2017天津市物業管理條例(2)
第三十條
業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費百分之一的比例提取活動經費，具體辦法在物業服務合同中約定。
第三十一條
本市實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區、縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。
物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：
(一)業主委員會不依法履行職責的問題;
(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;
(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;
(四)提前終止物業服務合同的問題;
(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
(六)需要協調解決的其他物業管理問題。
物業服務企業
第三十二條
物業服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照物業管理行政主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。
本市物業服務中介機構和外埠來津從事物業管理服務活動的企業，應當向市物業管理行政主管部門備案。
第三十三條
從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物業管理相應的職業教育培訓。
第三十四條
物業服務企業按照物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業管理服務費，接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。
物業服務企業對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。
物業服務企業應當向業主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益，對業主個人信息和資料負有保密義務。
第三十五條
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將全部物業管理委托給他人。
第三十六條
物業服務企業應當協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。
政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業服務企業工作，不得干預物業服務企業正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費。
前期物業管理
第三十七條
前期物業管理是指在業主大會成立前，開發建設單位委托物業服務企業進行物業管理服務的活動。
第三十八條
新建物業出售前，開發建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。
第三十九條
開發建設單位對新建物業，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業管理。住宅物業建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業建筑面積一萬平方米以下的，經物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十條
開發建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約，并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。
開發建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益。
第四十一條
規劃、設計新建物業項目時，應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施，并按照開發建設項目規劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業管理用房，用于物業管理服務和業主活動。
開發建設單位應當按照規劃、設計的要求和標準建設物業管理用房，并向業主進行公示。
開發建設單位應當自物業竣工驗收合格之日起三十日內，將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督。
第四十二條
物業管理用房屬于全體業主共有，由物業服務企業負責維修、養護，不得買賣和抵押;任何單位和個人不得占用或者改作他用。
開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。
第四十三條
開發建設單位應當自新建物業竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業服務企業提供下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;
(二)物業竣工驗收資料;
(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料;
(四)物業質量保證書和使用說明書;
(五)物業管理需要的其他資料。
第四十四條
物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗，發現問題應當書面告知開發建設單位，開發建設單位應當及時進行整改
物業使用和維護
第四十五條
在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。
在物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。
物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。
第四十六條
業主和物業使用人使用物業，應當遵守法律、法規和規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。
第四十七條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務單位，應當直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。
開發建設單位應當在物業建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設施，按照規定移交給專業經營服務單位進行維護管理。
第四十八條
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道、拒交物業管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規和管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業主大會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十九條
業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。
業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。
第五十條
利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關業主和業主大會的同意。物業服務企業代表業主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十一條
占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。
占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。
業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。
機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。
第五十二條
物業服務企業應當加強對物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會，并在物業管理區域內公告。
第五十三條
有兩個以上業主的新建住宅和非住宅物業，應當按照規定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規定給業主計息。
未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業項目，業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。
第五十四條
市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統一歸集和管理。
專項維修資金的管理，接受財政、審計部門的監督。
第五十五條
專項維修資金的管理費用由市財政部門核定，在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專項資金，專項用于房屋應急解危支出。
專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規定。
物業管理服務
第五十六條
物業服務企業接受委托從事物業管理服務活動，應當與業主大會簽訂物業服務合同。物業服務合同，對物業服務企業和全體業主具有約束力。
物業服務合同主要包括下列內容：
(一)業主大會和物業服務企業的名稱;
(二)物業管理區域的范圍;
(三)服務的內容;
(四)服務的標準;
(五)服務的費用;
(六)合同的期限;
(七)違約責任;
(八)合同的解除條件;
(九)雙方需要約定的其他事項。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。
第五十七條
物業服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列主要內容：
(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;
(二)電梯、智能系統等設備的運行服務;
(三)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;
(四)物業裝飾裝修的管理;
(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;
(六)物業管理區域內公共秩序的服務、管理;
(七)物業資料的查詢服務和管理;
(八)雙方約定的其他物業管理服務內容。
第五十八條
物業服務合同的期限一般不低于兩年。物業服務合同期限屆滿的三個月前，物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。雙方不再續約的，物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案，并繼續按照合同約定做好服務，協助業主大會選聘新的物業服務企業;業主應當按時交納物業管理服務費，至合同終止。
第五十九條
提前解除物業服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案后，在物業管理區域內公告。
第六十條
物業服務企業依照有關規定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業主委員會移交本條例第四十三條規定的資料外，還應當同時移交下列資金、物品和資料：
(一)預收的物業管理服務費、場地占用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益余額;
(二)物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備;
(三)物業管理項目的檔案資料;
(四)實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。
未成立業主委員會的，在區、縣物業管理行政主管部門監督下，向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。
新物業服務企業確定后，業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業服務企業。
物業管理服務費
第六十一條
物業管理實行有償服務。物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。
普通住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業在政府指導價格范圍內協商確定;其他住宅和非住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業自主協商確定。
第六十二條
普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例，依據社會平均物價指數變動情況適時進行調整，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定，并向社會公布。
確定和調整普通住宅物業管理服務費政府指導價格時，有關部門應當聽取群眾意見。
第六十三條
物業管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。
實行酬金制的物業服務企業，應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況。
物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第六十四條
物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月交納，業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的，從其約定。
第六十五條
物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔;但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。
物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費，由開發建設單位交納。
第六十六條
供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營服務單位，可以將服務和收費事項委托物業服務企業并支付代辦服務費。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
法律責任
第六十七條
業主、業主大會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決;不能自行協商解決的，可以向物業管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第六十八條
業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第六十九條
開發建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門予以處罰：
(一)未按照規劃、設計要求建設物業管理用房的，由規劃行政主管部門責令補建，并可處以物業管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。
(二)未在規定時間內向物業服務企業移交物業管理用房的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期移交;逾期不移交的，處以物業管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。
(三)未在申請房屋所有權初始登記時，將物業管理用房登記的，由房屋權屬登記部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。
(四)未通過招標投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。
(五)出售新建房屋時，未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業服務合同和臨時管理規約的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上三萬元以下罰款。
(六)未向前期物業服務企業提供資料的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期提供;逾期不提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條
物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由區、縣物業管理行政主管部門按照下列規定給予處罰：
(一)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
(二)以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
(三)未按照資質等級從事物業管理服務活動的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款，降低資質等級。
(四)將一個物業管理區域內的物業管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
(五)未辦理物業服務合同備案的，責令限期備案;逾期不備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款。
(六)不按照規定履行退出程序和相應義務的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
(七)聘用未取得物業管理相應資格證書人員從事物業管理活動的，責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。
第七十一條
業主、物業使用人違反本條例規定，拒絕、阻礙物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，排除妨害;造成損失的，由違規行為的業主或者物業使用人承擔賠償責任。
第七十二條
業主委員會及其成員違反本條例規定，未在法定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。
第七十三條
當事人對物業管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七十四條
與物業管理有關的行政管理部門及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
附 則
第七十五條
管理規約和業主大會議事規則的示范文本，由市物業管理行政主管部門制定。
物業服務合同和前期物業服務合同的示范文本，由市物業管理行政主管部門會同市工商行政管理部門制定。
第七十六條
業主自行管理物業、委托其他管理人管理物業和原有住宅區實施物業管理的，可以參照本條例執行。
第七十七條
本條例自2008年12月1日起施行。
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4.天津物業管理條例
2017天津市物業管理條例(2)
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