屋管理局應當中止裁決書的下發而沒有中止，且作出裁決主要事實依據的《評估報告》存在程序與實體的雙向違法，不應作為裁決的依據，故此請求撤銷《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。
辦案第六階：繼續到底的敗訴VS庭外和解
2009年11月中旬，北京市第二中級人民法院對丁昊上訴拆遷許可證續證一案作出終審《行政裁定書》，認為一審法院認定被拆遷人的權益可通過對該裁決的合法性審查予以保護，藉此認定丁昊在本案中不符合起訴條件，并對丁昊針對涉案項目拆遷許可證續證提起的行政起訴，裁定予以駁回，是正確的，應予維持，遂裁定：駁回上訴，維持一審裁定。
2009年12月下旬，北京市住房和城鄉建設委員會對丁昊復議拆遷裁決書一案也作出了《行政復議決定書》，認為被復議《城市房屋拆遷糾紛裁決書》事實清楚，證據確鑿，適用依據正確，程序合法，決定予以維持。
紛至沓來的敗訴結果，又一次彰顯了我國行政行為救濟渠道的狹隘性、有限性。但即便如此，在拆遷維權領域身經百戰的馬律師仍不氣餒，于2010年1月上旬向朝陽區人民法院提起行政訴訟，請求撤銷朝陽區房屋管理局所作《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。
“善飛能舞世人敬，皇天不負有心人”，加之馬律師的運籌帷幄飽含技術含量，在難以改寫的敗訴命運中掙扎已久的丁昊終于迎來來命運的轉機——受理了裁決之訴的朝陽區人民法院開始在拆遷雙方當事人之間積極斡旋。陽春三月，草長鶯飛，這樣一個被嬌美景象填滿的季節里，拆遷人首創朝陽房地產發展有限公司同意將拆遷補償款提升至296萬元。對于這個標準，丁昊不再說不，在馬律師的陪同下簽訂了《拆遷補償安置協議書》。
【律師說法】
拆遷中，拆遷人與被拆遷人應當就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立拆遷補償安置協議。而協議的達成，則無法回避談判這個程序。談判，堪稱拆遷中的家常便飯!幾乎百分之百的拆遷戶都會有此經驗。不同的是，不同的人取得了不同的談判成績。究其原因，談判過程中的強技巧性、談判雙方地位的不對等性以及拆遷戶的補償期望值與拆遷人的補償提供額之間的差距使然!
當某一個拆遷戶不諳拆遷補償行情，也不明談判技巧，而且又屬于草根階級的一員時，他懵懵懂懂依據周邊房地產市值所提出的補償價位一般都難以被拆遷人接受。本案中的丁昊就是這樣的一個例子，他認為拆遷人給的評估價極為不合理，并提出了自認為合理的期望價，結果在超過5年的漫長期限里始終沒有與拆遷人達成補償安置協議。然而，通過專業拆遷律師的維權，且時間戰線僅為9個月，丁昊不但脫離了糾結多年的拆遷苦旅，還抱得理想補償歸，原因何在?
其一，專業智慧與拆遷維權的正相關關系。房屋拆遷無論之于普通大眾，還是之于法律工作者而言，均是不易理解的“一道坎”。作為被拆遷人，在程序上的優勢已堪稱先天性不足，表現為對拆遷流程的不解，對補償之范圍、標準、依據等細節的不解。這兩個“不解”足以使得被拆遷人面對經驗頗豐的拆遷人時底氣不足，陷入自身拆遷權益維護的茫然狀態：或是自認倒霉地接受較低標準的補償總額或是產權調換;或是不知者不懼地拒絕簽訂拆遷補償安置協議、拒絕參加裁決;或是選擇成為一個艱辛的“釘子戶”。為了擺脫這種茫然狀態，已經有越來越多的被拆遷人意識到法律維權、專業法律工作者輔以維權這兩點內容的重要性。因為后者身上的專業智慧是一種拆遷市場行情(諸如不同地段的地價等)、開發商慣用做法、拆遷行政程序及相關要件等的綜合把握。具有專業智慧的程度越深厚，取得拆遷維權的成果就會越斐然。
其二，救濟程序的內在多米諾效應。對于多米諾骨牌效應，多數人恐怕并不至于陌生，這個效應旨在闡釋：在一個存在內部聯系的體系中，一個很小的初始能量就可能導致一連串的連鎖反應。拆遷的行政流程有立項、規劃許可證、拆遷許可證、拆遷許可證續證、行政裁決等。只有某一個環節存在違法，便都可以訴至法院或是提起行政復議，并最終實現訴訟壓力到談判壓力的轉換。如果超過一個以上違法時，怎么安排救濟程序，則是極為講究的了。因為，一著不慎滿盤皆輸：安排得好，會為案件贏取更大的運作空間;安排失當，則可能賠了夫人又折兵。就本案來說，由于律師介入較早，因此在裁決之前極富藝術性地插入了拆遷許可及其續證的復議，這一步驟實為整個維權程序之中的一大妙筆。其妙在于：①這個程序將成為裁決中止的法定理由。如果裁決依法中止，那么當事人可免于陷入強拆的危險之境;如果裁決未依法中止，那么裁決的違法性可想而知，而這又將賦予當事人一方更大的維權空間。事實上，本案就是后一情形，對違法裁決提起了行政復議與行政訴訟，層層擴大違法壓力，從而贏取了最終的和談;②程序本身的可擴展性強。行政復議與行政訴訟之間，在大多數情況下是先后銜接的，在拆遷里面尤為如此。先復議，再訴訟，訴訟本身又為兩審終審制，這樣既能夠重申對方違法，增大對方的壓力，又能夠增強當事人期待利益的實現系數。
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