2017年房地產行情分析

　　剛剛過去的一年，中國房地產市場走勢超出所有人預期，2016年已成往昔，下面就讓學習啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產行情分析吧。

　　2017年房地產行業四大趨勢

　　剛剛過去的一年，中國房地產市場走勢超出所有人預期，一二線城市以“去庫存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場完成了從高燒到降溫的一次輪回。

　　整整一年，國內房地產的多項數據創下歷史峰值。按照國家統計局發布的數據，2016年1~11月份，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%;商品房銷售額102503億元，增長37.5%。

　　盡管最后一個月的數據尚未披露，但克而瑞研究中心預計;按2016年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，當年全年銷售面積將破15億平方米，全年銷售金額有望突破11萬億。

　　無論銷售面積，還是成交金額，都顯示2016年是中國房地產市場最好的一年。企業層面，千億銷售額開發商超過10家。

　　但是，調控壓頂、市場降溫、行業分化、企業整合速度和洗牌速度加快，2017年無疑是開發商又一個大考。擴張還是收縮，關系到成為市場中的大魚還是被吃掉的小魚的問題，但開發商已無暇思考太多，因為行業中的布局卡位大戰早已經打響。

　　2016年已成往昔，2017年全新開始，天量之后中國房地產市場何去何從?

　　趨勢一：巨頭崛起行業集中度再度提升

　　每年都有排行榜，這一年，格外不同。

　　2016年12月31日，克而瑞發布的2016年中國房企銷售排行榜數據顯示，有3家企業的銷售金額超過3000億元，12家企業的銷售金額超過1000億元，占整體市場份額的10%。

　　對比往昔，地產TOP10的座次已然改變，行業洗牌如此之快，如逆水行舟不進則退。曾經，行業首家突破千億銷售金額的房企是萬科，那是在2010年，萬科當年全年銷售金額是1081.6億。時過境遷，2016年萬科已失去龍頭老大的交椅。

　　2017年的“成績單”并不令人意外。2016年前三季度，國內信貸寬松、去庫存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房價加速上漲成為必然結果。而房企，則借機壯大規模，利用入袋的銷售金額尋求擴充實力的經營路徑。

　　于是，土地市場陷入癲狂狀態，地王從一二線城市蔓延到三四線城市。克而瑞研究中心統計數據顯示，2016年，全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國300城經營性用地成交金額為19769億元，增幅達23%。

　　熱點城市高總價、高地價、高溢價率的三高地塊頻出，地王紀錄屢被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。

　　但是，地王是危險的，尤其在市場預期發生改變之后。第一太平戴維斯中國首席執行官兼董事長劉德揚表示，市場預期改變，2017年樓市銷售將放緩、回暖周期拉長、投資回報前景越發縹緲，開發商拿地需要謹慎，并注意防控風險、分攤成本。

　　開弓難有回頭箭，已經擠上了霸主之爭的擂臺，就只能硬著頭皮往下走。第一財經記者從少數私下透露了2017年銷售目標的地產公司處獲得的信息顯示，在去年大量填補庫存的基礎上，2017年勢必爭取更高銷售目標，個別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標。

　　一名華南房企高管對第一財經記者表示，“除了像萬達一樣堅定轉型的以外，沒有開發商會主動收縮業務，收縮意味著向市場投降。企業不難作出選擇，難的是在負債、規模、成本與盈利間取得平衡。”

　　趨勢二：并購升級大魚吃小魚繼續演繹

　　過去一兩年時間，以并購為主的外延式增長成為企業招拍掛拿地之外的主要增長路徑，它能破解熱點城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購與資本市場結合得更加緊密，是大象和大象的游戲，并有望改寫行業格局。

　　中國指數研究院數據顯示，2016年年內僅300億元以上百億房企已完成及正在進行中的并購案例近100起，占行業并購數量的七成以上。

　　2015年，行業中最大的并購事件當數招商蛇口吸收重組招商地產上市。而2016年，并購事件增多，先是中海宣布通過收購中信地產以及中信泰富持有的地產業務，相關資產包含有126個房地產項目，與此相似的是保利并購中航地產案，中航把共計331萬平方米建面的九大資產作價20.3億賣給保利。并購之王融創在2016年大出手，據不完全統計，其在年內已進行10筆收購，耗資近300億元，此外融創還通過定增入股金科地產，玩起股權投資。銷售冠軍恒大地產更是一直走在“買買買”的路上，其足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、深深房，主題從地產項目的收購到股權收購再到借殼重組，更參與炮制了震動整個資本市場的萬科股權大戰……

　　上述收購是去年行業收購大戰中的縮影，也是冰山一角。招商蛇口總經理許永軍接受第一財經記者采訪時表示，未來大型房企將加速整合并購中小房企可，行業集中度進一步提升。

　　劉德揚則預測，“2017年開發商整合將加速，有獲取貸款能力的、進入股權市場的大型開發商將尋找收購合適資產或收購現金流緊張的小型開發商的機會。”

　　穆迪副總裁兼高級信用評級主任梁鎮邦在2016年12月舉行的穆迪信用風險年會上對記者表示，“預計在調控的干預下，2017年房價增速將會放緩。信貸環境中，無論是開發貸還是境外債券市場和銀行融資、境內債券市場與信托貸款等融資渠道都更利于財務健康的大型開發商。”

　　趨勢三：樓市趨穩

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至2016年12月29日，全國住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達到了48.4%。

　　伴隨著中國城鎮化進程加速，上述核心城市房價不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫療條件的優勢使得人口不斷流入。

　　“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫存規模明顯不足的態勢是有關的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地產市場交易持續向好的態勢有關;其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現了存銷比低于6個月的緊張狀態。”易居智庫研究總監嚴躍進說。

　　“當下市場在連續重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調，市場未來的調整期將維持6~9個月。這一輪市場的調整幅度要看信貸收緊的尺度。”中原地產首席分析師張大偉指出。

　　戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，政府需要合理引導市場需求，全面開征房產稅等良藥多管齊下，建立長效機制，這是穩定房價的關鍵。

　　趨勢四：調控長效機制加快落地

　　剛剛結束的中央經濟工作會議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時，會議提出要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　伍惠敏認為，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急政策，關鍵要完善制度建設，并處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房之間的關系。

　　“限購政策、信貸政策都需要搭配使用，同時輔助房產稅等其他手段。”伍惠敏說。

　　方正證券房地產行業首席分析師夏磊表示，穩房價其實就是穩民心。當前政策騰挪空間已越來越小，只有構建房地產健康發展長效機制、構建“階梯形”消費預期才能實現房地產行業的平穩健康發展。

　　夏磊指出，面對區域分化的市場，作為宏觀調控的主體，中央政府應將更多的行政調控責任交給地方政府，使其根據自身特點“因城施策”。并在土地、稅收等關鍵要素方面，應讓地方政府承擔主體責任。同時，積極適應城鎮化發展趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。另一方面，還應積極推行房地產稅改革。具體來看，對各環節稅收進行調整，減少交易環節稅費、支持居民置換和房產流通;增加保有環節稅費，調節財富分配不公。通過簡并稅種、優化稅收結構，為房地產稅替代土地出讓收入創造條件。同時，應開展空置房房產稅試點，減少社會資源的浪費，引導購房預期，避免住房成為炒作的工具。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉則提到，建立樓市基礎性制度和長效機制是重點之一，比如推進不動產登記制度、推動房地產稅立法。未來建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房產稅。今后一攬子關于房地產稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施。

　　2017房地產前景預測

　　如今房價已經成為了讓大部分中國人都焦慮的一件事。年年都說有泡沫，泡沫又助推房價年年上漲。2016年上半年，全國50城房價上漲，下半年，央企牽頭大刀闊斧搶地，地王頻現。房價一路高歌，出現了多年未見的癲狂。手握資金的老百姓更是不甘示弱，買漲不買跌，紛紛貢獻一己之力，投身樓市。

　　其實不難發現，去年的貨幣寬松政策下，大量資金都流進了樓市。在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設法提高杠桿、用盡貸款政策。可以說幾乎把杠桿用到了極致。大家看到房價上漲，過去買房的都賺了大把錢，所以都想通過買房發家致富。本月月初，胡潤研究院發布的《2016財富傳承密碼特別報告》顯示，在中國億萬富豪的人群構成中主要有三種身份：企業主、炒房者和職業股民。炒房者(主要指投資房地產，擁有數套房產的財富人士)占中國億萬富豪的15%。

　　網上曾經流傳這樣一個段子。北京人老張，30年前為了圓出國夢，賣了鼓樓大街一個四合院的房子，湊了30萬，背井離鄉到美國淘金……風餐雨宿，辛苦節儉，兩鬢蒼蒼，30年后了，終于攢下100多萬美元(人民幣600多萬)，打算回國養老享受榮華。一回北京，發現當年賣掉的四合院，現中介掛牌8000萬，剎那間崩潰了……雖然只是一個玩笑，但可以看出，擁有一所屬于自己的房子，是大部分中國為之奮斗的目標。然而自中國進入市場經濟，房價總是遠遠的跑在大部分人的收入前面。

　　2016年“930”房產新政以后，24個城市房地產調控，各地政府響應中央政策限購，政府出手控制房價上漲，提高融資杠桿。但是限購政策并沒有起到有效的作用，反倒引起了一部分人的恐慌，助推房價依然上漲，陷入“越炒越限，越限越炒”的怪圈。于是各大城市再次升級限購政策。總之，在2016年讓中國人談論最多也讓很多人疲憊不堪的就是房子。那么在馬上到來的2017年，房子會不會繼續遭到“爆炒”?房價是否繼續成為壓在國人胸口的巨石呢?

　　2017年房價是上漲還是下跌?中國住建部住房政策專家委員會顧云昌表示，房價漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，2016年房地產銷售總量和總額，將到歷史最高水平，按照此規律，2017年的銷售總量將呈現低迷狀態，甚至可能出現負增長。2018年可能將再次走高。

　　在政策層面，本月月中，中央經濟工作會議明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性，給老百姓吃了顆定心丸。馬光遠表示：房地產是中國經濟真正的晴雨表。2014年3月，杭州房價下降，是中國房地產市場化以來第一次市場拐點。2014年9月30日，人民銀行調整首套房認定標準，是再一次救房地產的“第一槍”。中國房地產市場最不確定的時間應該是2017年，中國房地產的轉折點已經到來。

　　值得注意的是，2016年，與一些城市出現房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題”被列入了明年經濟工作的主要任務之中。專家認為，三四線城市庫存壓力較大與當地經濟發展水平有限、城市化工業化發展不足、人口集聚效應不強等有緊密聯系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫療等城市公共服務能力和水平，創造更多更好的就業和發展機會，吸引農業轉移人口去落戶、定居并借此消化庫存;二是要適當收緊甚至暫緩新增土地供給，提高新建商品房項目的品質，避免增加新的庫存壓力;三是通過改革與農村土地相關的體制機制，讓農民在進城時有更殷實的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質基礎、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財政補貼才能買得起房。