大同市物業管理條例(2)
第三十二條 業主委員會應當與被選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當包括下列主要內容：
(一)物業的基本情況;
(二)委托方和受托方的權利義務;
(三)物業管理服務事項和服務標準要求;
(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;
(五)物業的養護和維修要求;
(六)合同的期限、變更和解除;
(七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)專項維修資金的管理使用;
(十)物業管理用房。
物業服務合同可以約定，物業服務企業進駐物業小區前，向業主委員會交納不少于年收費三分之一的履約保證金。物業服務企業如有違約，相關費用從其履約保證金中列支。
物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第三十三條 物業服務企業在物業管理活動中享有下列權利：
(一)根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，制定相關工作制度;
(二)根據物業服務合同實施物業管理，收取物業服務費用;
(三)選擇專業性服務企業承擔專項服務;
(四)制止損害物業或者其他侵害業主公共利益的行為;
(五)法律、法規規定的其他權利。
第三十四條 物業管理服務應當保持物業管理區域物業共用部分、共用設施設備完好，環境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求提供服務：
(一)履行物業服務合同，按照國家規定的技術標準和規范實施管理服務;
(二)在業主、使用人使用物業前，將物業共用部分和共用設施設備使用、維護的方法、注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;
(三)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施設備進行養護;
(四)發現物業共用部分、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修;
(五)接到物業損壞報修時，限時進行維護和處理;
(六)健全物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的業務賬冊;
(七)建立、完善和宣傳應對突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施;
(八)聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;
(九)維護物業管理區域內生活、安全秩序，協助做好安全防范工作，發現違反法律、法規或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告;
(十)經業主或使用人同意，為業主和使用人購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險;
(十一)按照物業服務合同約定的要求，提供與業主、使用人約定的其他管理服務事項。
第三十五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和省、市制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業管理主管部門，根據物業的類型、服務內容、服務等級和物價指數變動情況，制定相應等級的最高限價，并向社會公布。
第三十六條 業主應當根據物業服務合同的約定向物業服務企業交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業服務費用經約定可以預交預收，但預收期限不得違反物業服務合同的有關約定。合同未約定的，預收期限不得超過三個月。
未按照物業服務合同約定或者未經業主、使用人委托，物業服務企業自行提供服務收取費用或者服務報酬的，業主或者使用人可以拒絕支付。
違反物業服務合同約定，業主或者使用人逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;限期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，但不得以部分業主和使用人拖欠物業服務費為由，降低其他業主和使用人的物業服務質量和標準。
第三十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：
(一)業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取;
(二)部分業主共同使用的，由相關業主分攤;
(三)全體業主共同使用的，由全體業主分攤;
(四)物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。
物業服務企業可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關費用，但不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用，不得以任何理由捆綁收費。
建設單位、物業服務企業和業主應當為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費提供條件。
第三十八條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。
業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。
物業服務企業在物業服務合同期限未屆滿時，不得單方面退出物業管理區域。
第三十九條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當在七日內向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：
(一)業主共有的結余資金;
(二)建設單位向物業服務企業移交的資料;
(三)物業管理用房;
(四)維修、保養物業形成的技術資料;
(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備;
(六)其他應當移交的資料和財物。
物業服務企業不得損毀、隱匿、銷毀物業資料和財物。
第四十條 市、縣區物業管理主管部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當建立物業投訴受理制度，受理業主、使用人、業主委員會和物業服務企業的投訴并依法及時處理。
第五章 物業的使用和維護
第四十一條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞建筑主體結構和承重結構、破壞房屋外貌;
(二)占用、拆改、損壞物業共用部分、共用設施設備或者違反規定進行房屋裝飾裝修，影響其正常使用功能;
(三)在天井、庭院、平臺、樓梯間、通道、屋頂以及小區道路、停車場、自行車房(棚)或者在其他共用場地違法搭建建筑物、構筑物;
(四)未經批準改變住宅房屋的主要用途;
(五)擅自改變綠地使用性質;
(六)擅自改變人防工程用途或者結構的行為;
(七)影響環境衛生、整潔、和諧的行為;
(八)法律、法規禁止的其他影響建筑結構和使用安全的行為。
第四十二條 業主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。
第四十三條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
業主確需改變共有建筑和共用設施用途的，應當符合有關法律、法規的規定和建設規劃的要求，在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。
第四十四條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地和綠地。因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地和綠地的，應當征得業主委員會和物業服務企業同意，物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意，并在約定期限內恢復原狀。
第四十五條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，不得擅自改變用途。
占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。
物業管理區域內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。
第四十六條 利用物業共用部分、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會的書面同意后，按照規定辦理有關審批手續。經批準的，經營性活動的收益主要用于補貼相關業主的物業服務費用和補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用;未經批準擅自經營的，經營收益用于補充專項維修資金。
第四十七條 業主轉讓或者出租房屋時，當事人應當在房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內將房屋轉讓或者出租情況書面告知物業服務企業和業主委員會。
第四十八條 建立和推行物業保修金制度。具體辦法由市人民政府規定。
物業保修期限內物業出現質量問題的，由建設單位負責。建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況。確屬質量問題的，應當在七十二小時內予以維修。
物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市、縣區物業主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用由建設單位承擔。
第四十九條 物業管理區域內物業的維護責任，除在質量保修期內按規定由建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：
(一)業主房屋自用部分、自用設備，維修、更新和改造，由業主負責，費用由業主承擔;
(二)物業共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等維修養護項目，由物業服務企業組織實施，其費用從專項維修資金中支出;
(三)物業共用部分、共用設施設備的日常維護，由物業服務企業負責，費用從物業服務收費中支出;
(四)人為造成物業共用部分、共用設施設備損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第五十條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業管線和設施設備的管理、維修和養護責任劃分，有約定的從其約定;沒有約定或者約定不明確的，按照產權歸屬和相關法律法規的規定約定管理、維修和養護責任分界點，分界點向供方方向的由供方負責，分界點向用戶方向的由用戶負責。
前款規定由用戶負責的，按照本條例第四十九條的規定確定維護責任。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。
第五十一條 實施物業管理的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
商品住房和已售公有住房等物業未交納專項維修資金的，業主和公有住房出售單位應當按照國家和省、市有關規定補交專項維修資金。
第五十二條 市、縣區物業管理主管部門應當加強專項維修資金的監督管理。
物業管理區域未成立業主委員會的，專項維修資金由物業所在地市、縣區物業管理主管部門代管;業主委員會成立的，物業所在地市、縣區物業管理主管部門應當自業主委員會成立之日起三十日內，將其代管的專項維修資金本息一并移交業主委員會管理。
專項維修資金應當以物業管理區域為單位在銀行專戶存儲，按幢建賬，按戶核算，專款專用。
第五十三條 專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業主委員會成立前，專項維修資金的使用由物業出售單位或者其選聘的物業服務企業提出使用計劃，經物業所在地物業管理主管部門審核后劃撥;業主委員會成立后，專項維修資金的使用由物業服務企業提出使用計劃，經業主委員會審定后實施。
第五十四條 房屋所有權轉讓時，結余的專項維修資金隨所有權同時轉讓。
房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專項維修資金：
(一)業主交存的返還業主;
(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。
第五十五條 物業共用部分、共用設施設備維修養護時，相鄰業主、使用人應當予以配合。
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十六條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣區物業管理主管部門給予處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)不按規定提供房屋質量保證書和使用說明書、不移交物業管理有關資料的，責令限期改正，逾期仍不提供或者移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(二)不按照規定配置物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款;
(三)前期物業管理未經批準擅自采用協議方式選聘住宅物業的物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(四)挪用專項維修資金的，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用專項維修資金額兩倍以下的罰款;
(五)擅自處分屬于業主的物業共用部分、共用設施設備的，責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第五十七條 物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣區物業管理主管部門給予處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款;
(二)不按規定移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(三)未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(四)挪用維修資金的，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用維修資金額兩倍以下的罰款，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第五十八條 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十九條 違反本條例規定，破壞房屋承重結構、主體結構或在小區亂搭亂建的，由市、縣區物業管理主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、縣區物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，并按照有關規定處以罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘住宅區內道路、共用場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部分、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第六十一條 國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章 附則
第六十二條 本條例自2006年12月1日起施行。
如何注冊物業管理師
1) 取得經濟學，管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其間從事物業管理滿8年;
2) 取得經濟學，管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其間從事物業管理滿4年;
3) 取得經濟學，管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其間從事物業管理滿3年;
4) 取得經濟學，管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生畢業，工作滿3年，其間從事物業管理滿2年;
5) 取得經濟學，管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理滿2年;
6) 取得經濟學，管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理滿1年;
7) 取得其他專業相應學歷、學位者，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。
考試介紹編輯
注冊物業管理師資格考試是對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，納入全國專業技術人員職業資格證書制度統一規劃的職業資格考試。由建設部出題、人事部監考，實行全國統一大綱、統一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。考試科目分四科：《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》及《物業管理實務》，考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員須在連續兩個考試年度內通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試年度內通過應試科目。
考試之前可以進行相關培訓，所有授課教師均經中國建設教育協會推薦，由多年從事物業管理實務的業界資深專家組成，其中更有參與考試大綱和教材編寫的主編、副主編等專家，考試輔導相對較重要，是通過率的一個重要保障。
看過“大同市物業管理條例”的人還看了：
大同市物業管理條例(2)
