地鐵樓盤有哪些誤區(qū)

　　在跨入了“地鐵時(shí)代”樓市，但凡是個(gè)項(xiàng)目，不跟地鐵拉上點(diǎn)兒關(guān)系，不僅顯得底氣不足，甚至都不好意思跟購房者介紹。對于地鐵房，購房者都知道交通方便，好處多多，但是也有一些在買完房之后會覺得恨死開發(fā)商的，那么地鐵房在購買時(shí)究竟應(yīng)該歸避哪些誤區(qū)呢?

　　而軌道交通帶來的絕不僅僅是時(shí)間變化，也使得沿線區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)，除了真正地鐵房之外，“我靠地鐵”的概念滿天飛，這不能不讓購房者擦亮雙眼，仔細(xì)分辨一下，什么樣的房子才是真正的地鐵房，并理性購買。

　　Part1購買地鐵房的四大誤區(qū)

　　誤區(qū)1：離得近就是地鐵房

　　關(guān)于什么是“地鐵房”，業(yè)內(nèi)都有一套評判標(biāo)準(zhǔn)，一般來說，距離地鐵站點(diǎn)步行5分鐘可到達(dá)房子稱之為“正地鐵房”;10分鐘內(nèi)到達(dá)稱為“準(zhǔn)地鐵房”;15分鐘內(nèi)到達(dá)稱之為“近地鐵房”。

　　我們經(jīng)常看到，有些樓盤在縮略了數(shù)倍交通規(guī)劃圖上標(biāo)出來地鐵線路，然后宣稱這個(gè)離項(xiàng)目如何如何近，事實(shí)上，真正修通之后才發(fā)現(xiàn)，從小區(qū)大門走到地鐵站竟然要半個(gè)小時(shí)，這算哪門子地鐵房?

　　誤區(qū)2：地鐵房離得越近越好

　　這個(gè)問題難免有人會問，樓盤離地鐵太遠(yuǎn)了不好，難道離近了也不好么?

　　事實(shí)上，凡事皆有度。國外一項(xiàng)研究數(shù)字顯示，從安全性和私密性角度而言，社區(qū)與地鐵站距離最少要保持200米，人流量較大站口與社區(qū)之間則應(yīng)距離300米左右，購房者不妨考慮步行時(shí)間15分鐘可到達(dá)地鐵站點(diǎn)的項(xiàng)目，這樣既可享受地鐵的便利，又可有相對幽靜的居住環(huán)境。

　　而且，現(xiàn)在地鐵多在地下數(shù)十米建造，但輻射到地上輕震依然存在。有業(yè)內(nèi)人士表示，住宅與地鐵距離過近并不宜居，地鐵的震動、噪音會嚴(yán)重影響居住質(zhì)量。具體來說，對于每天上班的年輕人來說，日出而作日落而息，受到地鐵噪音的影響相對會小一些。對于那些想在地鐵沿線買房養(yǎng)老的老年人，置業(yè)前一定要親身體驗(yàn)一下，看自己能否適應(yīng)地鐵帶來的噪音影響。

　　誤區(qū)3：地鐵房一定能增值

　　毫無疑問，地鐵開通將從時(shí)空兩個(gè)維度改變城市運(yùn)行模式，也客觀上促成了沿線樓盤的價(jià)值重構(gòu)。

　　一般來說，已發(fā)展成熟城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯;而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

　　而且，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值周期很短，而新開發(fā)區(qū)，增值周期則較長。地鐵對房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場等因素影響，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期，但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對房價(jià)的影響。

　　誤區(qū)4：地鐵房在手，全城我有

　　一說起地鐵房，普遍認(rèn)知都是方便快捷，生活的便利性也提高了。客觀上，地鐵的開通，特別利好郊區(qū)的房子，但這絕不意味著有了地鐵，在這里買房就可以高枕無憂了。

　　決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來拉動，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。甚至可以說，地鐵只會給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。

　　試想一下，你如果買房到了遠(yuǎn)郊，雖然可以乘地鐵到市區(qū)購物、看電影等，但其付出的時(shí)間成本如何計(jì)算?而且，就目前鄭州的地鐵建設(shè)進(jìn)度來看，達(dá)到覆蓋全城的目標(biāo)還有待時(shí)日，所以，本著“地鐵房在手，全程我有”心態(tài)的購房者大可以省省了。

　　另外，就北京、上海等一線城市地鐵的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)來看，高峰時(shí)段的人流量非常大，那么考慮遠(yuǎn)郊的購房者是不是要考慮一下，自己能否受得了擠地鐵的痛苦?

　　Part2投資自住五大注意

　　注意1：核心區(qū)購房，注意“高位接盤”

　　投資地鐵盤應(yīng)該在區(qū)域未發(fā)展之前、價(jià)值還沒有被整個(gè)市場認(rèn)識到之前入市，這樣可以通過等待周邊配套逐步完善，樓價(jià)升值來獲利。而核心區(qū)物業(yè)以及豪宅本來價(jià)值就高，原本配套也完善，地鐵更多是“錦上添花”，作用不會很明顯，在樓市走向并不確定的當(dāng)下，現(xiàn)在買了可能是“高位接盤”。而對于交通、配套等仍不完善的郊區(qū)盤，地鐵是“雪中送炭”，對物業(yè)價(jià)值的影響則十分明顯。

　　注意2：不要只顧當(dāng)下，注意放眼長遠(yuǎn)

　　對于自住型買家，交通便利是考慮的主要因素。目前來看，一號線短時(shí)間就可以縮短東西城區(qū)的時(shí)間距離。地鐵配套跟上后，沿線其他配套在不久的將來總能“慢慢彌補(bǔ)”，從長期來看，購買這些在建或規(guī)劃中的物業(yè)就像買“潛力股”一樣，升值空間很大。

　　注意3：地鐵不是萬能的，注意風(fēng)險(xiǎn)控制

　　不要過度夸大地鐵對樓市的影響力。只有地鐵實(shí)現(xiàn)了四通八達(dá)，那時(shí)才會發(fā)揮出更加重要的交通大動脈作用。

　　注意4：投資商鋪，注意不要跟風(fēng)

　　地鐵來了，誰不想買個(gè)商鋪?地鐵的速度快，載客量大，效率非常高，對商業(yè)的帶動會非常大。按照一線城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)地鐵站都擔(dān)負(fù)吸納和運(yùn)載周邊居民的功能，因此，每個(gè)地鐵站都將形成一個(gè)副商圈。可惜，地鐵商鋪資源有限，而且價(jià)格門檻高，所以請記住一句話，投資商鋪，量力而行，切忌跟風(fēng)。

　　注意5：區(qū)域情結(jié)將淡化，注意潛力區(qū)域

　　地鐵的運(yùn)轉(zhuǎn)將使得流動性大大增強(qiáng)，進(jìn)一步淡化長期根植于人們內(nèi)心的區(qū)域情結(jié)，從而改變這種現(xiàn)有的居住格局，可以預(yù)見，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，郊區(qū)的居住價(jià)值和增值潛力將更加凸顯。