不動產租賃營改增后怎樣交稅

不動產租賃營改增后怎樣交稅

　　營改增后，不動產租賃如何繳稅，請跟著學習啦小編來了解相關的法律法規，以備不時之需。

　　要點一：預收租金能否按月(季度)分攤計稅?

　　《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，

　　預收租金不能按月(季度)分攤計稅，應當在收到租金的當月(季度)全額計入銷售總額。

　　但是，“其他個人”例外。其他個人，指個體工商戶之外的個人。《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定，

　　其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

　　要點二：在哪繳?繳多少?

　　根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第16號)的規定，區分以下三種情況：

　　1.一般納稅人

　　一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法;出租2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法。

　　①不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　簡易計稅方法：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;

　　一般計稅方法：應納稅款=銷項稅額[含稅銷售額÷(1+11%)×11%]-進項稅額。

　　②不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的。

　　步驟一：先向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，填寫《增值稅預繳稅款表》。

　　簡易計稅方法：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;

　　一般計稅方法：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。

　　步驟二：再向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　簡易計稅方法：預繳稅款=應納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表;

　　一般計稅方法：預繳率3%，稅率11%，需補(退)稅款;

　　補(退)稅款=銷項稅額-進項稅額-預繳稅款。

　　2.小規模納稅人(不包括其他個人)

　　①不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　個體工商戶出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;

　　其他出租不動產情況：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

　　②不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的。

　　步驟一：先向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，填寫《增值稅預繳稅款表》。

　　個體工商戶出租住房：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;

　　其他出租不動產情況：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

　　步驟二：再向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　預繳稅款=應納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表。

　　3.其他個人

　　納稅地點：向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

　　出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;

　　出租非住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

　　國家稅務總局公告2016年第23號第六條規定，可以按月(季度)分攤租金繳稅。當然，也可以一次性全額納稅申報。

　　要點三：什么時候繳?

　　預繳時限：國家稅務總局公告2016年第16號規定，如果需要預繳稅款，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。若超過6個月沒有預繳稅款，由機構所在地主管國稅機關按照稅收征管法及相關規定處理。

　　納(補)稅申報時限：一般納稅人按月納稅申報，小規模納稅人按季度納稅申報。

　　要點四：誰開票?如何開?

　　一般納稅人可自行開具增值稅發票;小規模納稅人(不包括其他個人)，可自行開具增值稅發票，也可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票;其他個人向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

　　增值稅發票分普通發票和專用發票兩種。向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

　　國家稅務總局公告2016年第23號規定，納入新系統推行范圍的納稅人要參照《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》，使用新系統選擇相應的編碼開具增值稅發票;開具增值稅發票要在備注欄注明不動產的詳細地址;由于個人出租住房適用1.5%優惠征收率，開具(代開)發票不能與其他應稅行為混開。