2017武漢物業管理條例(2)
第三十三條 管理規約應當對下列事項作出約定：
(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、使用方案;
(三)共有部分的經營與收益分配、使用;
(四)物業管理區域內有關環境衛生、噪聲、寵物飼養、安全管理等業主的權利與義務;
(五)違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。
第四節 業主委員會
第三十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。
業主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業主大會議事規則另有規定的從其規定。業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
第三十五條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開三日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。
第三十六條 業主委員會委員應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及房屋主管部門的指導與監督，房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)不再是該物業管理區域內的業主;
(二)喪失民事行為能力，不能履行委員職責;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)以書面方式向業主大會提出辭職請求;
(五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第三十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
(一)拒不履行委員職責;
(二)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格;
(三)在本物業管理區域內違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益;
(四)因其他原因不適合繼續擔任委員的。
第三十九條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在三十日內改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在三十日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。
第四十條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起十日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
第四十一條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。
業主委員會的工作經費和利用業主共有部分經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。
第四十二條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。
第四章 物業管理服務
第一節 一般規定
第四十三條 業主大會可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應資質的物業服務企業提供物業服務。
第四十四條 物業服務企業應當在其資質等級許可范圍內提供物業管理服務。
從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房屋主管部門備案。
第四十五條 本市實行物業服務項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由有資質的物業服務項目經理擔任。
物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第四十六條 本市實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關主管部門、專業經營單位報告：
(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全;
(三)物業服務人員撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活;
(四)發生群體性事件;
(五)發生業主、物業使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。
第四十七條 業主委員會、物業服務企業應當分別建立并妥善保管業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案，按照有關規定向房屋主管部門報送統計報表。
第四十八條 市房屋主管部門應當加強對物業服務質量的監督檢查，組織開展物業服務質量等級考核，并將考核結果向社會公布。業主對物業服務質量的評價是物業服務質量等級考核的主要依據。業主對物業服務質量的評價辦法，由市房屋主管部門制定。
區房屋主管部門應當會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府建立物業服務企業信用檔案，并向公眾提供查詢服務。
第二節 物業服務合同
第四十九條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：
(一)物業服務事項;
(二)物業服務質量及服務費用;
(三)物業管理區域內安全保障事項;
(四)合同期限;
(五)違約責任。
第五十條 物業服務企業應當按照合同約定履行下列物業公共服務事項：
(一)物業管理區域內共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護和安全協防;
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業公共服務事項。
第五十一條 普通住宅、經濟適用房和廉租房物業服務費、車輛停泊服務費實行政府指導價，其他物業的物業服務費、車輛停泊服務費實行市場調節價。確定和調整物業服務費、車輛停泊服務費政府指導價時，應當采取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。
實行政府指導價的，市物價主管部門應當會同市房屋主管部門，根據物業種類、服務內容、服務質量等級和物價指數變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價百分之二十的上浮幅度，并向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
第五十二條 物業服務企業應當對物業服務事項、內容、標準和相應的收費項目、標準在物業管理區域內的顯著位置予以書面公布。
第五十三條 業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
第五十四條 物業服務企業應當按照有關規定與開發建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。
物業服務企業應當自辦理移交手續之日起三十日內，持相關資料向區房屋主管部門備案。
第五十五條 業主委員會應在物業服務合同期限屆滿六十日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第五十六條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)除第五十五條第三款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;
(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第五十七條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，履行下列義務：
(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規、規章規定的其他義務。
第五章 物業的使用與維護
第一節 物業的使用
第五十八條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(二)將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(四)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施;
(五)在住宅區堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質;
(六)亂丟垃圾，高空拋物;
(七)飼養國家禁止飼養的大型犬類等寵物;
(八)發出超過規定標準的噪聲，影響鄰居采光、通風;
(九)法律、法規、規章及管理規約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時，業主大會、業主委員會及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。
第五十九條 物業交付使用后，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主書面同意，必要時應當進行聽證。
物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。
規劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經營場所。
第六十條 物業服務企業、業主委員會發現有違反本條例第五十八條、第五十九條規定行為之一的，應當予以勸阻;勸阻無效的，應當及時告知有關主管部門，有關主管部門應當依法及時處理。
第六十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先向物業服務企業登記。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第六十二條 因物業維修、公共利益需要臨時占用或者挖掘物業管理區域內道路、場地的，施工單位應當采取措施保障安全，并在約定的期限內恢復原狀;造成損失的，應當予以賠償。
第二節 車位的使用管理
第六十三條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。在滿足業主需要后，開發建設單位將車位、車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應當向全體業主公示，租賃合同應當報送物業服務企業備案，業主及業主委員會有權查詢。
業主、物業使用人需要承租尚未出售的車位、車庫的，開發建設單位應當出租，普通住宅、經濟適用房和廉租房的車位、車庫租賃費實行政府指導價，其他物業的車位、車庫租賃費實行市場調節價。
第六十四條 利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，開發建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業管理區域內的道路或者其他場地設置車位的，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。
業主大會決定或者業主共同決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。
第六十五條 物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三節 物業的維護
第六十六條 開發建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。
物業管理區域內的建(構)筑物及種植花草樹木已實施白蟻預防的，白蟻防治機構在白蟻防治包治期內，應當定期回訪，發現蟻害應當免費予以滅治。
第六十七條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的管理、養護、維修，由業主負責。業主對專有部分進行管理、養護、維修時，應當盡量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的，應當予以賠償。相鄰業主應當提供便利。
第六十八條 物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用時，業主或者物業使用人應當及時維修養護。
第六十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關專業經營單位，應當依法承擔物業管理區域內管線和設施設備的維修、更新、養護的責任。
第七十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據雙方約定向專業經營單位收取勞務費。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七十一條 住宅物業、住宅區內的非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的開發建設單位和業主，應當交存專項維修資金;專項維修資金專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、業主決策、專款專用、政府監管的原則。首次專項維修資金由開發建設單位和業主按照下列規定交存：
(一)開發建設單位按照物業總規模建安造價百分之一點五(配置有電梯的，按照建安造價百分之二點五)的比例交存;
(二)業主按照所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為每平方米建安造價的百分之五。
市人民政府應當按照國家相關規定制定專項維修資金交存、使用、管理的具體辦法。
第七十二條 通道、樓梯、屋面及屋面露臺等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規、規章和管理規約的規定，并征得相關業主和業主大會的同意。
第七十三條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，責任人不及時或者無法履行維修養護義務的，物業服務企業應當及時通知業主委員會，并立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，費用由相關責任人承擔。
第七十四條 因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，相關業主、物業使用人不得拒絕。
供水、供電、供氣、通信、環衛、郵政等專業經營單位進入物業管理區域提供服務的，業主、物業服務企業應當予以配合。
第六章 法律責任
第七十五條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，可以要求區房屋主管部門，行業協會，區、街道、鄉(鎮)以及社區人民調解組織調解或者依法申請仲裁、提起民事訴訟。
業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本條例的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第七十六條 開發建設單位有下列行為之一的，按照下列規定予以處罰：
(一)未按照本條例第二十一條規定向區房屋主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面報告，或者未按照本條例第二十二條規定向業主大會籌備組提供相關文件資料的，由區房屋主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可以處以五千元以上二萬元以下罰款;
(二)違反本條例第七十一條規定，未依法繳存專項維修資金的，由房屋主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款，并自逾期之日起按日加收滯納部分千分之零點三的滯納金。
第七十七條 從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業違反本條例第四十四條第二款規定，未向市房屋主管部門備案的，由市房屋主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。
第七十八條 業主委員會委員職務終止后未將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并給予警告。
第七十九條 違反本條例第五十八條規定的，由有關主管部門按照下列規定予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違反第一項、第二項規定的，由裝飾裝修行業主管部門依照有關法律法規的規定予以處罰;
(二)違反第三項規定的，由城市管理執法部門責令限期改正;逾期不改的，處以三千元以上三萬元以下罰款;
(三)違反第四項規定的，由規劃主管部門和城市管理執法部門按照各自職責依照有關法律法規的規定予以處罰;
(四)違反第五項、第六項、第七項、第八項、第九項規定的，由公安、環保、城市管理執法等有關主管部門依法予以處理。
第八十條 房屋主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及其他有關管理部門的工作人員有下列行為之一的，由上級主管部門責令改正;情節嚴重的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查中，對車位、車庫的設計未達到本市有關技術規范的規定或者物業服務用房不符合本條例規定的標準，而批準其規劃設計方案的;
(二)開發建設單位未提供竣工驗收文件或者提供的竣工驗收文件不符合規定，而辦理房屋交付使用備案手續的;
(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議或者組織召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉的;
(四)挪用專項維修資金的;
(五)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時處理的;
(六)其他玩忽職守、濫用職權、循私舞弊的行為。
第七章 附 則
第八十一條 市、區人民政府應當采取措施對舊住宅區進行整治。舊住宅區完成整治改造后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會應當在區房屋主管部門的指導下，組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業，也可由業主自行管理物業，市、區人民政府應當給予適當補貼。
第八十二條 業主可以自行管理物業，也可以委托其他管理人管理物業。業主自行管理物業或者委托其他管理人管理物業的，參照本條例的有關規定執行。
第八十三條 本條例規定的業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則、物業服務合同的示范文本，由市房屋主管部門擬訂。
第八十四條 本條例自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過，1999年9月27日湖北省第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準的《武漢市住宅區物業管理條例》同時廢止。
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2017武漢物業管理條例(2)
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