物業管理費測算方法

　　物業管理費，是物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用。下面是學習啦小編精心為你們整理的物業管理費測算方法的相關內容，希望你們會喜歡!

　　物業管理費測算方法

　　一、物業管理費測算的準備工作

　　1.確定管理費成本構成的注意事項。

　　物業管理費的構成并不是一成不變的，具體到核算某個特定物業的管理費時，由于各個物業的具體情況不同，要根據該物業和實際情況，在上述構成內容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：(1)要盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體越詳細，才越真實。(2)盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目。(3)測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估計值，對于有些無法或不易確定具體數據的，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面布局要合理，要有充分代表性。

　　2.收集原始數據

　　管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要。在測算各系統大型設備更新儲備金時，要收集包括原始價格、運輸、安裝、調試費在內的設備原值、設備功率參數和設備使用壽命等資料;在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用壽命和市場售價;其他關于工資水平、社會保險、專業公

　　司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據。

　　二、物業管理費的測算

　　物業管理企業在物業管理過程中發生的各項支出，稱為物業管理費用。對物業管理費用的核算，是物業管理企業財務管理工作的一項重要內容。一項物業投入管理運行之前，必須核算管理費用;運行一年后，還要根據上年運行情況進行調整。費用標準預算方案要經物業管理企業審閱并提交業主管理委員會討論審核通過后，方可執行。

　　物業管理費用標準的測算可用下列簡單公式表示：

　　式中P——所得的物業管理費用標準(元/月·米); ——單項費用(元/月);

　　——費用項數(=1，2，3，…，n);

　　∑——所有單項費用之和;

　　S——參加測算的物業總面積(米)。

　　前面列出了許多費用項目，但并不是全部。具體到核算某一特定物業的管理費用標準時，由于物業類型不同，可能只是上述費用項目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個較為適用的費用標準，除了合理測算每項費用外，關鍵是既不要漏項也不要重復。

　　為了測算與收費管理的方便，一般又將上述項目按管理專業和專用設備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費、一般公共設施維

　　護費、電梯費、空調費、環衛清潔費、綠化費、保安費、電視系統費、保險費、更新儲備金、物業管理公司酬金、稅費等。

　　1.行政辦公費的核算。

　　行政辦公費的核算可以用全年的費用總和來折算出每月的費用，即：全年費用/12。物業管理公司根據上年的年終決算數據很容易就得到這一數值。

　　行政辦公費的構成為：(1)行政辦公人員費用，包括工資、津貼、保險和服裝費等;(2)文具、辦公用品費;(3)車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費;(4)節日裝點費;(5)公共交際費;(6)宣傳廣告費;(7)一切雜項費用。

　　2.一般公共設施維護費的核算。

　　一般公共設施維護費的構成為：(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險和服裝費等;(2)公共照明系統的電費和維修費;(3)抽、送風機的電費和維修費;(4)給排水的電費和維修費;(5)供配電、發電系統設備維修費;(6)消防系統維修費;(7)公共建筑、道路維修費;(8)以上(2)～(7)項的不可預見費，按10%計。

　　3.電梯費的核算。

　　(1)電梯運行電費=

　　式中n——電梯數;

　　W——每部電梯功率(千瓦);

　　24——一天24小時;

　　a——電梯使用系數，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統計的方法進行估算，a約在0.3～0.6之間;

　　30——每月天數;

　　——電費單價(元/度)。

　　(2)電梯維修費，包括材料和專門人工費。

　　(3)以上(1)、(2)項的不可預見費，按10%計。

　　4.空調費的核算。

　　(1)空調運行電費。中央空調的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

　　空調運行電費=

　　式中——主機臺數;

　　——主機功率(千瓦);

　　——主機的負荷系數;

　　——水泵臺數;

　　——水泵功率(千瓦);

　　——冷卻塔電機臺數;

　　——冷卻塔電機功率(千瓦);

　　——輔機的負荷系數;

　　T——每天空調工作時間;

　　——電費單價(元/度)。

　　(2)水費。

　　(3)維修費(僅指公共部分，各業主戶內風機由業主負責費用)，包括材料和人工費用。

　　(4)以上(1)～(3)項的不可預見費，按10%計算。

　　5.環衛清潔費的核算。

　　(1)人工費，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

　　(2)清潔機械材料費。其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機等，按價值和使用年限折算出每月的折舊費用;日常易耗品及工具，每月作預算。

　　(3)垃圾桶購置費。

　　(4)垃圾清倒費。

　　(5)化糞池清理費。

　　(6)水池清潔費。

　　(7)清潔環衛所需的其他費用。

　　6.綠化費的核算。

　　(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

　　(2)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費。

　　(3)綠化用水費。

　　(4)園林景觀的再造費用。

　　7.保安費的核算。

　　(1)人員費用，包括工資、津貼、保險、服裝、器械、床鋪等。

　　(2)保衛系統設備，包括電費和維修費。

　　(3)日常保衛器材費，如警棍、電池等。

　　8.電視系統費的核算(非有線電視公司提供)。

　　(1)電費。

　　(2)維修費。

　　(3)節目租用費。

　　9.保險費的核算。

　　及時投購保險是物業管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災害造成了物業總體的破壞，而無資金及時修復，那將是物業管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視。

　　險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的，同時要考慮業主的意愿和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主管理委員會或業主大會討論決定，形成有關文件。一般對于多層公寓、別墅小區，只對配套的水電設施投保，以便萬一受到地震、臺風、火災等破壞時能及時修復。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須投購大廈財產保險，包括土建、裝修和設備，一般可按樓宇的總造價來投保。對于商場、酒店的管理，還需投購公共責任險。對于一些特殊設備(如高層公寓的電梯)要投保。總之，綜合考慮安全、經濟、地區特點、業主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險種，是搞好物業管理的一個重要環節。 分攤的保險費=MX/S

　　式中M——投保總金額;

　　X——保險費率;

　　S——保險受惠物業的總面積。

　　10.更新儲備金的核算。

　　物業的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子向業主籌集這筆費用，業主可能難以承擔，所以物業管理企業有責任從物業投入使用開始就逐年保存這部分費用，以備不時之需，這是物業管理費重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業主的共有財產，所以要在銀行單獨立賬，由業主管理委員會和物業管理企業共同管理。當物業管理企業更換時，此筆款項必須移交給新的物業管理企業。物業管理企業使用這筆款項，必須經過業主管理委員會的審批。

　　更新儲備金包括各種公用設備設施、電梯、空調設備、保安系統、電視系統的更新儲備金。其核算以空調設備為例如下：

　　空調設備的更新儲備金=

　　式中——空調設備購置費;

　　——空調設備安裝費;

　　Y——空調設備正常使用年限;

　　——帶空調的物業面積。

　　11.物業管理公司酬金的核算。

　　上述10項費用都是管理所需的實際支出，是沒有利潤的。物業管理企業作為一個企業實體，要有合理的利潤，否則將會失去經營的動力。酬金的比率可根據管理的水平、管理成效，由物業管理企業和業主管理

　　委員會商定。一般服務性行業的利潤率在8%～15%之間。這筆費用就是以上10項費用之和為基數，乘以酬金比率即可。

　　12.稅費的核算。

　　包括物業管理公司應繳納的各項稅費。

　　三、物業管理費的使用

　　(一)物業管理費的性質

　　物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的屬性決定了其管理作為服務產品的商品屬性;而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理企業提供的是對其物業和配套設備、設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人，使用管理權歸物業管理企業的權屬分離性質。再者，由于物業管理費具有取之于民、用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，?？顚Ｓ茫蛊湫纬闪宋飿I管理費用途單一的性質。

　　(二)物業管理費的使用原則

　　物業管理費既然是取之于民，應是全體業主共有的，物業管理人員只具有保管、儲存這項經費的權利，因此為使物業管理費能夠充分、合理、節約地使用，應堅持以下使用原則。

　　1.取之于民、用之于民的原則。在保證物業管理企業合法利潤后，均應全部用之于民。

　　2.為業主和非業主使用人服務的原則。為業主和非業主使用人服務是物業管理的根本目的。

　　3.實行分類儲存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。各項不同的物業管理費籌集以后，還需要妥善管理，實行分類儲存，?？顚Ｓ谩７课荼倔w維修基金、公用設施專用基金的使用還須與業主委員會或建設單位商量，并得到他們的同意。

　　4.堅持合理、節約使用原則。物業管理企業要本著對業主和非業主使用人負責的精神，合理、節儉使用各項資金，使每一分錢都發揮效益。

　　5.堅持高度透明化原則。物業管理費的使用賬目應高度透明化，堅持定期張榜公布各項資金的使用情況及盈虧狀況。

　　(三)物業管理費的使用范圍

　　物業管理費應全部用于物業管理的各個方面：

　　(1)物業管理企業員工的工資、獎金、福利及社會保險金;

　　(2)物業管理企業辦公費用;

　　(3)機電設備、消防系統的維修保養;

　　(4)公共設施維修保養;

　　(5)園庭綠化管理;

　　(6)環境保潔;

　　(7)治安保衛;

　　(8)社區文化;

　　(9)公共服務;

　　(10)公共水、電費;

　　(11)節日慶典;

　　(12)其他為管理物業而發生的合理支出。