二手房的購房技巧都有哪些
在購房的時(shí)候，具備一些小技巧對于購房新手來說，是非常重要的。那么，在購買二手房的時(shí)候，需要具備哪些小技巧呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購房的小技巧，希望能幫到你們。
二手房購房的小技巧
第一，注意查看出賣方的證件。
在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證(若沒有結(jié)婚，則要出示單身證明)。
第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。
房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時(shí)，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買房人長期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權(quán)。建議大家購買二手房時(shí)注意出賣方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。
第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。
通常，出賣方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，最后可能房款也無法追回。
第四，注意房屋的出租狀態(tài)。
若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個(gè)房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買房人帶來一定的影響。
第五，注意房屋的性質(zhì)。
房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房、成本價(jià)購買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時(shí)要區(qū)分房屋的性質(zhì)。
第六，注意房屋質(zhì)量。
有的二手房年代已經(jīng)久遠(yuǎn)，房屋可能存在一定的質(zhì)量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫等。建議購房人在考察房屋時(shí)仔細(xì)查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，這是目前房屋質(zhì)量比較常見的問題。
第七，注意房屋落戶情況。
很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學(xué)，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶口，導(dǎo)致自己的戶口無法遷入。
第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。
很多人認(rèn)為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實(shí)際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應(yīng)當(dāng)共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有限電視費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個(gè)的二手房交易才算圓滿完成。
第九，注意房屋周邊環(huán)境。
要了解小區(qū)建設(shè)的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時(shí)要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因?yàn)轫攲幼钊菀装l(fā)生漏水問題。
第十，注意中介公司。
目前，因?yàn)橹薪楣緣艛嗔舜罅康姆吭矗仁官I賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達(dá)成交易。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)對買賣雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實(shí)性等進(jìn)行審查，否則因?yàn)橹薪楣镜脑驅(qū)е沦I賣雙方損失的，中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
二手房購房的注意事項(xiàng)
1、審查是否為公房出售
大家在選擇二手房的時(shí)候，首先要注意房屋的產(chǎn)權(quán)是不是公有住房。公有住房原來是屬于單位所有的，在進(jìn)行“房改”之后拿出來買賣的，有些單位對于房屋還是有優(yōu)先收購權(quán)的。所以，大家如果是購買的公房的話一定要賣方出具原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。此外，大家還要注意查看二手房是否是法律規(guī)定的不能出售的房屋。
2、審查房屋是否存在共有人
出售人是否對房屋享受有完整真實(shí)的所有權(quán)，這一點(diǎn)也是非常重要的，現(xiàn)在在二手房交易中，很多房屋都是共同共有的，但是其只有一方來與買方簽訂了合同，對于房屋的處置沒有經(jīng)過共有人的同意，如果到時(shí)候共有人不想賣了，即便您已經(jīng)簽訂了購房合同，也是會(huì)認(rèn)為無效的。此外，大家還要要求賣方出示合法的“房屋所有權(quán)證”。
3、審查房屋是否已出租
審查房屋是否已經(jīng)出租，因?yàn)閺姆山嵌葋碚f，承租人是享有優(yōu)先購買權(quán)。同時(shí)審查房屋是否已經(jīng)設(shè)有抵押權(quán)，如果是已經(jīng)設(shè)立了抵押，那么房屋的轉(zhuǎn)移必須先征得抵押人的同意。
4、審查房屋質(zhì)量
房屋的質(zhì)量應(yīng)該重點(diǎn)檢查，畢竟是二手房，在大家買之前已經(jīng)有人居住并使用過了，所以對于房屋質(zhì)量的檢查不能馬虎。大家需要看房屋是否漏水，墻壁是否有水漬，房屋是否有傾斜等等。大家不僅要在天晴的時(shí)候看房，下雨的時(shí)候來看，能夠發(fā)現(xiàn)更多的問題。
5、審查相關(guān)費(fèi)用的單據(jù)
對于一些多年未入住的新樓，大家還要注意看樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時(shí)，大家要清楚原房主是不是已經(jīng)繳納了房屋維修基金等費(fèi)用，以免造成自己的損失。另水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等過戶的單據(jù)也應(yīng)備齊全，以免將來不能享受相關(guān)服務(wù)。
二手房過戶的稅費(fèi)
一、營業(yè)稅
2016年?duì)I改增之后，稱增值稅，看房產(chǎn)證辦出的年數(shù)，再判斷是否能免征。
根據(jù)規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。其中，個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
二、契稅
現(xiàn)行政策：住宅90平以下1%;住宅90-144為1.5%;其余的不管是住宅還是非住宅都3%。
三、個(gè)人所得稅
房產(chǎn)證頒發(fā)5年以內(nèi)銷售，按銷售價(jià)1%征收所得稅(有的地方按銷售價(jià)與原銷售價(jià)差價(jià)20%征收所得稅，也有上兩種情況2選1的);房產(chǎn)證頒發(fā)5年以后銷售，如能證明賣家賣的是家庭居住生活唯一用房的，可免征所得稅!
四、印花稅
住宅90平米以下免征;其它按銷售價(jià)0.05%征收!
五、評(píng)估費(fèi)
你過戶如不需要套按揭，應(yīng)該不會(huì)需要評(píng)估。評(píng)估費(fèi)一般5‰以內(nèi)。具體費(fèi)率地方不同有所不同!!(三種情況：如不按揭，也可能不需評(píng)估，故無需評(píng)估費(fèi);按揭的也有可能中介費(fèi)中已包括評(píng)估費(fèi);也有可能是房地產(chǎn)交易核心在交易過戶時(shí)直接向申請人代收。)
六、中介費(fèi)
你單獨(dú)過戶可以不需要中介。如買賣房子必須要涉及到中介(如需按揭，可能就得必須找中介了)，中介費(fèi)一般為0.5-2.5%;如只需中介代辦產(chǎn)權(quán)證的話那只需付代辦費(fèi)大概200元左右!
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