購房不過戶發生糾紛如何處理
購房不過戶發生糾紛如何處理
房地產轉讓或變更時，或者因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，都應當要辦理過戶登記。購房時，因不過戶而發生糾紛的情況很多人，要如何處理是人們關心的問題。下面由學習啦小編為你詳細介紹購房不過戶問題的相關法律知識。
購房不過戶發生糾紛的處理方法
1、購房不過戶存在什么法律風險?
我國《物權法》明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由于房屋屬于不動產，因此，在房屋買賣中，如果沒有及時辦理房屋過戶手續，仍然會承擔一定的法律風險。
(1)房屋遭惡意出售在目前房地產市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋所有權人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。如果房屋所有權人與第三人存在惡意串通情形，那么，根據《合同法》的規定，房屋買受人可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，然后要求房屋所有權人繼續履行合同。
(2)房屋遇法院查封在二手房買賣中，有 房屋所有人因為有其他債務糾紛擔心房屋被國家機關查封而急于將名下房屋轉讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋所有權人明知出售的房屋已被國家機關采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效。因此給買受人造成損失的，應當承擔損害賠償責任。
(3)房屋處分權房屋買賣實際操作中，房屋所有權人基于節約時間成本和便于交易的考慮，往往會委托代理人辦理相關手續。買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要審查代理人的權限是否包括房屋的處分權。如果代理人未取得房屋的處分權而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權利人追認或者獲得房屋的處分權，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。
2、房屋未過戶，買賣協議有效嗎，對方反悔怎么辦?
【基本案情】
父親賣房為母親治病，兩個女兒卻稱不知情。
為給妻子治病，丈夫蔡先生將一家四口所有的動遷房出售給周先生夫婦。為了符合政策的規定，雙方約定五年后再將房產過戶給周先生夫婦。可是，五年期滿后，蔡先生的兩個女兒卻拒絕將房屋過戶周先生夫婦的名下，聲稱父親瞞著她們將房子賣掉，房屋買賣合同是無效的。為此，周先生夫婦將父女三人告上了法庭，要求三被告將房屋過戶至他們的名下。
結果：房屋買賣協議被判有效 判決對方協助過戶
法院經審理后認為，蔡先生的妻子已去世，其在《房屋轉讓協議》中的權利義務由三被告繼承;協議為蔡先生一人所簽，該案的爭議焦點在于蔡先生代其他權利人與原告簽訂的協議是否有效;房屋買賣系家庭重大財產交易，且蔡先生出售房屋系為家人籌集醫療費用，其女兒對于其母親治療費用的來源應當知曉;蔡先生稱妻子不同意出售房屋，但其妻子在協議簽訂及履行過程中從未向兩原告提出異議，應視為對該協議的認可，其女兒在隨后這幾年的時間內也未提出異議，應視為對協議的認可;協議約定的房屋價款在簽訂時并無明顯不合理，價格方面亦未侵害房屋權利人的合法權益。據此，法院認為系爭《房屋轉讓協議》應為有效，被告父女三人應協助將系爭房屋產權登記過戶至原告名下。
【案例分析】
一般情況下，簽訂完買賣合同未辦理房產過戶登記的，購房人不擁有房屋的產權。但是，根據本案的案情分析，法院之所以判決房屋買賣協議有效且要求蔡先生一家協助周先生夫婦將房產過戶，是因為雙方的房屋買賣協議是有效的，且房屋產權還是在賣方蔡先生及其女兒名下。所以，蔡先生及其女兒必須履行合同的約定。故，法院的判決是合法合情合理的。
根據我國《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應維護合同的效力。”“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。”綜上，蔡先生及其家屬與周先生夫婦的房屋買賣協議依然有效，必須辦理房屋產權過戶。
最后，需要提醒的是，簽訂房屋買賣協議后應及時過戶避免出現一房二賣或對方反悔的情況。打官司可能會贏，但是總會付出人力物力，得不償失。
3、購房未過戶，遭法院查封該怎么辦?
【基本案情】
李先生接房裝修，并一直使用至今。他多次向相關部門反映，要求辦理產權轉移登記，但一直沒有達成。
房產證的問題沒有解決，麻煩事又來了。2013年10月15日，法院查封了這套房屋。原來，2010年開發商欠某資產管理公司300萬元，債權人申請強制執行，法院查封了開發商的財產。2013年，50萬債權轉讓到了某公司名下，經該公司申請，法院查封了該開發商名下的6套房屋，其中包含李先生購置的門面房。
李先生認為，門面房是自己出錢購置，由自己占有并實際使用，因而向法院提出執行異議，要求法院撤銷對其該套房屋的查封。執行異議被法院裁定予以駁回，后李先生將接受債權的公司起訴至有管轄權的某法院，要求法院確認其與開發商購房合同有效，并停止對該標的房屋的強制執行。
被告人某公司應答辯稱，開發商不配合李先生辦理房屋過戶手續，李先生本應積極行使自身權利，向法院或者仲裁機構提出訴求，依據雙方的約定維護自身的權利。然而，在李先生得知房產證上的名字是開發商后，卻怠于主張自身權利，主觀上存在一定過錯，因此，法院應繼續對該房屋進行強制執行。
法院經審理認為，確認合同效力與不動產物權變動是兩種不同的法律關系，買賣合同的效力并不受房屋登記及過戶的影響，李先生與開發商簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，合同內容與形式均符合法律規定，是有效的買賣合同。李先生在得知房屋登記辦理給開發商后也多次向有關部門反映，并不構成怠于行使自身權利，雖然房屋未能辦理產權轉移手續，但李先生對此并不存在過錯。
法院認為，依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第16條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定，日前，法院一審判決停止對李先生房屋的強制執行。
【案例分析】
法院起訴，要求辦理過戶和賠償損失。
針對李先生的案件，律師認為，針對建筑公司的違約情況，李先生可在得知房屋被登記到其名下后直接根據合同約定尋求司法救濟，要求建筑公司協助其辦理房產轉移手續，并按照合同約定或實際損失主張違約責任。
李先生購房后12年未取得房產證，建筑公司已經明顯違約。李先生可直接到法院起訴，要求建筑公司立即辦理房產證過戶登記手續，并賠償逾期辦證違約金;此外，房屋交易相對方有義務向買房人告知房屋抵押或權屬情況，如果由于交易相對方沒有告知，導致合同目的無法實現的，買房人可以要求返還購房款。利息及其他損失。
4、買房未過戶，遇到征地拆遷怎么辦?
【基本案情】
朱某稱，其于2003年向陳某購買了一套自建房，由于當時陳某只取得了該房屋范圍內的土地使用權，未能辦理房產證。后來，朱某將國有土地使用權變更為他的名字，但一直未辦理房屋所有權證。今年，該地段征地拆遷，拆遷部門要與陳某簽訂拆遷安置補償合同，陳某以未過戶為由將朱某排除在拆遷補償之外，朱某問：對此，他該怎么辦?
【案例分析】
朱某可起訴陳某要求其協助辦理土地使用權及房屋所有權過戶登記、或要求解除合同追究其違約責任，以維護自己的合法權益。相關問題分析如下：
《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定：“房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：……(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;……”由此可知，雙方當事人均有辦理轉讓登記的義務，共同辦理房地產轉讓手續是陳某的法定義務。
此外，《中華人民共和國合同法》第94條、第97條分別規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的……”，“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”因此，朱某可以陳某企圖獨享拆遷補償費用，其行為表明其不愿履行共同辦理過戶登記義務為由，或以陳某不履行義務致使不能實現房屋所有權轉讓之合同目的為由，向法院起訴要求解除其與陳某之間的房地產買賣合同，同時要求陳某承擔違約責任，賠償相關損失。
買房后辦房產過戶需要的材料
房產過戶費用如何計算，繼承房產過戶費用如何計算。本文主要闡述了房產過戶費用計算方法，繼承過戶所需材料以及繼承過戶所需費用等方面的內容。
房產過戶的材料：
1、房產證 原件和復印件
2、身份證 原件和復印件
3、原始購房協議 原件和復印件
4、戶口本 原件和復印件
5、如已婚需要提供 結婚證 原件和復印件
6、如已婚需要提供 共有人同意出售意見書
乙方需要提供的材料如下：
1、身份證 原件和復印件
2、戶口本 原件和復印件
3、如不是北京市戶口需要提供暫住證
房產證過戶費用的計算方法
房產過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入：
政策性收費：
1、契稅：普通住宅：評估價×1.5%;非普通住宅：評估價×3%
2、個人收入調節稅：(評估價-原購入價)×20%
3、營業稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)×5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。
4、房產交易費：房屋建筑面積×6元/平方米
5、印花稅：評估價×0.1%
6、房產證工本費：85元
7、土地證工本費：105元
8、交易評估費：評估價×0.3%
如果通過中介交易，應支付的中介費：
1、交易中介費：成交價×1%
2、房產權證代辦費：每證100元
房屋一半繼承、一半受贈的情況
要收取以下費用：1、房屋權屬證書工本費10元/證;2、轉讓手續費1元、平方米;3、印花稅5元/證;4、契稅按房屋一半價格的3%收取。如果你所繼承的房屋沒有辦理新的《房屋所有權證》，還需要申領新的《房屋所有權證》，繳納10元的房屋權屬證書工本費5元的印花稅、0.5元、平方米的測繪費。
繼承過戶，需要的證件：
1、房屋所有證
2、繼承公證書
3、繼承人身份證復印件
4、繼承人申請書。
繼承房產過戶費用：
公證費：公證費各地標準不同，繼承權公證的收費是繼承財產價值的2%。過戶費用：繳納1。5%的契稅和0.05%的印花稅，不足五年的房產要繳納 5.5%的營業稅和1%的個稅，滿五年的免除個稅和營業稅。
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