營改增后個人出租不動產(chǎn)怎么計(jì)算增值稅

營改增后個人出租不動產(chǎn)怎么計(jì)算增值稅

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　　營改增后個人出租不動產(chǎn)怎么計(jì)算增值稅

　　一、納稅人

　　自2016年5月1日起，在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的其他個人，為增值稅納稅人。

　　注釋：自2016年5月1日起，自然人以經(jīng)營租賃方式出租位于中國境內(nèi)的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

　　二、征收率

　　其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，征收率為5%。

　　其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　注釋：自然人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，按照5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，其中出租住房的減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　三、銷售額

　　納稅人提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額。

　　注釋：自然人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，以取得的租金等全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照相應(yīng)的征收率，計(jì)算繳納增值稅。

　　四、簡易計(jì)稅方法

　　其他個人出租不動產(chǎn)應(yīng)按照簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

　　應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

　　簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

　　銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

　　例1：某自然人出租個人住房，2016年5月1日預(yù)收2016年7至12月房租6萬元。

　　不含稅銷售額=6÷(1+5%)=5.71萬元

　　應(yīng)納稅額=5.71×1.5%=0.08萬元

　　注釋：由于該納稅人收取的6萬元為六個月租金收入，折合月租金為9523.81元，未超過3萬元，免予征收增值稅。

　　例2：某自然人出租個人商務(wù)用房，2016年5月1日取得當(dāng)月房租10萬元。

　　銷售額=10÷(1+5%)=9.52萬元

　　應(yīng)納稅額=9.52×5%=0.48萬元

　　五、納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　注釋：自然人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，以收到款項(xiàng)(包括預(yù)收款)的收款時間，為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　六、納稅地點(diǎn)

　　其他個人提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)局申報納稅。

　　七、征收管理

　　其他個人向消費(fèi)者個人提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)或適用免征增值稅政策規(guī)定的應(yīng)稅行為，不得開具增值稅專用發(fā)票。

　　注釋：自然人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，可在申報繳納稅款的同時，向不動產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票，其中租賃對象為自然人或當(dāng)月享受免征增值稅政策的，不得代開增值稅專用發(fā)票。