二手房買賣簽約后房主反悔如何處理

　　二手房相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。很多人關心二手房買賣簽約后，出現房主反悔的情況，應該如何處理的問題。下面由學習啦小編為你詳細介紹二手房買賣的相關知識。

　　二手房買賣簽約后房主反悔的處理方法

　　1、二手房買賣對于買方來說存在什么風險?

　　在二手房交易的過程中，買方處于相對于劣勢的地位。二手房買賣對于買方來說存在什么風險?

　　(1)賣方不按照合同的規定交房。

　　(2)賣方不協助辦理過戶登記。

　　(3)有可能因為房屋自身存在的原因導致買賣交易無效。

　　(4)賣方配偶或者共有人聲稱不知情，導致合同無效。

　　(5)在交易完成后，賣方拒絕遷出戶口。

　　2、二手房買賣交易過程中，房主反悔了該怎么辦?

　　網友提問：我今年3月份經中介與王某簽訂了一份房屋居間合同，王某將其位于高新區的房屋以110萬的價格出售給我，我向王某支付了購房款5萬元，其余房款雙方約定進托管賬戶。后雙方辦理過戶手續時，王某反悔了，并稱該房屋所有權人是其兒子(王某兒子已滿18周歲)，他簽訂的合同是無效的。請問，面對這樣的情況，我該怎么辦呢?

　　律師解答： 王某兒子已滿18周歲，具有完全民事行為能力，此房屋的所有權歸王某兒子所有，王某雖是其父母但其已成年，其父母對其財產無處分權。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。由此可知你與王某的房屋買賣合同是有效的，若王某兒子不同意過戶，你可以要求王某承擔違約責任或者要求解除合同并要求王某對其損失承擔損害賠償責任。

　　3、二手房買賣，賣方反悔可以要求繼續履行合同并強制過戶房產嗎?

　　在二手房的樓價持續上升，有不少在簽訂合約之后反悔，導致合同無法履行。不少購房者就想到了要求繼續履行合同并強制過戶房產。但是購房人對是否能要求繼續履行二手房買賣合同及能否通過訴訟形式請求強制過戶不太理解。

　　訴請繼續履行合同，強制過戶的條件：

　　第一，買方要確保持續符合購房資格。

　　第二，買方要追加中介方和賣方欠款銀行作為第三人，其中賣方欠款銀行涉及到贖樓，便于法院判決該第三人配合贖樓。

　　第三，買方要準備好一次性支付購房款。而這也正是以便賣方不配合辦理按揭手續時，一次性付款給法院，由法院執行強制過戶，再將房款放給賣方。

　　買方符合上述條件要求繼續交易并強制過戶的，必須準備好足夠的購房資金，在將購房款匯入法院賬戶后，法院就可以向國土部門發出裁定書強制過戶。這一做法，就完全避開了賣方，無需賣方配合進行按揭手續。因此，符合一定條件的購房者完全可以要求賣方繼續履行交易并過戶，以維護自己的合法權益。

　　預防二手房買賣簽約后房主反悔情形出現的方法

　　一般來講，預防二手房買賣簽約后房主反悔，作為購房者，應該采取的對策可以有以下幾方面：

　　(1)在與二手房房主簽訂購房合同時，購房者必須提前考慮房價上漲等因素，考慮相關的可能結果，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，及時辦理，避免對方反悔。

　　(2)為避免因為房主主張房屋為夫妻共有而最后被判定合同無效，買房人應在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　(3)為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，并對可能出現的質量問題如何承擔責任作出書面約定。

　　(4)購房者要了解待購的房屋是否屬于不能上市的國家法律明確規定的農村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮居民不要購買這類房屋。

　　二手房買賣流程

　　買賣雙方達成交易意向后，通過真房網辦理相關手續，完稅過戶。

　　·一次性交易

　　1.查冊;

　　2.網簽;

　　3.測繪/遞件;

　　4.報稅;

　　5.完稅過戶;

　　6.領取新房產證。

　　·贖契

　　1.業主到原貸款銀行辦理提前還清貸款申請;

　　2.確認欠款本息后，準備足額的贖契樓款存入銀行指定賬戶;

　　3.銀行批核通過后進行扣款;

　　4.銀行通知領《房產證》及涂銷資料，辦理涂銷手續;

　　5.涂銷完成后，可轉一次性交易或按揭貸款。

　　·按揭貸款

　　1.查冊;

　　2.預約網簽、收件、約評估;

　　3.提交貸款所需材料及簽署貸款合同及相關文件;

　　4.資料齊備后送銀行審批;

　　5.銀行出具同意貸款書;

　　6.遞件(可遞件連入押);

　　7.問稅;

　　8.交稅過戶;

　　9.出新證(及他證);

　　10.房管局歸檔;

　　11.入押;

　　12.出他項權利證;

　　13.送資料至銀行發放貸款;

　　14.退資料

　　注：以上資料僅供參考，以當地房管局政策為準。

　　二手房交易稅費表

　　買方

　　1交易手續費：建筑面積*3元/平方

　　2、產權登記費：

　　個人：50元/宗;每加1人增收10元;

　　單位：80元/宗

　　非住宅：550元/宗，每加1人增收10元

　　3 交易契稅：

　　(1)購買家庭唯一住房，單元總建筑面積90平方米以下的普通住宅：地稅局評估價*1%

　　(2)購買家庭唯一住房，單元總建筑面積90平方米以上-144平方米以下：地稅局評估價*1.5%

　　(以上需以家庭為單位，買方必須提供戶口本原件、結婚證或半個月累的無婚姻登記證明原件，戶籍所在地的無房證明)

　　(3)單元建筑面積在144平方米以上(含)：地稅局評估價*3%

　　(4)非家庭唯一普通住房：地稅局評估價*3%

　　(5)贈與、非住宅、單位購買：地稅局評估價*3%

　　4 交易印花稅：

　　個人住宅：免征

　　非住宅，單位購買或出售：地稅局評估價*0.05%

　　5 抵押登記費：

　　抵押權人是個人住宅：50元/宗

　　單位住宅：80元/宗

　　非住宅：550元/宗

　　6 證照印花稅：5元/證，每增加1人加收5元

　　賣方

　　1交易手續費：建筑面積*3元/平方

　　2交易印花稅：

　　個人住宅：免征

　　非住宅，單位購買或出售：地稅局評估價*0.05%

　　3土地出讓金：

　　房改房、安居房、解困房：地稅局評估價*1%

　　商品房、私房：地段基準價*面積*10%(基準地價要上房管局網址查詢)

　　單位：地段基準價*房屋面積

　　4個人所得稅：

　　免征:普通住宅的房產證滿5年或能提供《廣州共有住房繳款明細表》或《預售合同》或《拆遷補償協議》或《安居協議》或購房協議的簽約時間等證明滿5年的且家庭雙方現時是唯一住房。

　　未滿5年征收：地稅局估價*1%或差額*20%(有發票)

　　5營業稅:免征：

　　房產證滿5年或契稅完稅證滿5年且144平方米以下的普通住宅

　　未滿5年的普通住宅及非普通住宅：地稅局估價*5.6%

　　滿5年的普通住宅(大于144平方米)征收：(土稅局估價-上手發票收入價)*5.6%

　　6土地增值稅：

　　免征：個人住宅

　　非住宅或單位出售(提供發票)：用四級超率累進稅率，增值額=轉讓收入-應扣除項目金額;稅金=增值額*適用稅率速算公式

　　增值額未超過扣除項目金額50%的：增值額*30%=稅金

　　增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的：增值額*40%-扣除項目金額*5%=稅金

　　增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的：增值額*50%-扣除項目金額*15%=稅金

　　增值額超過扣除項目金額200%：增值額*60%-扣除項目金額*35%=稅金

　　不能提供發票：地稅局評估價*3%

　　注：以上資料僅供參考，以當地房管局政策為準。

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