2017貴州物業管理條例(2)

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　　第二十八條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。制定管理規約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

　　第二十九條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成、成員任期等事項作出約定，并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

　　第三十條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的約定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：(一)經占總人數20%以上的業主提議;(二)業主委員會成員缺員需要補選的;(三)業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的;(四)物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業或者其他管理人，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的;(五)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;(六)法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。業主委員會不按照第二款、第三款規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起30日內組織召開。

　　第三十一條業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業主大會議事規則約定的其他形式召開，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面形式征求意見的，業主委員會應當將征求意見書送達業主，涉及表決事項的，征求意見書應當載明表決事項，由業主簽收并按照業主大會議事規則的約定行使表決權。不能送達的，可以將征求意見書的內容在物業管理區域內便于業主知曉的顯著位置進行公示，由業主在公示期限內到公示指示地點行使表決權。書面征求意見的結果應當在物業管理區域內便于業主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于7日，業主有權查閱相關資料。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第三十二條召開業主大會會議，業主委員會應當在召開15日前將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內便于業主知曉的顯著位置公示。發生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的，可以根據實際情況在7日內公示、召開。

　　第三十三條業主大會會議采用記名投票方式表決，但業主大會議事規則另有約定的除外。任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者委托書。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

　　第三十四條業主大會議事規則可以約定，業主大會會議經有效召開，與會業主就會議事項形成多數決議但未達到本條例第二十六條第二款規定的，由缺席業主補充表決，經補充表決仍未達到要求的，最終缺席業主的人數和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的業主多數人數和多數面積之內。

　　第三十五條業主委員會執行業主大會決定的事項，依法履行下列職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;(二)業主大會決定委托管理時，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同;(三)收集和了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務合同的履行;(四)監督管理規約的實施;(五)調解物業使用和維護中的糾紛;(六)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　第三十六條業主委員會成員應當符合下列條件：(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主，業主為單位的，應當為單位授權的自然人代表;(二)遵守法律、法規和管理規約;(三)熱心公益事業，責任心強，具有較強公信力和組織能力;(四)具有與履行職責相適應的工作時間;(五)本人及其近親屬未在本物業管理區域內從事物業服務;(六)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他條件。符合前款第二項至第六項規定的條件，合法使用業主房屋并具有完全民事行為能力的業主直系親屬、與業主共同生活的監護人，是否可以當選為業主委員會成員，由管理規約或者業主大會議事規則約定。業主大會議事規則約定設立業主委員會候補成員的，候補成員的資格條件適用本條規定。

　　第三十七條業主委員會成員應當遵守法律、法規、管理規約和業主大會議事規則，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業主共有財產;(二)非法索取、收受建設單位、物業服務企業或者其他管理人及有利害關系業主提供的利益或者報酬;(三)利用職務之便要求物業服務企業或者其他管理人減免物業服務費;(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第三十八條業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，按照業主大會議事規則的約定在業主委員會成員中選舉主任、副主任，明確業主委員會成員職責。

　　第三十九條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會成立情況、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會成員、候補成員基本情況等材料向物業所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應當將備案情況及時書面告知相關街道辦事處或者鄉鎮人民政府。物業所在地房屋行政主管部門應當自收到前款規定材料之日起10日內向業主委員會出具備案證明。備案的有關事項發生變更的，應當重新備案。

　　第四十條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的約定定期召開。經1/3以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持，業主委員會主任因故不能召集或者主持會議的，可以委托業主委員會副主任召集或者主持。業主委員會會議應當有過半數的成員出席方可舉行，作出決議必須經全體成員過半數以上同意。業主委員會候補成員列席業主委員會會議，不具有表決權。業主委員會應當自作出決定之日起3日內，將決定內容在物業管理區域內公示。業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第四十一條業主大會、業主委員會作出的有關物業管理的決定，對全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣級房屋行政主管部門，應當責令改正或者撤銷，并通告全體業主。業主認為業主大會、業主委員會作出的決定侵害其合法權益的，可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業主大會、業主委員會決定的約束力。

　　第四十二條業主委員會成員因物業轉讓或者滅失等原因喪失業主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。業主委員會成員任職期間，出現管理規約、業主大會議事規則約定的資格終止情形的，按照管理規約或者業主大會議事規則的約定終止其成員資格。資格終止的業主委員會成員應當自終止之日起3日內將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業主委員會。拒不移交的，其他業主委員會成員可以請求物業所在地公安機關協助移交。

　　第四十三條業主委員會因成員資格終止等原因缺員，有候補成員的，由候補成員按照當選票數依次遞補。經候補成員遞補后仍低于業主大會議事規則約定組成人數的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選。業主委員會成員決定集體辭職的，應當在辭職30日前召開業主大會會議重新選舉業主委員會。

　　第四十四條業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆選舉的，適用本條例第三十條第四款的規定。原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第四十五條業主大會、業主委員會需要刻制印章的，應當持本條例第三十九條規定的備案證明按照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制。業主大會、業主委員會印章應當按照法律、法規、管理規約、業主大會議事規則的規定使用。

　　第四十六條業主大會、業主委員會應當配合有關管理部門，與居(村)民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內的社會管理工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合所在地居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會開展工作。

　　第四十七條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同房屋行政主管部門的指導監督下進行財產清算。

　　第四十八條業主大會籌備組、業主委員會及其成員、建設單位、物業服務企業或者其他管理人等應當保守業主秘密，不得披露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動，法律、法規另有規定的除外。[1]

　　第四章前期物業管理編輯

　　第四十九條包含住宅物業的建設項目，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。對于預售項目，建設單位應當在申請商品房預售許可之前選聘物業服務企業;對于現售項目，建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。投標人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬平方米以下的，經物業所在地縣級房屋行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。通過招投標或者協議方式未能選聘到物業服務企業的，經物業所在地縣級房屋行政主管部門同意，可以由建設單位實施前期物業服務。鼓勵不包含住宅物業的建設項目通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第五十條建設單位應當與選聘的物業服務企業訂立前期物業服務合同，并于合同訂立之日起15日內報物業所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。推行前期物業服務合同示范文本。

　　第五十一條建設單位應當在房屋銷售之前擬訂臨時管理規約，報物業所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害房屋買受人的合法權益。推行臨時管理規約示范文本。首次業主大會通過管理規約后，臨時管理規約失效。

　　第五十二條建設單位應當在房屋銷售現場公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并向房屋買受人說明。房屋買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

　　第五十三條保障性住房前期物業服務收費實行政府指導價，具體辦法由省人民政府價格行政主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門制定。

　　第五十四條前期物業服務合同生效之日至房屋交付使用之前發生的物業服務費，由建設單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。房屋達到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規定物業服務費發生的起始日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算。建設單位與房屋買受人約定減免物業服務費的，減免部分由建設單位承擔。

　　第五十五條前期物業服務合同期限內，物業服務企業在業主大會成立前依法行使合同解除權的，應當書面報告物業所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公示。物業服務企業應當自公示之日起給業主3個月的準備時間，但業主同意物業服務企業提前退出物業管理區域的除外。在前款規定的準備時間內，當事人應當繼續履行合同。

　　第五十六條前期物業服務合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業訂立的物業服務合同生效時，其權利義務終止。

　　第五十七條物業服務企業承接前期物業服務項目時，應當與建設單位共同對建筑物及配套的設備設施和相關場地進行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認。建設單位在辦理物業管理交接手續時，應當向物業服務企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)建筑物及其配套設施設備和相關場地清單;(五)物業管理所必需的其他資料。

　　第五十八條前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房、場地、設施設備、物業服務期間建立的物業管理相關資料以及本條例第五十七條第二款規定的資料。

　　第五十九條本章未規定事項，適用本條例第五章委托管理的相關規定。

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