購買拍賣房屋的風險

　　購買拍賣房屋可以在拍賣行參加拍賣就可以了，今天學習啦小編為你們介紹購買拍賣房屋有什么風險的內容，歡迎閱讀。

　　購買拍賣房屋的風險

　　購買法院拍賣房屋的法律風險：

　　1、房屋質量瑕疵的維修責任只能由購買者承擔。由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調現房現狀拍賣，而對于現狀，僅能依據購買者現場短暫的觀察，可能出現未發現的房屋質量瑕疵。案例：通過拍賣得來的房屋雖然存在嚴重的質量問題，但是，由于房屋原所有人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，購買了房屋的劉某一家最終沒能打贏官司。日前，上海市第一中級人民法院對該拍賣房屋質量糾紛案作出終審判決，房屋的原所有人和拍賣公司不需要承擔房屋瑕疵修復和賠償的責任。

　　2、產權證辦理可能時間比較長，甚至可能出現不能辦理房屋產權證的情況由于法院和房屋產權登記機關是兩個不同的部門，對法律法規的理解和實踐操作的方式不同，特別是中國部門規定比較多，法院的規定與房屋產權登記機關上級主管部門的規定可能有些區別。在這種情況下，可能會造成房屋產權證辦理的時間比較長，甚至可能出現不能辦理房屋產權證的情況。

　　3、一房二賣的情況下，原來已入住的業主可能拒絕搬走，購買了房屋卻無法入住開發商可能一房二賣，在銀行為債權人的情況下，銀行有抵押權，法院直接拍賣，但房屋的購買人之一(未有房屋按揭貸款的購買人)由于已經向開發商支付全部購房款，早已辦理了入住手續，并裝修入住房屋。在這種情況下，即便法院拍賣房屋，已入住的業主拒絕搬離房屋，可能造成購買法律拍賣房屋的業主，雖然取得了房屋的所有權，但卻無法入住。

　　4、購買債權人債權方式試圖取得房屋所有權的，可能出現房屋拍賣低價成交，而購買者高價購買債權，造成既得不到房屋，已支付的價款也不能返還已購買債權人債權方式試圖取得房屋所有權，但鑒于法律法規規定，抵押房屋或查封房屋不能直接抵償債權，必須通過拍賣或變賣方式實現債權，因此，可能出現房屋拍賣或變賣低價成交，造成購買債權的價款低于拍賣房屋所得價款的情況。在這種情況下，購買債權人債權的購買者可能僅得到部分賠償，而不能得到全部賠償。

　　購買拍賣房屋主要的風險

　　1、房屋所有權證的辦理難以確定

　　因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。

　　2、房屋質量沒保障

　　因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此，即便進行了現場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。

　　房屋拍賣的流程

　　(一)拍賣前，查封房屋

　　(二)拍賣前，評估房屋

　　(三)第一次拍賣(拍賣不動產，應當在拍賣十五日前公告)

　　1、競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。

　　2、人民法院應當在拍賣五日前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人于拍賣日到場。

　　3、拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

　　(四)第二次拍賣

　　拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，應當在六十日內再行拍賣。

　　(五)第三次拍賣

　　對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次拍賣。

　　(六)變賣

　　第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。

　　(七)所有權轉移

　　不動產拍賣成交或者抵債后，該不動產自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產權過戶。

　　所謂保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應價達不到該價格應停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標的拍賣成交價應達到的最低價格基數。司法拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。