房地產(chǎn)市場定位分析模型

　　:房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位決策是項目投資決策至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié),為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房地產(chǎn)市場定位分析模型，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)市場定位分析模型篇一

　　遞階層次是理順人們思維的基本工具,它是將一個問題分解為相對獨立的元素.構(gòu)造遞階層次的過程實際上是對事物的剖析過程,遞階層次的最上層稱為目標(biāo)的焦點,僅包含一個元素,下面的層次可包含數(shù)個元素,相鄰兩層的對應(yīng)元素是按某種規(guī)劃進(jìn)行重要性比較排定的,所有同一層中的元素應(yīng)該有同等層差的量值,如果它們差別太大,則應(yīng)分屬不同層次.

　　構(gòu)造遞階層次的途徑依賴于所作決策的種類,如果要在特定方案中進(jìn)行選擇,則從最低層開始,先列出所有待定方案,上一層作為判斷候選方案的準(zhǔn)則,最高一層是目標(biāo),所有準(zhǔn)則又都是按照它們對目標(biāo)貢獻(xiàn)的大小來判斷其重要性.

　　影響項目的市場定位因素可概括為政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素和企業(yè)自身因素等四個大的方面,由此構(gòu)成的遞階層次。

　　某外商欲在中國西部中心城市投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè),該市工業(yè)發(fā)達(dá),基礎(chǔ)設(shè)施一般,傳統(tǒng)文化氛圍較濃,旅游業(yè)發(fā)達(dá),但整體經(jīng)濟(jì)實力較弱,人均工資水平較低,對能否進(jìn)入該市的房地產(chǎn)業(yè),外商需要進(jìn)一步的評估分析,試用AHP法作一分析決策.

　　根據(jù)上述的層次分析法,以圖1為基礎(chǔ)建立判斷矩陣和各層的總權(quán)重.(1)目標(biāo)層權(quán)重

　　根據(jù)圖1所示的遞階層次,對A1、A2、A3、A4用德爾斐法兩兩比較打分,得判斷矩陣如下:

　　用和積法來求權(quán)重,步驟為:

　　對以上判斷矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,即將各列元素除以相應(yīng)列和后得到標(biāo)準(zhǔn)化處理矩陣,再求其行和,行和的平均值即為目標(biāo)層權(quán)重.

　　以上結(jié)果與表3進(jìn)行對比,可以看出在此市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)濟(jì)因素的風(fēng)險最大,企業(yè)因素次之,社會因素第三,政治因素最小,除經(jīng)濟(jì)因素屬于一般風(fēng)險外,其它因素所產(chǎn)生的風(fēng)險均為小風(fēng)險.

　　房地產(chǎn)市場定位分析模型篇二

　　房地產(chǎn)政策可分為兩大類：市場性政策和社會性政策。

　　1、市場性政策：直接服務(wù)于市場。如土地的出讓與轉(zhuǎn)讓等。按其作用又可分為四類：一是房地產(chǎn)市場進(jìn)出管理政策;二是房地產(chǎn)市場交易政策;三是房地產(chǎn)市場競爭管理政策;四是房地產(chǎn)市場收益分配政策;

　　2、社會性政策：服務(wù)于社會，對市場起間接影響作用。如產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)稅費的制定。可分為三類：一是保護(hù)性政策，如保護(hù)耕地;二是政治性政策;三是邊緣性政策，如關(guān)于軍隊的房地產(chǎn)政策等。

　　房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)市場的影響

　　房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

　　1、政策對價格、銷售模式、形勢的影響;

　　如2003年出臺的國務(wù)院18號文和央行121號文件

　　2、政策對開發(fā)熱點分布的影響;這類政策表明政府將著重開發(fā)哪個局部地區(qū)，投入何種優(yōu)惠條件等;3、政策對開發(fā)產(chǎn)品形式的影響;4、政策對整個房地產(chǎn)形勢的影響;5、政策對房地產(chǎn)行業(yè)變化的影響等。

　　3.2 進(jìn)行房地產(chǎn)市場政策的影響分析可采用的方法和步驟......

　　收集政策信息時，特別要關(guān)注近期出現(xiàn)的、對房地產(chǎn)市場影響較大的政策、法律、法規(guī);

　　要盡可能地把相關(guān)政策、法律、法規(guī)聯(lián)系起來分析，比較其中的差異和前后變化，由此而判斷政策的目標(biāo)和意圖;

　　把握政策影響的確切部位，以及對各主體的影響程度;

　　在分析后果時，特別是分析對供求關(guān)系的影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行必要的預(yù)測;

　　進(jìn)行政策評論，如評論其缺失之處，這樣可以預(yù)測政策的未來趨勢。

　　從房地產(chǎn)市場的景氣指數(shù)、基本的銷售情況來分析市場的景氣程度，且可對市場狀況和房產(chǎn)供給情況作出判斷

　　房地產(chǎn)景氣指數(shù)

　　󰂄房地產(chǎn)景氣指數(shù)包括：土地開發(fā)面積分類指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、商品房面積分類指數(shù)、竣工面積分類指數(shù)、商品房銷售價格指數(shù)、資金來源分類指數(shù)。從景氣指數(shù)的走勢也可判斷區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的總體環(huán)境、背景;

　　󰂄對小一些的區(qū)域來說不一定能給出房地產(chǎn)景氣指數(shù)，這時盡量找其它能反映房地產(chǎn)狀況的指標(biāo)來分析，如銷售數(shù)據(jù)等。

　　從近年的銷售變化能反映出該區(qū)域的房地產(chǎn)市場行情變化;

　　󰂄從這種變化中，再據(jù)其它方面的經(jīng)驗和信息，判斷未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢;

　　󰂄從銷售情況中，還能掌握當(dāng)前房地產(chǎn)的購買主體;󰂄一般來說，銷售情況是較易收集到的資料，統(tǒng)計年鑒中都有。是必用來分析的資料和信息。

　　從供應(yīng)和銷售、需求的對比中，判斷未來的市場的發(fā)展變化

　　供應(yīng)與銷售、需求情況

　　󰂄投資的各種業(yè)態(tài)發(fā)展變化;

　　󰂄近年的供應(yīng)量與銷售量或需求的對比，看空置面積的變化;󰂄空置面積的構(gòu)成情況;

　　󰂄開發(fā)商對未來銷售的預(yù)期：預(yù)期越高，可󰂄住戶的購買力：購買力高，購買新房的同能商品住宅的供給越多時就會出售舊房

　　󰂄市場中開發(fā)商的數(shù)量：

　　󰂄住戶的生命周期：不同的生命周期，對住宅的需求不同，同時會帶來舊房的供給󰂄開發(fā)過程中各個要素的價格：如土地成󰂄住戶工作地點的變動：這種變動就會帶來本，建筑材料的成本等

　　房地產(chǎn)市場定位分析模型篇三

　　基于客戶項目咨詢需求，對模型的分析關(guān)鍵點進(jìn)行增加或減少;例如客戶是高

　　端住宅，則需要重點關(guān)注所在商圈配套、高端客戶的購買傾向等。󰂄基于房地產(chǎn)市場近期動態(tài)，對模型內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，例如國八條、區(qū)域市場的限

　　購政策等，需要在區(qū)域市場分析中重點體現(xiàn)。󰂄分析并考慮政府對區(qū)域市場產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要性是否影響房地產(chǎn)市場，例如增加

　　開發(fā)區(qū)面積，提高對某塊地所在片區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持力度等。󰂄對于區(qū)域市場存在城鎮(zhèn)化趨勢的情況，需要重點分析外來人口、人員結(jié)構(gòu)變化

　　對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響。󰂄結(jié)合客戶能力與資源，對某些特點的房地產(chǎn)樓盤進(jìn)行調(diào)研，分析相互之間的競

　　爭性與影響關(guān)系。

　　五、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析模型案例

　　󰂄案例名稱：西安潤基投資集團(tuán)咨詢項目󰂄項目團(tuán)隊：謝德建程方立王紅菊彭波

　　󰂄主要成果：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、管控組織體系、流程再造、績效管理體系、企業(yè)文化、戰(zhàn)略實施輔導(dǎo)

　　首先，開展某城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析及總結(jié)......

　　其次，分析并總結(jié)某城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測

　　第三，對影響住宅市場需求因素進(jìn)行分析，得出預(yù)測結(jié)果

　　最后，細(xì)化預(yù)測結(jié)果，通過不同檔次住宅供求與需求的比較，發(fā)現(xiàn)住宅房產(chǎn)的開發(fā)上要做供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整

　　針對不同家庭的調(diào)查，調(diào)查他們在住宅類型的不同需求及其對開發(fā)樓盤關(guān)注因素關(guān)注因素