最新全國房地產市場發展趨勢深度分析
2016年中國房地產市場將整體較為平淡，分化的趨勢還將繼續;改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。以下是學習啦小編為你精心整理的關于最新全國房地產市場發展趨勢深度分析的內容，希望你喜歡。
全國房地產市場發展趨勢深度分析
一、2016年上半年樓市整體較樂觀
第一，人口結構分析，剛需減少，但改善性需求發展強勁，從而彌補了剛需的下降;第二，國家政策支持力度會越來越大;第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會取得理想的銷售業績。
從目前來看，樓市政策達到了歷史最大寬松度，供求關系相對健康，成交量會在今年年底或明年上半年達到高點。
二、一二線城市：預計銷量將持平，而銷售均價將上漲10%
智庫預測，2016年一、二線城市房地產銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限;2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量;3)土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價。
1、庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價
一線和二線城市的庫存去化周期已經分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，考慮到：2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續下滑5%。庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。
2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量
未來貨幣政策還將進一步放松(預計2016年降息25個基點，下調存款準備金率600個基點)，從而支持一二線城市的銷售均價持續上漲。雖然宏觀經濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余。
3、土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價
一、二線城市的平均土地成本已經大幅上升。新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。
三、四線城市的房地產市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當前宏觀經濟低迷，我們預計2016年的三、四線城市房地產銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%以上。
三、哪些城市有可能表現更好
第一，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下。
第二，中心城市的情況比其他一、二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應推動了經濟的升級和人口的流入，為房地產需求和價格提供了持續的支持，中心城市的房地產需求通常比較穩健。所指的中心城市位于高鐵網絡的連接點上，并且是大都市區的經濟中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。
第三，大都市區的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。傳統大都市區(環渤海、長三角和珠三角)的三線人口流入最為強勁。中心城市的衛星城市人口流入較強。各大都市區人口流入最多的城市均是該地區中心城市的衛星城。在三線城市中，看好作為衛星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。
四、不同城市、不同區域之間的分化將加劇
優秀資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內部分化加劇，一線城市已經郊區化，現在進入郊區城市化的階段，二線城市正處于郊區化的過程，大量人口正在往郊區遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區化到郊區城市化。
五、2016年依然會地王頻出
2016年依然會地王頻出，市場集中度會進一步提高，今年開始，房企融資越來越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非常火爆，2016年也會維持這樣的格局。
六、改善性住房需求份額持續增加
2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁。首先，現有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業需求和投資性需求)正趨于弱勢。
從2015年成交結構來看，改善性需求已經在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規模。從2014年改善型需求成交已經超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。
七、一線城市房價在短暫回穩后繼續上升
如果沒有特殊政策出臺。明年年初一線城市房價企穩，深圳等今年上漲過多的城市，可能有10—15%的短暫回調，但之后，仍將繼續上升。
一線城市的房價，并非單純由供求關系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優勢資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。不管貨幣貶值升值，樓市的總價值不變，大量資金一有機會就涌入樓市。
2015年，深圳等地的房價漲的太兇，這種上漲是不可持續的。但決定房價的購房者心理預期被廣泛調高。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應的價格。
2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩，部分區域會有10—15%的回調，但隨后仍將一路往上。
八、品牌房企擴大在二線城市份額，部分本地房企退出
2016年品牌房企將擴大在二線城市份額，部分本地房企退出。內地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。
1、因為許多地方政府執法不嚴，小產權房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現象，于是守規矩的房企反而不好活，許多剛需住進了小產權房;
2、許多落馬貪官之前以權謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進入一個地方，往往需要和當地房企合資成立新企業，才能占有一席之地。
2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風氣一變：
1、A許多本地房企所依仗的“關系優勢”不復存在。
2、許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕，剩余的開發商產品設計能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。
二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價比的產品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當地市場所占份額將進一步擴大。
九、現有“剛需”房大量“死亡”，新型好產品反熱銷
明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產品反而一定不用擔心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實際上一個數字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產品”，量是非常大，但許多質量都不高，設計很差，好多都是幾年前就蓋起來的。
產品差，核心在于思路，說白了，就是這些開發商把三四線的消費者當成啥好東西都沒有見過的人，隨便搞個房子就想賺錢。舍不得前期多花設計費用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細琢花工夫。
三四線城市的消費者并不需要這樣的產品
1、三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。
2、三四線城市的消費者每天也上網看電視，看美劇韓劇，對房屋產品的欣賞水平是很高的，一些經常外出旅游的要求就更高。
3、三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候并非是從面積角度出發的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。
因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優秀的“改善”產品，而存量房本身就不是這樣的產品。
因此，2016年，大量“存量”房將繼續去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發商敢于開發“新產品”，必然帶來“新需求”，實現暢銷。
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