房地產行業現狀和前景

　　房地產的行業的發展日新月異，現在很多人都在愁買不起房，特別是在北上廣這樣的一線城市，更是一分錢愁死英雄漢，那么房地產行業的現狀和前景又如何呢?下面就讓學習啦小編帶著大家一起去了解一下房地產行業現狀和前景吧。

　　優質地塊競爭激烈

　　證券報告表示，2016年1月300城市住宅用地推出建面8004萬平方米(環比增長約-54%，同比增長-22%)，成交建面6069萬平方米(環比增長-61%，同比增長-24%)，成交土地出讓金1436億元(環比增長-57%，同比增長-7%)，樓面均價2367元/平米，平均溢價率約31%。整體來看，年初供地節奏放緩，成交也呈現季節性下滑。但樓面價和溢價率均攀升，尤其是溢價率攀升至近5年來單月新高。更多最新房地產行業現狀分析信息請查閱中國報告大廳發布的《2016-2020年推進房地產行業企業轉型升級趨勢預測分析報告》。

　　具體看，2016年1月份，一線城市淡季特征表現更明顯，供需同環比均呈現明顯回落，出讓金環比回落顯著，四大一線城市中僅上海超過百億。值得注意的是，一線城市優質地塊依舊受到房企激烈競爭。二線城市土地供需均弱勢運行，樓面價以及溢價率均攀升顯著，主要是受諸如南京、杭州、武漢等重點二線城市優質地塊拉動影響。

　　從成交等方面看，1月全國房地產市場較平穩。國金證券報告顯示，1月32個樣本城市新房銷售同比上升10.9%，與去年三季度月均銷售量持平，一線城市同比小幅下跌3%，二、三線城市銷量同比提升12%、17%，長三角和珠三角依舊是帶動新房銷量的引擎，同比大幅增長23%、30%。

　　去庫存壓力大

　　盡管深圳等一線城市去年量價齊漲，但不少機構表示，2016年房地產去庫存壓力較大。

　　穆迪評級一份報告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國14億人口相當于約4.6億戶家庭。假設中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產買家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問題是，商品住宅價格高企，有效需求不足。

　　銀河證券指出，目前商品住宅存量大約僅能滿足50%城鎮家庭的需求，而真正可以承擔現在房價的有效需求大概只占潛在需求的40%左右。如果認為商品房的居住質量好于其他住宅的話，商品房市場依然有支撐，主要還是太貴買不起的問題，已有一套房的家庭置換改善需求或存空間。

　　銀河證券判斷，房地產行業將圍繞去庫存加速出臺各項政策，但戶籍與住房制度改革及農民工市民化需要長效機制的配合，可能需要時間。考慮到2015年二季度開始的高成交基數透支了部分需求，謹慎看好2016年樓市，預計全國銷售面積維持在12-13億平方米之間，銷售額升幅或有所收窄。

　　穆迪認為，2016年中國房地產銷售額增長率將降至0-5%的溫和水準，低于2015年的16.6%。

　　房地產行業未來前景預測

　　1、房地產是典型的周期性行業。2016年上半年，從房企新開工面積、土地供應和成交情況、運營周轉率等數據來看，房企開始進行補庫存行為，行業庫存周期出現逆轉的信號。在這種情況下，土地和項目儲備合理，并兼具豐富項目運營經驗的開發商業績最具彈性。此外，土地供應市場的新情況是，各方爭奪的一線城市收緊供應，二三線城市擴張供應，土地成交總價和均價升幅明顯。土地供應緊縮導致一線城市地王頻現，十分搶眼，但是主要銷售增長還是在二線城市。在這種情況下，跨區域經營、在二線城市有豐富項目儲備的開發商最占據主動。目前整體貨幣環境寬松，房地產企業籌資現金流入大幅增加。這一情況有利于那些容易獲得融資的資質優良、前期資產負債率比較低的企業。

　　2、因為庫存情況的不同，一二線城市和三四線城市的房地產市場分化明顯。部分企業借著去庫存解放了大量的資本，從而可以先人一步，優化項目布局，改善經營業績。2016年上半年房地產投資增速和房企拿地、新開工面積的回升就是反應了這個過程。隨著去庫存的深入，預計2016年底至2017年，商品房庫存情況會有明顯好轉，那個時候隨著大量的資本從庫存中解放出來，房企經營業績將有所改善。

　　3、目前我國房地產市場仍處的環境仍然比較寬松：貨幣政策突然轉向的可能性比較低;開發商習慣于在下半年集中推盤;去庫存政策仍需深入實施等。此外，隨著房企新開工面積的回升，新房入市的需求也在增加。所以我們預計下半年房地產市場銷售仍能保持高位。全年商品房銷售面積仍能達到13億平方米的水平。

　　但是房屋銷售仍然存在不利因素。從短期來看，美元進入升息通道，壓制了我國貨幣政策的空間;2016年一季度個人抵押貸款增幅明顯，透支了居民的消費能力。房地產市場5月份的數據表現開始下滑，預示著下半年市場前進腳步會有所放緩。由于2015年房地產市場是先抑后揚，下半年數據基數高，2016年下半年的增長數據也不會太過搶眼。

　　從長期看，我國人口進入拐點，城市化進入后半段，對新增房地產的需求在降低。這一趨勢最終影響了房企的盈利能力：即使房企的資產負債率在逐年提高，但是凈資產收益率ROE仍在逐年下滑。在白銀時代，產品特色明顯、品牌知名度高、日常運營有效率的企業能最終獲勝。此外，雖然行業競爭加劇了，但是房企之間合作開發項目的現象會更常見，這樣做的目的，除了可以取長補短互相學習之外，還可以風險共擔。

　　4、房地產市場連續5、6個季度的快速銷售消耗了一二線城市的庫存。但是從土地供應和成交情況來看，三線城市的房地產市場仍然被庫存問題緊緊壓在頭上，表現缺乏活力。從統計數據看，可以看到從2013年開始商品房庫存才開始顯得比較高,近年來商品房庫存同比增速一直在下滑。而截止2016年5月，商品房待售面積累計為72169萬平方米，2016年房地產庫存情況比2015年稍有好轉，但是并未見明顯改善，去庫存任重道遠。

　　2016年1-5月份，房屋新開工面積5.95億平方米，同比增長18.3%。在房地產投資累計完成額方面，同比增長7%，扭轉了同比增幅持續減少的局面。房地產投資的觸底回升有利于保障經濟平穩運行，但是一二線城市和三四線城市的分化愈發突出。