常熟市物業管理條例(2)
第二十四條 物業管理服務費由物業管理企業按照與業主簽訂的前期物業管理服務協議或者物業管理委托合同的約定向業主收取。
小區待銷房、業主購房六個月仍未入住的房屋，其物業管理服務費由開發建設單位及業主承擔，標準為公共服務費的50%。
物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理服務費可以由業主或者使用人交納，但業主負最終交納責任。
第二十五條 業主辦理房屋權屬登記和交易手續時，應當提供由物業管理企業出具的交費證明。
第二十六條 物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，每年至少公布一次，接受業主、業主委員會的監督和質詢。業主委員會可指定會計師事務所對物業管理企業在管理期間的財務活動進行審計。
物業的使用和維護
第二十七條 物業未移交管理的小區由開發建設單位向市建設局申請綜合驗收，驗收合格后，辦理交接管理手續，簽訂《住宅小區交接協議書》，并將小區檔案資料移交給業主委員會或物業管理企業。
物業管理委托合同或者前期物業管理服務協議終止時，物業管理企業應當將小區檔案資料移交給物業管理委托方。
第二十八條 新建小區在規劃建設時，應當配套建設必要的物業管理配套設施。開發建設單位在移交小區時，應當提供物業管理用房，面積為小區總建筑面積4‰。
物業管理用房產權屬全體業主所有，嚴禁移作他用。
第二十九條 小區內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞房屋共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(三)私搭亂建;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動;
(七)未經批準擺攤設點;
(八)無序停放車輛;
(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十)利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;
(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;
(十二)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
第三十條 業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先向物業管理企業提出書面申請，報送圖紙，與物業管理企業簽訂裝飾裝修協議書，并交納裝修保證金。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業發現有損壞承重結構、違章搭建等行為時，應當及時勸阻，業主或者使用人不接受勸阻時，物業管理企業應當向有關部門報告并做好配合工作。
第三十一條 房屋應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變房屋使用性質的，應當符合城市規劃和房屋安全的要求，并在征得相鄰業主、業主委員會和物業管理企業的書面同意后，報有關主管部門批準。
第三十二條 任何單位和個人不得擅自占用小區道路、場地。因維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。
第三十三條 供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關部門在小區內的維修養護施工，應當服從物業管理企業的管理和監督。
第三十四條 利用物業從事經營性活動的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金。
第三十五條 業主、業主委員會和物業管理企業應當對物業定期維修養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養護。
物業管理企業對房屋共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成房屋損壞或財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第三十六條 小區內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由產權單位負責維修養護的，原有職責和養護渠道不變。
第三十七條 房屋在國家規定的保修期滿后的維修責任，按照下列規定承擔：
(一)房屋室內部分，由業主自行維修;
(二)房屋共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。
第三十八條 住宅小區應當建立共用部位、共用設施設備維修基金，維修基金的籌集、使用和管理方法另行制訂公布。
罰 則
第三十九條 業主、使用人未交納物業管理服務費和其它費用的，物業管理企業可限期催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。
第四十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反本細則或者侵害公共利益的，市建設局應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主委員會違反本細則開展活動或者不能正常履行職能的，市建設局可責令其停止活動，進行整改，或者主持召開臨時業主大會重選。
第四十一條 開發建設單位未按照規定提供物業管理用房以及物業管理設備設施的，由市建設局責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，可處以20000元以上40000元以下罰款。
開發建設單位未按照落實物業管理企業的，由市建設局責令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000元以上40000元以下罰款。
開發建設單位未按照規定落實物業管理企業的，由市建設局責令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000以上30000以下罰款。
第四十二條 物業管理企業違反本細則，按照下列規定處罰：
(一)物業管理企業未取得資質證書從事物業管理活動的，由市建設局責令其停止活動，沒收非法所得，可處以10000元以上30000元以下罰款;
(二)物業管理企業違反合同約定的服務質量標準的，由市建設局責令其限期改正，逾期未改正的，可處以10000元以上30000元以下罰款;
(三)物業管理企業對房屋共用部位、共用設施設備管理不善，造成環境惡化的，由市建設局對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以10000元以上30000元以下罰款。
第四十三條 違反本細則規定，依法應當由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第四十四條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
附 則
第四十六條 本細則中有關用語的含義：
(一)本細則所稱業主，是指物業的所有權人;
(二)本細則所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;
(三)本細則所稱物業，是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;
(四)本細則所稱物業管理，是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修、管理和為業主、使用人提供的服務;
(五)本細則所稱物業管理區域，是指相對獨立的，統一實施物業管理的區域。
(六)本細則所稱物業管理企業，是指依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。
(七)本細則所稱住宅小區，是指具有開發資質等級的開發建設單位按城市規劃進行建設，建筑面積在二萬平方米以上，具有相應配套共用設施設備的居住小區或組團。零星住宅并入就近小區。
第四十七條 商住區、寫字樓、綜合樓、工業區(廠房)等物業的管理，可參照本細則執行。
第四十八條 本細則由市建設局負責解釋。
第四十九條 本細則自公布之日起施行。
常熟市住宅小區物業管理工作考核辦法
為貫徹落實《常熟市住宅區物業管理實施辦法》和《市政府關于進一步加強我市物業管理工作的意見》精神，充分發揮物業管理在打造精致城市、建設和諧社區中的作用，創新物業管理考核辦法，完善考核工作標準，建立住宅小區物業服務長效監督管理機制，特制定本考核辦法。
一、考核對象
本市行政區域內由建設單位或業主委員會委托物業服務企業實施市場化物業服務的住宅小區。
本辦法所稱新建住宅小區指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小區。老住宅小區指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小區。
二、組織領導
各鎮人民政府(街道辦事處，含經濟開發區、東南開發區、度假區、服裝城等)(以下簡稱屬地政府)負責轄區范圍內住宅小區的物業管理考核工作。屬地政府應會同轄區內相關職能部門成立住宅小區物業管理考核小組，社區居(村)民委員會參與住宅小區物業管理工作考核。市住房和城鄉建設局(房產管理處)(以下簡稱住建局(房管處))指導屬地政府開展考核工作。物業管理協會應積極配合屬地政府開展工作。
三、考核內容
1.住宅小區物業管理工作情況。實地考查各物業服務企業住宅小區管理情況，主要包括住宅小區基礎管理、合同履行情況、參與社區建設等方面。
2.業主委員會運作情況。
四、指導標準
《新建小高層、高層住宅小區物業管理考核指導標準》、《新建多層(別墅)住宅小區物業管理考核指導標準》、《封閉式老住宅小區物業管理考核指導標準》、《開放式老住宅小區物業管理考核指導標準》、《住宅小區業主委員會考核指導標準》。具體見附表，屬地政府可根據指導標準制定具體的考核細則。
五、考核方式
住宅小區物業管理工作考核采取定期實地考核和日常檢查相結合的方式。實地考核、業主委員會考核每年各不少于1次。
六、考核方法
1.考核實行量化打分制，住宅小區物業管理工作情況、業主委員會考核分別實施百分制。
2.住宅小區物業管理工作情況考核得分中，定期實地考核占80%，日常檢查占20%。實地考核、日常檢查得分為各次考核檢查得分的簡單算術平均數。
3.屬地政府應加強日常檢查，日常檢查的內容由屬地政府參考考核指導標準制訂。
4.考核設A、B、C、D四個等次。綜合評分在85分(含)以上的為A 級;綜合評分在70—84分的為B級;綜合評分在60—69分的為C級;綜合評分在60分以下的為D級。
5.考核中發現住宅小區管理存在安全隱患的，屬地政府應發放《常熟市住宅小區安全現場檢查意見書》，要求企業限期進行整改，并對整改情況進行復查。
6.因物業服務企業主要責任導致有下列情形之一的小區考核不得評為A級。
①裝修管理嚴重失控;②設施設備不能正常運轉存在較大安全隱患;③影響各類創建活動;④發生對物業服務行業產生重大負面影響的事件。
7.因物業服務企業主要責任導致有下列情形之一的小區考核為D級。
①設施設備癱瘓存在嚴重安全隱患;②經查實，物業工作人員涉及項目裝修、搬運“強買強賣”等行為;③被供電、供水等專營單位停止供應;④電梯、消防設施未委托專業維保單位。
8.屬地政府應對考核資料進行存檔管理，小區考核結果應于每年12月31日前將上報市住建局(房管處)。
七、結果運用
住宅小區物業管理考核結果，將作為企業資質升級、前期物業管理招投標、優秀住宅小區和先進物業服務企業評選、相關經費貼補獎勵、物業服務企業和項目經理信用檔案管理等的重要參考依據。
1.綜合考核為A級的住宅小區可由屬地政府擇優推薦參與常熟市年度優秀住宅小區的評比;年度考核為A級的業主委員會可參與屬地政府年度優秀業主委員會的評比;對年度綜合考核為A級的城區市場化老住宅小區，可在前期物業管理招投標中給予適當加分。
2.年度綜合考核為C、D級的住宅小區按規定記入物業服務企業和項目經理信用檔案;年度綜合考核為D級的住宅小區，屬地政府建議業主委員會(物業管理委員會)按規定啟動重新選聘物業服務企業工作。
3.物業服務企業管理的住宅小區年度綜合考核為D級的，整改期間暫停前期物業管理投標資格，整改到位后恢復投標資格;有2個為D級的，暫停6個月的前期物業管理投標資格;有2個以上為D級的，暫停9-12個月的前期物業管理投標資格。
4.年度考核結果，屬地政府應通過相關方式公布。
八、準物業管理(指其他人委托物業服務企業實施非市場化物業服務的住宅小區)、非單一產權的非住宅物業管理、業主委員會自治管理考核參照本辦法執行。
九、本辦法自2017年3月1日起執行，《常熟市住宅區物業管理工作考核辦法(試行)》(常政辦發[2012]49號)同時廢止。
看過的人“常熟市物業管理條例”還看了：
常熟市物業管理條例(2)
