2017山西省物業(yè)管理條例(2)
第五章 前期物業(yè)管理
第三十三條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的前期物業(yè)服務合同示范文本。
第三十四條 前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，一般包括下列事項：
(一)雙方的權利和義務;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)服務事項、質(zhì)量和費用;
(四)計費方式和收費起始時間;
(五)合同期限和合同解除條件;
(六)違約責任。
前款規(guī)定的服務事項一般包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;
(二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;
(四)物業(yè)裝飾裝修管理;
(五)物業(yè)檔案資料管理。
第三十五條 建設單位應當自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內(nèi)，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。
分期建設的物業(yè)，建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接驗收手續(xù)。
第三十六條 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗;建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設施設備和下列資料，并辦理書面移交手續(xù)：
(一)物業(yè)(不含業(yè)主個人房屋)權屬資料;
(二)設施設備的訂貨合同、產(chǎn)品合格證書、銷售憑證，安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)規(guī)劃設計圖及批準文件，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)前期物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十七條 未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。
第三十八條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會工作用房)。
物業(yè)管理用房所有權屬于業(yè)主，不得買賣或者抵押;未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。
第六章 物業(yè)管理服務
第三十九條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的物業(yè)服務合同示范文本。
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十條 業(yè)主委員會應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內(nèi)，按照本條例第三十六條的規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當認真履行職責，不得侵害居民的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執(zhí)行公務。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十三條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。
物業(yè)服務收費應當區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理企業(yè)應當遵守國家有關價格的法律、法規(guī)，實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關事項。
物業(yè)服務收費實行政府指導價的，物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家和省價格主管部門的規(guī)定，同時標明基準收費標準、浮動幅度和實際收費標準。
第四十四條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
物業(yè)服務費用實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)疑時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
第四十五條 物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。
房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，認為該投訴事項不屬于其職責范圍的，應當及時告知投訴人向有關部門投訴。
第七章 物業(yè)的使用和維護
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照城市規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)破壞房屋承重結構和主體結構、損壞房屋外貌;
(二)違法修建建筑物、構筑物;
(三)損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地，擅自移動、拆改共用設施設備;
(四)擅自設置營業(yè)攤點;
(五)占用、損壞綠地、樹木和綠化設施;
(六)擅自在物業(yè)共用部位、共用設施設備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;
(七)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽;
(八)違反有關規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音;
(九)利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十八條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，但不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
第五十條 物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設施設備及場地從事經(jīng)營性活動的，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關部門批準。經(jīng)營性活動的收益，主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)管理企業(yè)和相關業(yè)主、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應當將有關情況報告業(yè)主大會。
第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任和費用。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
本條例實施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的，住房購買人和公有住房出售單位應當按照國家有關規(guī)定補交專項維修資金。
專項維修資金余額不足時，業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定續(xù)交。
省建設行政主管部門和設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)專項維修資金收取、使用、管理的監(jiān)督工作。
第五十三條 專項維修資金由物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代收。
未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門代管;業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應當自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi)，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會。
第五十四條 專項維修資金應當在金融機構開設專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。
專項維修資金的代管單位和業(yè)主委員會應當每半年公布一次專項維修資金的收支情況。
專項維修資金的使用，應當按照國家有關規(guī)定接受審計監(jiān)督。
第五十五條 專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金按照下列規(guī)定使用：
(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出;
(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。
第五十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業(yè)主。
第八章 法律責任
第五十七條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十八條 違反本條例規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，或者超越資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令退出;拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國家有關部門頒發(fā)的，建議國家有關部門予以處理。
第六十條 違反本條例規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，有關行政管理部門依法予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十一條 違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結構和主體結構的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門挪用專項維修資金的，由同級人民政府追回挪用的專項維修資金，沒收違法所得，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國家有關部門頒發(fā)的，建議吊銷其資質(zhì)證書。
業(yè)主委員會的成員及其工作人員、物業(yè)管理企業(yè)的工作人員挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。
挪用專項維修資金構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十三條 違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員或者其他有關行政管理部門的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附則
第六十四條 本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本條例所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(庫)、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本條例所稱包干制，是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
本條例所稱酬金制，是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第六十五條 本條例自2005年1月1日起施行
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