2016房地產行業狀況_2016年房地產行業現狀分析
隨著2015年的結束和年尾國家對于房地產市場政策的出臺，很多人對2016年房地產市場開始有了展望，下面學習啦小編為大家分析一下今年的房地產行業狀況。
2016房地產行業狀況分析
2015年以來，隨著一系列利好政策的出臺，樓市逐漸回暖。據億翰智庫數據顯示，1-11月，30家典型企業中包含萬科、保利、恒大、華潤等15家大牌房企完成了全年業績目標的90%。但由于庫存壓力巨大，其他房企業績完成情況不甚理想。
不明朗的現狀讓2016年的市場顯得更為撲朔迷離，房地產市場究竟是能再次煥發活力，還是將持續走低呢?為此鳳凰房產成都站采訪了多名專家人士，大部分專家認為2016年房價或將上漲，但整體市場發展還是較為平穩的。不過也有專家認為，2016年的市場情況可能會繼續惡化。
目前樓市部分地區蕭條、房企分化嚴重，實力強、現金流多、能抵御寒冬的企業才能生存。特別是像保利、華潤等央企，囤積了大量的現金，而且擁有強大的銷售力量，其業務也分散于世界各地，才能度過寒冬。
今年房地產銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣完，所以2016年情況不會有明顯的改善，可能還會繼續惡化。
目前商品房庫存巨大，有增無減。特別是全國商業庫存比住宅庫存風險大，二三四線城市土地供應過剩。如何去化庫存與防止過剩的供應，是2016年政府主要的任務。
而2016年的全國房地產市場，將穩中有漲，量穩價升，全年保持去庫存、平穩、分化的發展態勢。上半年樓市復蘇回暖，下半年樓市火熱謹慎。按2015年樓市形勢與政策來看，市場波動未全面結束時，2016年房價將繼續上漲，成交量維持10億平方米以上，政策為去庫存將變得更加寬松。
一方面是去庫存成為2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策與調控都會為去庫存而放松。另一方面是住房需求會再次獲得釋放，二孩、戶籍、公積金、房貸首付與利率下調等政策利好，刺激購房需求。三是一二線城市房地產市場持續火爆，三四線城市則逐漸平穩。四是貨幣政策依然存在放松的空間，降準、降息。五是宏觀經濟增長7%以下的增速，6.5%以上的增速目標，房地產將為經濟增長提供動力。毫無疑問，2016年全國房地產市場不會比2015年差，會好于2014年。
今年5月份以來，成都的樓市其實是在回暖的，不過這個回暖幅度并不大，雖然是在增長，但沒有一線城市那么大。從整體區域來看，價格的分化情況還是比較大的，有的區域在走低，有的區域卻還在漲價。
從目前來看，成都市場回暖的趨勢是沒有變的，整體市場仍然是以去庫存為主。如果今年的市場回暖沒有像預期的那么強烈的話，可能房價還會更加寬松一些，以達到房企想要盡快走量的目的。
我們認為可能2015年到2016年的過渡不會像去年那么大，可能只是一個常規的波動。在前幾年經濟高速增長的時候，可能房地產的支撐是最大的，但是今年提出來說，不再某一個單型的企業來支撐整個國家的經濟，那就可能對房地產的看中有一定的減小。雖然說房地產可能還是最主要的行業之一，但是與之前相比依賴度可能會降低一些。
從產品上來看，未來對于剛需的產品需求可能還是保持原來的市場氛圍，繼續保持一個去庫存的狀態，但是對于改善的產品需要來講，需求可能會有所增長，但是增長的企業一定會是那些擁有成熟的后續服務體系的企業。
2016年房地產行業趨勢
1、基調，房地產仍是經濟“穩定器”，全力“去庫存以拉投資
一方面，當前國內投資疲軟，國外經濟回升乏力，進出口持續下滑，而且目前未見2016年局勢能有所扭轉的契機，明年經濟增長仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經濟增長仍需支柱產業——房地產托底;
另一方面，近來、接連表態，樓市要著力去庫存。房地產行業庫存問題就是供需錯位，沒有形成有效供給，這也是“供給側改革”的一個重點。
2、政策緊密服務“房產下鄉”，整體寬松與分類調控并存
雖然2015年房地產市場供給側和需求側調控政策均取得了十分顯著成效，然而房地產市場產能的區域結構、產品結構性過剩的庫存問題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫存積壓的重災區，同時各城市房地產市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此，2016年房地產市場政策面仍將維持寬松局面，“去庫存”仍將是2016年政策調整重點，強化“分類調控”也將是房地產行業政策的一大主旋律。
3、投資開發投資在下半年有所回升，全年增速將維持在10%左右
在經濟新常態下，房地產開發投資、土地購置面積、新開工等進入“寒冬”，在寬松政策推動下商品房銷售顯著好轉并在2015年創新高，但銷售與投資背離的現象并沒有扭轉，庫存問題仍是2016年制約房地產開發投資回升的阿喀琉斯之踵。根據目前的房地產行業開發節奏和庫存情況來看，2016年上半年房地產開發投資額仍會繼續回落，維持低位運行。
預計到下半年開發投資增速將會觸底回升，一方面雖然高庫存會延遲投資傳導效應，但良好的銷售行情勢必會帶動房地產開發投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量快速去化后，開發投資節奏必然會逐步加快;
4、供應新開工與土地成交雙降致整體低位，一、二線城市或小幅回升
鑒于2015年以來持續下滑的新開工面積增速和土地成交規模同比銳減33%，同時，目前整體樓市供過于求的基本面并未改變，而政府也一再強調推動樓市去庫存，維護市場穩定健康的重要性。預計2016年樓市供應整體將維持偏緊，繼續維持低位，或有進一步小幅下降可能。
就各能級城市來看，一線及南京、蘇州、武漢、合肥等庫存壓力較低、市場較為平衡或已經供不應求的城市，在“有限有供”調節下，為了滿足市場需求，若適度增加土地供應，并控制房價非理性上漲，新增供應仍有較大回升空間;而青島、大連、寧波、沈陽等壓力較大城市，今年市場回升明顯，庫存壓力得到一定程度緩解，因而來年供應量或將小幅上漲;對于當前市場去化壓力最大的三、四線城市來說，供應高低還在于市場去庫存效果，若明年市場需求得不到有效提振，供應增長的可能性不大，或繼續保持低位甚至小幅下降。
5、銷售總量仍將維持相對高位，預計在2014和2015年水平之間
從2015年全年的市場表現來看，政府所采取的一系列政策支持對今年行業銷售起到了關鍵作用。我們預計，在政策繼續寬松、“去庫存”成為國家任務之后，明年全國房地產行業銷售面積和金額會保持平穩，總量維持相對高位，與2015年水平持平或略有下降，預計年銷售面積維持在12-13億平方米，銷售金額預計在8萬億-9萬億元之間。
6、房價各線城市價格分化進一步加劇，三四線城市房價仍有下行可能
整體來看，在行業投資額不斷下滑、新開工不見起色之下，預計2016年各城市房價分化將進一步加劇。一線城市和需求旺盛的二線城市房價上漲動力仍充足，庫存去化壓力大的二線和三、四線城市則堪憂。
一線城市房價上漲主要基于三個方面，
其一，地價推動房價，目前一線城市土地市場愈發火熱，北京、上海接連拍出地王就可見一斑。
其二，開發商更珍惜投資機會，在中央“控供應”的方針下，開發商會愈發珍惜來之不易的一線城市投資機會，對于項目運作也會更多的注重利潤率而非周轉速度;
其三，需求基數保證去化。在龐大的需求人口基數下，開發商在一線城市開發項目更有底氣，從歷史經驗來看，即便項目短期內因售價較高而去化緩慢，但只要不是區位過于偏僻，兩至三年內也都可以完成較好的銷售成績。
但對于深陷庫存壓力之下的二線和三四線城市，此類城市大多擁有這三類特征，其一，商品住宅庫存、土地庫存過高，其二，人均住房面積較大，改善型需求并不強烈，其三，對外來人口吸納能力不足，多依賴本地居民購房。因此房價仍有下行可能;
7、庫存部分城市庫存壓力走低，但多數城市仍難見實質性好轉
房地產行業整體庫存高企、結構性過剩的問題依舊，主要是當前的非重點城市銷售仍處下行通道，拖累整個市場的庫存去化，再加上前期投資和建設規模的高速增長，待售面積仍會持續增加，就年底中央屢次表態看，行業“去庫存”將繼續深化執行。
8、需求集中釋放后改善需求將回落，農民購房將釋放更多剛性需求
在經歷集中釋放高峰期之后，我們認為2016年改善、高端住宅需求占比將有所回落。同時我們看到，隨著未來小戶型產品供應的增加，一、二線大戶型產品或有更多回落的可能。
同時，2016年政策著力推動“農民進城購房”運動，將釋放更多的剛性需求。目前部分二線城市和多數三四線城市成交情況并不理想，希望通過農民工補貼買房等政策，進一步引導需求釋放，緩解三四線市場庫存壓力。從年末的中央經濟工作會議表態來看，我們有理由相信，2016年政府會再接再厲通過新型城鎮化等各項政策加速三四線城市去庫存，恢復樓市信心。而農民進城購房、租房所對應的需求恰恰是剛需產品，在這樣的情況下，剛需產品占比上升應是大概率事件。
9、土地供需低位徘徊，城市熱度分化加劇，熱點城市地價繼續上升
全國土地市場成交量已連續兩年低位徘徊，根本原因是全國城市商品房庫存一直處于供遠大于求的失衡狀態。在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹慎的拿地策略。2016年這一狀況不會改觀，全國土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升，因為受成交慣性上升拉動，越來越多的房企需要補充土地儲備庫存，拿地力度應該不會小于2015年。據此研判，2016年全國土地市場成交總量有望“止跌回升”，但增幅不會很大。
10、企業營銷大規模營銷強勢宣傳，需求定制成為新潮流
今年以來，隨著行業的不斷變化，市場由“產品導向型”發展為“客戶導向型”;加之互聯網浪潮，房地產的大數據時代已然到來。分析2015年的典型熱銷項目，我們不難發現，房企也在逐步適應著市場形勢的演變而創新著現有的營銷方式。就內部而言，集團統一布控、各城市項目全覆蓋因規模效應提升傳播效率而得到廣泛應用;而外部則主要分為兩方面：一是聯合第三方機構達成客戶共享、聯合宣傳;二是借助互聯網工具產生的海量數據進行分析，實現精準營銷及需求定制。
依據對2015年營銷特征的總結，我們分析2016年房企營銷主要有以下三大方向：
一是大規模營銷趨勢將延續，強勢宣傳提升關注度。今年以來，碧桂園全員微信朋友圈刷屏“不扯蛋，周一見!”、恒大海花島全渠道轟炸式營銷均取得了不錯的效果;
二是利用大數據描摹客戶“畫像”，精準營銷成為可能。借助線上線下渠道獲得客戶數據后，企業可以將這些大數據進行分析，提取潛在購房者的身份特征、偏好、行為特征等影響購房的因素，為客戶“畫像”;
三是房企營銷將回歸產品本源，模塊定制帶來營銷升級。隨著“互聯網+”營銷的不斷升級，產品定制方式已引起廣泛關注。目前萬科、綠地、景瑞等房企都開始了對這個領域的探索，紛紛推出自身特色的定制化產品，綠地的“百年宅”、杭州萬科•光璟的定制家裝和杭州景瑞•悅西臺的eplus服務模式均為典型代表，預計2016年，房企將會繼續深化產品迭代、家裝定制和物業升級這三方面的服務內容。
11、企業運營強者生存，多維度經營變革在即
行業正在急劇發生變化，2016年房企將面臨更加復雜的環境，去庫存壓力增大，轉型進入深水區，行業將進入一個存量活和整合的新常態。展望2016，房企還將從利潤與規模、產品與布局、土地與融資、創新與升級等維度入手，積極應對市場新常態。
12、企業戰略覓資本、去庫存，迎接大數據時代
隨著房企多元化轉型戰略逐步落地，2016年，房企與資本市場的結合將更為深入，轉變思路去化庫存，對大數據的應用將成為未來趨勢。
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