物業管理問題

　　物業管理條例中對物業管理的定義是：指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。下面是學習啦小編精心為你們整理的物業管理問題的相關內容，希望你們會喜歡!

　　物業管理問題

　　一、物業管理存在的主要問題

　　(一)關于物業公司的歸屬問題

　　(1)實踐中，物業公司一般都是由開發商選好的，業主入住前，物業公司就已經開始介入小區的管理了，業主入住后每個月繳納物業費，即使業主對物業公司不滿意，也只好得過且過。建設公司選擇物業公司的時候并不能保證是以業主利益為出發點，相反的，一些物業公司為了得到管理小區的權利，會和開發商搞好關系，從而變成小區的物業管理者，比起如何提高業主的滿意度，和開發商的關系才是決定物業公司客源的主要因素，因此，在物業管理的過程中，物業公司并未足夠重視如何更好的服務業主，改善與業主之間的關系。物業公司作為與業主成立物業管理關系的主體，卻不是由業主的意思選擇的，這有違于民法的“意思自治”原則。業主自主選擇不僅可以很好地體現出業主的意志，也會增強物業公司的競爭意識，使物業公司更用心于如何更好地為業主服務以獲得更好的企業形象，更多的商機。

　　(2)在物業管理過程中，物業管理活動有一種行政化的傾向，物業管理公司不是作為服務者，而是作為管理者。業主經常會遇到這樣的情況：當房屋使用過程中出現問題需要修繕時，業主向物業公司反映，而物業公司并不立刻想辦法解決問題，反而是一種居高臨下的姿態，先是拖拖拉拉的安排工作人員前來檢查問題是否存在，如果屬于很好解決的問題的話，就立刻安排人前來修理，但是如果屬于比較難修繕的問題的話，就沒有消息，有的甚至推脫說是開發商的問題，不屬于物業管理范圍。在物業管理活動中，業主與物業公司經常會發生矛盾，而此時，物業管理公司并不是以服務者的姿態想辦法令業主滿意從而化解矛盾，反而對業主的要求置之不理，這種情況下，有些業主會選擇拒絕繳納物業管理費

　　調查了解到的物業管理方面存在的主要問題有以下幾個方面：

　　1. 物業公司與業主之間的法律關系不明確

　　國家有關部門和北京市政府最近幾年相應頒布了一些物業管理方面的法規，對許多問題已經有了明確的限制，但在實際執行過程中卻有很大的距離。按照有關法規，業主管理委員會應該是物業區內的最高權力機構，物業管理公司是受業主管理委員會之委托和聘用從事管理工作的，業主管理委員會有解聘物業管理公司的權利。實際上，許多物業管理公司并沒有受到業主管理委員會的委托開展工作，業主管理委員會即使對物業管理不滿意也很難另換物業管理公司。

　　3. 收費與服務不相符

　　部分物業小區的業主反映繳納的物業費較高，而享受的服務不足，物業公司服務不到位。確實有個別物業管理公司自定收費標準，不與業主協商，不報物價局批準的情況，也有只收費不服務或少服務的物業公司，這是引起業主不滿而產生抵觸情緒的主要原因。另外，物業公司的財務透明度不夠，也是導致糾紛產生的原因。按《北京市居住小區物業管理辦法》規定，

　　管理公司賬目應每6個月公開一次，但真正能實行的小區很少。管理費用的開支往往是業主最為關心的問題，因為業主想知道自己繳納的物業費用到那里去了。

　　4. 業主的配合問題

　　有的小區物業管理公司收費難問題比較突出，多數是由于物業公司等原因導致業主不滿而引起的。由于物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產生隔閡，甚至發生沖突。一些物業管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾加劇。

　　(5)物業管理從業人員素質不高物業管理公司從業人員大多數屬于半路出家，相當多的人員來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，這些人員大多未受過正規的管理技能培訓，缺乏系統的物業管理知識，缺乏必備的綜合協調經驗和能力。管理內容局限于公共服務項目，較少涉及專項經營和多種經營。面對紛繁的管理業務，面對需要協調的眾多關系，許多管理人員力不從心。

　　一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題

　　(二)物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

　　目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建筑質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒于物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。

　　(三)物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位

　　有一些物業公司在取得物業管理權后，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求;有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

　　(五)業主欠費比例在有的地方較為嚴重

　　根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低于80%物業公司將難以維持正常管理活動。

　　二、物業管理服務問題產生的原因

　　(二)物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難

　　規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。如建盈小區

　　(三)行業隊伍素質偏低，人才短缺

　　物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

　　中國物業管理的發展狀況與當前要解決的主要問題

　　一)物業管理的發展成因

　　1、住宅建設迅猛發展，大量住宅小區投入使用。

　　改革開放以來，住宅建設飛速發展。我國城鎮現有住宅已近80億平方米。僅79年至99年城鎮新建住宅52.5億平方米。大量住宅小區投入使用，帶來了管理工作的變化。除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理，以保持新建住區的完好，發揮其整體功能和綜合效益。

　　4、人民群眾生活水平的不斷提高。居民對住房問題的關切從有無轉為大小，繼而更加關注環境和社區服務。同時，廣大住戶擁有了自己的產業，對保持房產和附屬設施的完好，以達到保值、增值的觀念也逐步樹立，使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素，物業管理為越來越多的人接受，其行業地位不斷攀升，外部環境逐步改善。

　　四)物業管理發展中存在的主要問題

　　1、法制建設滯后

　　物業管理涉及銷售商品房的開發公司與業主、業主委員會、物業管理企業之間諸多的權利義務關系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規范物業管理的法規、政策，但由于缺乏大法和行政法規，致使物業管理中產生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據難以及時處理。因此，加快物業管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為保障行業健康發展的當務之急。

　　3、建管之間缺乏有效銜接

　　一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節造成物業管理先天不足。有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理作出不切實際的承諾，給后續的管理帶來困難。

　　5、物業管理收費有待規范

　　目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市對物業管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標準低于成本，物業管理企業虧本經營，難以發展。也有的物業管理企業存在多收費、少服務問題，引發住戶的不滿。

　　6、行業隊伍素質偏低，人才短缺

　　物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才，但目前物業管理的職業化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的行業經營管理者隊伍，促使

　　管理、技術人員專業知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常急迫。