2016房地產行業解讀
2016房地產行業解讀
房地產行業是中國重要的支柱和民生產業，其發展態勢關系整個國民經濟的穩定發展和金融安全。2014年，中國房地產市場處于調整期，住宅庫存量高企，對市場預期轉變進一步影響新開工節奏，房地產投資增速明顯下滑。自2014年下半年開始，連續的放松限購、限貸及降息降準、降首付、330新政、全面放開二胎等政策出臺，市場出現緩慢回暖跡象;但由于前期大量剛性需求的提前釋放導致了有效需求不足，市場難以呈現爆發式增長。2015年房地產開工面積增速和房地產投資增速依然低位徘徊，全國房地產市場區域分化嚴重，庫存高企依然是行業內面臨的首要問題，國房景氣指數低位震蕩。2016房地產行業又迎來怎樣的一個情況呢?下面是學習啦小編整理的一些關于2016房地產行業解讀的相關資料。供你參考。
2016房地產行業解讀
2015年12月21日結束的中央經濟工作會議強調要“化解房地產庫存”，并明確提出五大措施來消化房地產庫存。該政策對房地產行業未來發展提出了指導性方向，房地產行業調整將進入實質性階段，新的房地產需求將會由傳統的城市存量人口轉向新市民、地方政府以及投資機構。
銀行間發行債券的房地產企業以中央和國有企業為主，資產和收入規模處于行業前列，資產和收入規模持續增長，債務負擔有所上升但基本可控，盈利能力同比變化不大，整體抗風險能力強。2015年以來，房地產銷售的區域化差異有所體現，布局一線城市為主的企業，其盈利能力得以持續，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但以二、三線城市及商業地產、園區開發等為主的企業，已經顯露下滑態勢，后續商品房投資價值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動力，不利于開工新建回暖。
長期看，宏觀調控將逐步回歸市場化，長效機制逐步取代短期調控手段，不動產統一登記配套制度將進一步健全，土地節約集約利用將繼續加強，以保障房地產市場長期穩定發展;房地產供應步入調整階段。中國城鎮化進程的發展使房地產市場仍存增長空間，但中長期需求面臨結構性調整;人口老齡化背景下中國房地產可能將開始長周期調整，投資價值的進一步弱化不利于房地產庫存的去化，國內房地產市場的發展情況取決于供需各因素的相互作用。
一、行業特點
房地產行業是中國重要的支柱和民生產業，其發展態勢關系整個國民經濟的穩定發展和金融安全。中國房地產行業呈現周期性、資本密集型、政策敏感度高、地域性明顯的特點。房地產行業具有周期性特征，短周期主要體現與宏觀經濟互為因果影響，長周期主要體現在人口變化、遷移規律及城市發展規律上;房地產行業具有資金密集型特征，具有土地支出資金總量大，建安成本支付復雜及大額特征，這對企業的資金規模、流動性、資金運營水平有較高要求;房地產行業具有政策敏感性特征，政府既可以通過金融等間接手段影響房地產市場，也可直接通過行政干預的方式調控市場，同時，中國各級政府控制了全國土地，作為市場唯一賣方，房地產企業對各類土地政策高度敏感：房地產行業還具有顯著的地域性特征，房地產產品為特殊商品，價值主要取決于所處區位，區位涵蓋不同城市、同一城市不同區域、土地對各類稀缺資源(教育、醫療、休閑等)的占有等不同要素。
地產行業與社會固定資產投資、居民消費水平、財稅政策、貨幣政策等宏觀經濟因素關系密切。其中房地產行業是資金密集型行業，房地產需求端(購房者)和供給端(房地產企業)均對國家金融政策依賴較強;土地政策會影響房地產企業拿地規模和成本，稅收政策對房地產企業成本控制帶來直接影響。
中國房地產行業長期處于政府“調控”狀態，調控政策主要分為金融政策、行政政策、土地政策、稅收政策四大類。金融政策包括存貸款基準利率、公積金貸款政策、存款準備金率等;行政政策包括限購限貸政策、購房補貼政策、各類別保障房政策;土地政策包括土地供應政策、土地開發規劃控制政策等;稅收政策包括營業稅、增值稅等各類政策。
房地產行業開發周期與產業鏈條均較長。開發周期長主要體現于房地產開發包括前期拿地、房地產項目建設、房地產銷售、物業管理等多個環節;產業鏈條長主要體現在縱向上與鋼鐵、水泥、建材等上游行業及下游家裝、家電行業均有極高的關聯度。此外，房地產行業的橫向關聯度也較高，開發周期與產業鏈條中涉及政府、開發商、消費者、金融機構等多個群體，各類政策變化對房地產企業均會產生影響。
從中國房地產發展歷程來看，房地產發展的各個階段受政府政策影響較大，主要分以下階段，(1)1999年至2003年，國家提出“住房市場化改革”、“明確房地產支柱地位”等政策支持房地產行業發展，中國商品房銷售面積持續增長，特別是2003年房地產銷售面積同比增長29.10%，達到1999年以來的最大增長幅度。(2)2004年至2007年“調控供需、抑制房價”是房地產調控的主旋律，政府陸續提出了2004年“831”大限、2005年的“國八條”、2006年的“國六條”和“國十五條”、2007年多次加息等政策，房地產銷售面積依然延續增長態勢。(3)2008年金融危機直接影響房地產行業銷售面積增速同比下降19.70%，為近十年來首次增速下降的年份，為此，政府提出“重申支柱產業調節投資”的政策，且國家加大了固定資產投資力度，2009年房地產市場迅速回暖，銷售面積和增速均大幅提升，2010年和2011年房地產市場銷售情況保持良好，房地產價格增長較快。(4)“房地產深度調控，促進房價合理回歸”是2010年至2013年期間調控重點，政府陸續于2010年提出“國十一條”、2011年提出“新國八條”等政策，但受宏觀環境影響，房地產銷售波動上升，2013年房地產銷售面積增速達到17.30%。(5)2014年宏觀經濟增速放緩，房地產銷售面積和增速下滑明顯，2014年下半年開始，“930”新政、“330”新政、降息降準等政策陸續提出，以及近期中央提出放開二胎政策、首次提及去庫存等，帶動2015年以來房地產市場呈現出回暖跡象。
二、行業政策
2014年在全國房地產行業整體降溫的大背景下，宏觀調控理念正在逐步發生變化。
首先，新常態下中央調控更注重市場化，以金融手段鼓勵自住性住房消費。2014年中央出臺房地產相關政策均以注重長期發展的制度建設為主，未再出臺新的短期行政手段。年末中央工作會議再度未直接提及房地產，房地產調控去行政化趨勢明顯。同時監管層允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據，表明監管層對于房地產融資的態度從原來的單向打壓轉為雙向調節，中型房企的資金壓力得到緩解。此外，支持自住性剛需，差別化信貸政策自2010年以來首度放松。“‘930’新政”對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升，對首套房“認貸不認房”界定標準較此前“認貸又認房”大幅放寬。
其次，限購退出后金融財政政策主導，地方政策因地因時多輪靈活調整。多個城市出現多次調整，限購政策由局部調整向全面放開。
此外，金融信貸、公積金政策跟進調整，財稅補貼鼓勵自住剛需。地方政策調整更加靈活，重點加大信貸支持力度，在經濟偏弱、旺季不旺的背景下，以信貸為主的利好政策陸續出臺。繼三季度取消限購、“930”新政放松信貸后，通過公積金支持自住需求成為各地進一步調整的主要手段。10月9日中央出臺《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，隨后多個省市陸續跟進。據不完全統計，2014年以來對公積金調整放寬的省市已近40個。同時在央行降息后，各地相應央行要求，公積金貸款利率普遍下調0.25個百分點。
2015年以來“330”新政、降息降準、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市場信心
2015年以來，在延續2014年經濟下行壓力加大、樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，宏觀政策層面進一步導向穩增長、調結構，房地產方面則積極聚焦于促銷費，鼓勵自住和改善性需求。央行實行靈活適度的貨幣政策，連續降準降息，降低二套房首付，構建寬松的金融信貸環境，減輕購房壓力，提升消費能力。
降息降準政策：2015年2月5日，中國人民銀行普降金融機構存款準備金率并有針對性地實施定向降準措施。2015年3月1日起，央行年內首次降息0.25個百分點。2015年4月20日起，央行再次下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，降準之后，購房者申請房貸的限制更為寬松。2015年5月11日起，央行再次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整，商業房貸利率調整到了5.65%，住房公積金貸款利率調整到3.75%。2015年6月28日“降息降準”、2015年8月26日“降息降準”、2015年9月6日“降準”、2015年10月24日“降準”，多次降息降準政策陸續提出，目前執行10月24日中央人民銀行決定，自2015年10月24日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%;其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整;個人住房公積金貸款利率保持不變。2015年以來多次降息降準，降低購房成本，提振了市場信心。
首套房認定標準和首付款比例：2014年9月30日，央行發布首套房認定標準：對擁有1套住房并已結清房貸的家庭，銀行業按首套房執行。2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發《中國人民銀行住房城鄉建設部中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，發布了二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%，財政部、國稅總局將個人出售住房免征營業稅由5年調整為2年以上。2015年9月30日央行、銀監會發布《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，規定:一、在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。二、人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。首套房認定標準放寬，首付款比例降低，購房標準和成本降低，利于刺激房地產市場需求。
2015年10月29日，十八屆五中全會通過“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”，該政策進一步提升了對居住功能需求和住房的升級需求。整體來看，在經濟下行壓力加大、樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，政府支持房地產行業的政策密集提出，短期內將提振市場信心，利于房地產行業發展。
三、行業運行情況
1.房地產需求有所放緩
房地產市場需求包括剛性需求、柔性需求和彈性需求，剛性需求是房地產市場需求主力，柔性需求是為了改善和提升居住品質，彈性需求以房地產投資為主。根據國家統計局公布數據，中國16至59歲勞動年齡段人口自2012年起開始出現下降，人口紅利逐步消退。近二十年中國受到計劃生育政策影響，青年人口比例呈現持續下滑，壯年和老年人口比例攀升，老年撫養比提升，中國人口老齡化趨勢逐步顯現。隨著老齡化進程不斷加速，在一定程度上會造成房地產的需求放緩，但對國內尚不成熟的養老地產領域可能帶來一定機遇。在人口出生高峰年齡段人口的婚育高峰漸趨尾聲，25-34歲的人口占比將逐步下降，剛需下降，但仍將是房地產市場的主流;同時，35-49歲的人口占比將不斷上升，考慮到2015年10月29日國家發布“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”，家庭對住房的居住功能需求和住房的升級需求有望上升。整體看，經過多年發展，中國人均住房面積上升，目前已達到33㎡左右，相對于前十年高速發展的房地產市場，目前支撐房地產市場高速增長的因素正在逐步減弱，房地產行業需求放緩。
2.房地產投資增速下降，但庫存依然高企
2014年，全國房地產開發投資額增速創近五年新低。全年房地產開發投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速較2013年回落9.3個百分點。房地產投資額占全國固定資產投資的18.93%。其中，住宅投資6.4萬億元，增長9.2%，增幅較2013年回落10.2個百分點;辦公樓投資0.6萬億元，增長21.3%，增速較2013年回落16.9個百分點;商業營業用房投資1.4萬億元，增長20.1%，增速較2013年回落8.2個百分點。2015年1-11月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點。1-11月，房地產開發企業房屋施工面積723990萬平方米，同比增長1.8%，增速比1-10月份回落0.5個百分點。房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴大0.8個百分點。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%，降幅收窄0.7個百分點。從區域投資來看，東部地區房地產開發投資48789億元，同比增長1.1%，增速比1-10月份回落1.2個百分點;中部地區投資18988億元，增長1.8%，增速回落0.2個百分點;西部地區投資19926億元，增長1.1%，增速回落0.4個百分點。
從2008年至2014年住宅地產新開工面積和竣工面積分析，截至2014年底，住宅地產未來潛在供應量達到了26.5億平方米，以平均銷售面積10.64億平方米為基數計算，潛在去化周期3.4年。2012年至2014年中國土地購置面積波動下降，已成交土地潛在供應量19.5億平方米，以年均銷售面積為10.64億平方米為基數，計算出潛在去化周期1.8年?？紤]以上兩個因素，城市庫存及潛在土地去化周期均處于高位，未來房地產市場發展將難以繼續維持高需求量的賣方市場，逐步轉入買方市場。根據統計局公布數據，截至2015年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。目前中國樓市高庫存在二三線城市和中西部地區廣泛存在，三四線城市尤其突出，但一線城市和東部地區仍然存在供不應求。2015年11月10日，主席在中央財經領導小組第十一次會議上對樓市提出了“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，指出化解庫存高企是目前房地產行業重要任務。2015年12月21日中央經濟工作會議強調要“化解房地產庫存”，提出消化去庫存的五大措施。
3、房地產開工面積下降，國房景氣指數低位震蕩
2014年，全國房屋新開工面積同比持續下降，全年全國房屋新開工面積為18.0億平方米，同比下降10.7%，其中，住宅新開工面積12.5億平方米，同比下降14.4%。全國房屋施工面積72.6億平方米，同比增長9.2%。全國房屋竣工面積10.7億平方米，同比增長5.9%。2015年1-11月份，房地產開發企業房屋施工面積72.40億平方米，同比增長1.8%，增速比1-10月份回落0.5個百分點。其中，住宅施工面積503347萬平方米，下降0.3%。房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴大0.8個百分點。其中，住宅新開工面積97077萬平方米，下降15.3%。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%，降幅收窄0.7個百分點。其中，住宅竣工面積53553萬平方米，下降6.4%。隨著新開工面積的下降，以及土地購置面積波動下降，預計未來入市供應量也將有所下降，未來供求關系或將趨于平衡，但仍需要較長時間。
在房地產行業需求放緩，庫存高企的情況下，中國國房景氣指數持續下滑，2014年12月為93.93，2015年1月至5月延續下行趨勢，2015年5月為近年來最低點92.43。隨著政府多項政策的提振，2015年6月開始房地產景氣指數略有提升。2015年11月份，房地產開發景氣指數為93.35，比上月提高0.01點，國房景氣指數低位震蕩。
4、行業競爭激烈，區域分化嚴重
根據克而瑞信息集團聯合中國房地產測評中心發布《2014年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，2014年房地產行業排行呈現以下幾個特點：萬科、綠地蟬聯銷售金額和面積榜桂冠，兩家步入“兩千億”企業行列;行業集中度加速上升(top10銷售金額占17.19%，同比上升4個百分點;TOP20銷售金額占23.15%，同比上升5個點);房企業績增速放緩，2014年，恒大、富力、融創等較大規模的企業，在弱市環境中業績仍能保持業績較快增長。2015年1-11月銷售金額榜單中，萬科、綠地、恒大、保利、中海、萬達以及碧桂園7家房企的銷售業績均在1-11月份超1100億元。2015年1-11月銷售面積榜單中，恒大、萬科、碧桂園、綠地、萬達、中海以及保利7家企業1-11月的銷售面積均超過1000萬平米。
中國房地產區域分化嚴重，從近年來各區域房地產銷售情況來看，一、二線城市房地產市場活躍，銷售金額持續領跑;三四線城市銷售額規模遠低于一二線城市，且銷售額增長幅度遠低于一、二線城市。
一線城市供需矛盾依然突出，且房價畸高;部分二線城市及三、四線城市住房市場呈現不同程度供應過剩，庫存較高，房價下行壓力較大。從WIND統計的全國百城住宅平均價格來看，2014年至今全國百城住宅平均價格增速呈“U”型發展態勢，2014年年初開始快速下滑，2014年10月出現負增長，至2015年4月百城住宅平均價格增速達到2014年最低值，為-4.46%，2015年5月開始百城住宅平均價格增速開始回升，至2015年11月全國百城住宅價格同比增長2.93%。2014年全國百城住宅平均價格10817.92元/平方米，較2013年同比增長4.96%，但增速下滑2.24個百分點;2015年1-11月全國百城住宅平均價格10671.09元/平方米，同比下滑1.55%。一線城市房地產市場活躍，銷售價格持續處于高位，且從2015年4月開始價格增速反彈幅度很大，2015年11月平均銷售價格為32302元/平方米，同比增長15.01%;2014年11月至2015年11月二線城市銷售均價維持在9900元/平方米左右，價格波動幅度不大;在此期間三線城市銷售均價同比均有下降，且下降幅度較二線城市大，銷售價格低位運行。
5、房地產企業盈利能力收窄、資產負債率高
2014年，全國商品房銷售面積為12.1億平方米，同比下降7.6%，銷售額為7.6萬億元，同比下降6.3%。2015年1-11月，全國商品房銷售面積10.9億平方米，較去年同期增長7.4%。11月單月銷售面積14354萬平方米，較去年11月同比增長8.6%。1-11月商品房累計銷售額達到74522億元，較去年同期增長15.6%，11月銷售額9732億元，同比去年11月增長20.2%。
2014年房地產開發企業經營總收入6.64萬億元，同比增長30.25%;營業利潤率9.24%，較同期下降，2014年，滬深上市房地產公司營業收入均值為65.48億元，同比增長16.62%;凈利潤均值為7.76億元，同比增長6.45%，凈利潤增速較以往有所回落。2014年底，房地產開發企業資產負債率為77.00%，同比上升2.20個百分點。
從住宅平均價格和土地供應價格角度來看，2012年以來全國100大中城市供應土地掛牌均價呈上升趨勢，而百城住宅平均價格從2012年至2014年初上升趨勢明顯，2014年二季度開始迅速下降，整體行業的利潤空間收窄。
四、發債企業信用分析
2014年初《公司債券發行與交易管理辦法》頒布，以及2015年以來公司債發行政策的調整，極大地促進了交易所市場公司債發行的活躍，房地產企業成為是公司債發行的主力。截止2015年12月14日，房地產企業發行了242筆公司債，去年同期則為23筆;發行總額為2974.06億元，同比暴漲18倍。有關數據顯示，2015年一季度房企公司債平均利率為6.43%，二季度則為5.55%，三季度由于發債房企暴增，資質差別相對較大，平均利率略有上升，為5.72%，但利率水平走低的趨勢并沒有改變。房地產發債企業資金用途多以補充流動資金和置換銀行貸款為主，低利率的公司債發行，有利于拓寬融資渠道，降低房企的資金成本。
房地產企業在銀行間市場發行規模不及交易所火爆，2015年銀行間市場發行的房地產行業債券以存續企業為主。本期發債企業信用分析以在銀行間市場發行的住宅地產企業為樣本，選取截止2015年12月8日級別有效的房地產企業26家，從主體長期信用級別分布看，AAA房地產企業11家，AA 房地產企業3家，AA房地產企業11家，AA-房地產企業1家(由于1家企業可比性較差，下述分析不考慮AA-企業)。從企業性質來看，中央國有企業和地方國有企業為住宅地產發債企業的主力軍，合計15家，另外有6家民營企業，其余為公眾企業、中外合資企業。整體來看，在銀行間發債的住宅房地產企業以中央國有企業和地方國有企業為主，主體長期信用等級基本在AA以上，AAA企業占比較高，AAA房地產企業發債企業都在圖6所示的全國房地產銷售排名20強以內。
資產總額一般可以較為準確的反映房地產企業的規模，是行業序列重要的參考指標。AAA房地產企業是銀行間發債企業的主力，資產總額較大且增長較快，2014年資產規模均值已經達到2512億元;AA 和AA房地產企業資產規模均值依次降低。存貨是房地產企業中最重要的資產，在房地產企業資產中占比較大，2014年級別越低占比越大。
資本密集是房地產行業重要特征，資本結構是反映房地產企業資本實力的重要指標。近年來，高杠桿運營帶動房地產企業發展迅速，資產和業務規模實現了較快發展，負債水平高是房地產開發企業的主要特征。從發債企業負債情況來看，房地產發債企業資產負債率均在70%以上，全部債務資本化比率在60%以上。2015年9月底，房地產發債企業負債率普遍提升，AAA企業資產負債率達到75.01%，全部債務資本化比率為57.57%，均較2014年底有所上升。房地產開發周期較長，一般債務是以長期債務為主，2014年全部26家房地產發債企業全部債務達到10794.06億元，長期債務占68.30%。
房地產企業盈利能力與主體信用級別序列成正比，2014年AAA房地產發債企業實現的營業收入和利潤總額平均值分別是867.76億元和121.26億元，整體營業利潤率和凈資產收益率高于其他2個級別企業。受行業景氣度、區位分布、產品類型、業務多元化等多重因素影響，房地產企業盈利能力有所差異。從表4-2所示的5家AAA房地產企業盈利能力來看，2014年5家企業營業收入總額、利潤總額合計數均較2013年有所提升;2014年5家企業營業利潤率均值僅較2013年增加0.15個百分點至21.02%。其中綠地控股業務多元化，涵蓋房地產開發(含商業地產開發)、能源、建筑施工、商品銷售、汽車銷售及服務、金融、綠化、物業、酒店和租賃等，2014年綠地控股建筑、商品銷售等業務盈利能力下降，導致2014年利潤總額同比下降29.81%。其他4家企業收入和利潤規模均保持增長態勢。2015年1-9月，5家企業收入合計數、利潤總額合計數分別占2014年全年的50.44%、49.61%，但營業利潤率均值高于2014年全年水平。2015年以來，房地產銷售的區域化差異有所體現，布局一線城市為主的企業，其盈利能力得以持續，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但企業區域性差異顯著，以二、三線城市及商業地產、園區開發等為主的企業，已經顯露下滑態勢。
從房地產企業償債能力來看，房地產企業有息債務中短期債務規模相對較小，資產構成中以存貨為主的流動資產占比較高，形成流動比率高，速動比率相對較小的特點，2014年流動比率均值為168.78%，速動比率均值為47.64%。房地產企業實行預售制，經營活動產生的現金流入量規模較大，但房地產企業開發周期長，而土地購置支出規模大，歷年土地購置規模分布不均勻會導致企業經營活動現金流量凈額波動較大，經營活動現金流量凈額對短期債務的保護能力會有所波動。從發債房地產企業長期償債指標來看，2014年全部債務/EBITDA平均值為8.34倍，EBITDA利息倍數平均數為3.04倍，AAA企業整體償債能力優于其他級別企業。
發債企業資產規模保持增長，存貨占比較大，債務負擔有所增長但總體可控。2014年整體收入和利潤總額保持增長，盈利能力較穩定;2015年前三季度收入和利潤不及2014年全年的2/3，但盈利能力較2014年有所增長。考慮到在銀行間發行債券的房地產企業以中央和國有企業為主，整體規模處于行業內前列，抗風險能力較強。
五、行業展望
2014年以來，中國房地產市場處于調整期，房地產需求有所放緩，但住宅庫存量高企，對市場預期轉變進一步影響新開工節奏，房地產投資增速明顯下滑。自2014年下半年開始，連續的放松限購、限貸及降息降準、降首付政策及330新政等，使市場出現緩慢回暖跡象，但由于前期大量剛性需求的提前釋放導致了有效需求不足，因此市場難以呈現爆發式增長。2015年房地產開工面積增速和房地產投資增速依然低位徘徊，全國房地產市場區域分化嚴重，庫存高企依然是行業內面臨的首要問題，國房景氣指數低位震蕩。
2015年10月29日，十八屆五中全會通過“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”，該政策進一步提升了對居住功能需求和住房的升級需求。2015年12月21日結束的中央經濟工作會議強調要“化解房地產庫存”，具體措施包括：一是按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。二是要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。三是要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。四是要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。五是要取消過時的限制性措施。本次政府明確提出消化房地產庫存的措施，房地產行業調整將進入實質性階段，新的房地產需求將會由傳統的城市存量人口轉向新市民、地方政府以及投資機構。
2015 年銷售回暖呈現結構化特征，主要得益于房地產救市措施頻出和實體缺資產。從結構上看，一線城市銷售回暖最為明顯，其庫存壓力也相對較小，但三線以下城市的庫存過剩問題嚴重。國家從確保經濟增長的角度，有意愿、也有必要繼續對房地產行業保持較大的支持力度。房地產投資在固定資產投資中的比例高，可以消化鋼鐵、水泥等上游產能，還會為家電等配套消費品帶來購買力。因此，房地產投資可以帶動上下游需求的上升，進而拉動經濟。但一線城市房產熱銷和房價大漲實質是存量資金推動的結果，而基礎設施投資相關的重資產運營鋼鐵、水泥等行業企業產能嚴重過剩，主動加杠桿能力不足，淘汰過剩產能及行業整合的過程也將伴隨信用風險壓力釋放的進程。
銀行間發行債券的房地產企業以中央和國有企業為主，資產和收入規模處于行業前列，作為行業內龍頭企業，資產和收入規模持續增長，債務負擔有所上升但基本可控，盈利能力同比變化不大，整體抗風險能力強。2015年以來，房地產銷售的區域化差異有所體現，布局一線城市為主的企業，其盈利能力得以持續，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但企業區域性差異顯著，以二、三線城市及商業地產、園區開發等為主的企業，已經顯露下滑態勢，后續商品房投資價值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動力，不利于開工新建回暖。
長期看，宏觀調控將逐步回歸市場化，長效機制逐步取代短期調控手段，不動產統一登記配套制度將進一步健全，土地節約集約利用將繼續加強;房地產供應步入調整階段，化解房地產庫存成為關鍵問題。中國城鎮化進程的發展使房地產市場仍存增長空間，但中長期需求仍面臨結構性調整;人口老齡化背景下中國房地產可能將開始長周期調整，投資價值的進一步弱化不利于房地產庫存的去化，國內房地產市場的發展情況取決于供需各因素的相互作用。
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